“520”之際，監(jiān)管對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展釋放出滿滿的愛。

當(dāng)日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，較前值維持不變，5年期以上LPR為4.45%，較前值4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這也是六日內(nèi)，首套房貸利率迎來的第二次調(diào)整。第一次調(diào)整是在5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)。

多地銀行快速響應(yīng)降至4.25%

《證券日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查采訪中注意到，調(diào)整通知發(fā)布后，部分地區(qū)的銀行已快速行動(dòng)，同時(shí)，也有銀行表態(tài)會(huì)根據(jù)下限通知和市場(chǎng)化LPR變化由各地分行做出調(diào)整。

截至記者發(fā)稿，天津、南通、蘇州、青島、濟(jì)南、重慶等多地已有銀行將首套房貸利率最低降至4.25%。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，兩次房貸利率調(diào)整后，首套房貸利率下限最多下降35個(gè)基點(diǎn)。下一階段應(yīng)堅(jiān)持“因地制宜”“一城一策”原則，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

22天內(nèi)2次重磅會(huì)議提及“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，釋放穩(wěn)樓市積極信號(hào)。

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開座談會(huì)，會(huì)議指出，“城鎮(zhèn)化是必然趨勢(shì)，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上述會(huì)議對(duì)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，激發(fā)住房消費(fèi)需求，更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)指明了方向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，主流利率為5.0%及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相對(duì)小。其他城市雖然會(huì)有所下調(diào)，但難以直接一次性下調(diào)，或需要兩次以上的頻次。

時(shí)隔4個(gè)月LPR再降，一線城市已行動(dòng)調(diào)整

繼5月15日監(jiān)管宣布下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)后，5月20日，主要針對(duì)居民房貸的5年期LPR報(bào)價(jià)也下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

“這表明政策面對(duì)樓市的定向降息正在加碼，旨在遏制房地產(chǎn)下滑勢(shì)頭。”東方金誠首席宏觀分析師王青對(duì)記者表示，當(dāng)前樓市低迷，房貸需求較弱，市場(chǎng)平衡正在向貸款方傾斜，這也是促使報(bào)價(jià)行下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)的一個(gè)直接原因。

LPR調(diào)整后，記者第一時(shí)間跟進(jìn)多個(gè)城市最新情況。

記者多方了解到，北京地區(qū)首套房貸款利率已由5.15%降為5%，二套房貸款利率由5.65%變?yōu)?.5%。北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理給記者算了一筆賬，以貸款100萬元、期限25年、等額本息還款計(jì)算，首套房月供每月可節(jié)省87.83元，二套房月供每月省89.91元。

“已放款業(yè)務(wù)將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價(jià)日（通常為每年1月1日）做出調(diào)整；已批貸未放款業(yè)務(wù)則將在放款時(shí)執(zhí)行最新利率。公積金以及組合貸中的公積金部分不受影響。”上述銷售經(jīng)理說。

與此同時(shí)，記者從深圳市多家國有大行和股份制銀行獲悉，5月20日起首套房貸利率均調(diào)整為4.75%；二套房貸利率則普遍為5.05%，其中有一家國有大行為5.4%。而據(jù)深圳市一位房產(chǎn)置業(yè)顧問介紹，5月20日之前，深圳市首套房貸利率為4.9%。

“在LPR調(diào)整之前，廣州市首套房貸利率一般為5%，若客戶資質(zhì)優(yōu)，還款能力強(qiáng)最低可申請(qǐng)4.8%低利率。”廣州市某地產(chǎn)公司顧問告訴記者，LPR調(diào)整后，廣州市四大行目前首套房貸利率為4.65%。

新一線城市成都的房貸利率也迅速更新。成都市某股份制商業(yè)銀行業(yè)務(wù)工作人員告訴記者：“成都市當(dāng)前首套房貸利率為4.45%，二套房貸利率為5.05%（LPR+60bp），即日起執(zhí)行。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次LPR下調(diào)也將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下限調(diào)整。這意味著，當(dāng)前全國多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非是年內(nèi)房貸利率的底部，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

“LPR調(diào)整加上監(jiān)管部門調(diào)整首套房貸利率下限后，各地分行會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼吆颓闆r進(jìn)行靈活調(diào)整。”某股份制商業(yè)銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者。

利好效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，接續(xù)出臺(tái)支持政策預(yù)期強(qiáng)

當(dāng)前面臨復(fù)雜的國內(nèi)外形勢(shì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求偏弱，需要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，促進(jìn)投資端與消費(fèi)端穩(wěn)步恢復(fù)。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是穩(wěn)增長的重要著力點(diǎn)之一，目前多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)首套住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等。

董希淼認(rèn)為，下一步，應(yīng)在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當(dāng)放寬貸款條件，改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”，區(qū)別對(duì)待已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者。金融管理部門應(yīng)適時(shí)優(yōu)化監(jiān)管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務(wù)改善性住房消費(fèi)者，如降低二套房首付比例、下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)等。

與此同時(shí)，董希淼建議，在政策優(yōu)化調(diào)整過程中，金融管理部門、商業(yè)銀行和地方政府應(yīng)堅(jiān)持“因地制宜”“一城一策”原則。對(duì)住宅去庫存周期較長、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”壓力較大的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大。部分三四線城市，還可以探索推出第三套住房貸款政策。此外，更重要的是應(yīng)堅(jiān)持“租購并舉”，大力發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。相關(guān)部門和地方政府要積極出臺(tái)配套政策措施，支持和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

需要注意的是，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，除了關(guān)注LPR和房貸利率調(diào)整對(duì)購房成本的變化外，還需關(guān)注近期諸多金融政策調(diào)整。