自房地產(chǎn)行業(yè)2015年“去庫(kù)存”以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積曾連續(xù)4年下行，但如今由于房地產(chǎn)行情低迷，樓市又一次來(lái)到了高庫(kù)存時(shí)代。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，按人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1400萬(wàn)人居住。而由于各城還在大力“賣(mài)地”，我國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存量（指可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米，足夠滿(mǎn)足9600萬(wàn)人的居住需求。

從數(shù)據(jù)上看，目前廣西防城港的樓市庫(kù)存，足足需要12.7年才能消化完畢，而哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特等市的去化周期都超過(guò)了100個(gè)月，意味著需要8-10年才能賣(mài)完現(xiàn)有庫(kù)存。

近日湖南省出臺(tái)新政，要求對(duì)商品住房去化周期超過(guò)24個(gè)月的市縣暫停新的商品住房用地審批，希望通過(guò)減少供應(yīng)的方式來(lái)降低樓市庫(kù)存。

全國(guó)現(xiàn)有庫(kù)存夠1400萬(wàn)人居住

今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額持續(xù)走低，1-4月份銷(xiāo)售3.78萬(wàn)億，同比下降近30%。

在新房“賣(mài)不動(dòng)”的情況下，樓市又重回高庫(kù)存時(shí)代。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，相比2021年末增長(zhǎng)了4700萬(wàn)平方米。其中，住宅類(lèi)商品房待售面積達(dá)到2.72億平方米，同比增長(zhǎng)14.8%。

由此可見(jiàn)，盡管房地產(chǎn)投資低迷，今年前四個(gè)月房屋新開(kāi)工面積同比下滑26%、竣工總面積下滑12%，但庫(kù)存量仍在飆升。

去年8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾公布數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到39.8平方米。按照這一數(shù)據(jù)計(jì)算，現(xiàn)有的5.57億平方米待售商品房面積，足夠1400萬(wàn)人居住。

目前的樓市待售庫(kù)存數(shù)據(jù)，已經(jīng)達(dá)到了四年來(lái)新高。

2010年時(shí)，我國(guó)商品房待售面積不到2億平方米，隨后5年間數(shù)字迅速攀升，到2015年時(shí)達(dá)到7.19億平方米的歷史最高值，也是在那一年，全國(guó)樓市開(kāi)始以各種方式“去庫(kù)存”，隨后商品房待售面積數(shù)據(jù)逐年下降。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年時(shí)，商品房待售面積降至5.24億平方米，2019年進(jìn)一步降至4.98億平方米。

因此，截至4月底的5.57億平方米，已經(jīng)超越了2018年的庫(kù)存量，接近2017年時(shí)的水平。

克而瑞研究中心認(rèn)為，正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，打斷了樓市庫(kù)存持續(xù)下行的趨勢(shì)，也是從2020年開(kāi)始，庫(kù)存規(guī)模由降跳增，迎來(lái)了新一輪周期變換。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房狹義庫(kù)存（指已批預(yù)售證的商品住宅面積中尚未銷(xiāo)售的部分）截至4月底已經(jīng)達(dá)到了6.08億平方米，由于市場(chǎng)成交低迷，全國(guó)平均去化周期已經(jīng)超過(guò)兩年，顯著高于去年同期水平。

而商品住宅廣義庫(kù)存量（指可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米，若按人均39.8平方米算，已經(jīng)足夠9600萬(wàn)人居住。

廣西防城港去化周期達(dá)152個(gè)月

分城市來(lái)看，不同能級(jí)城市的庫(kù)存量全線(xiàn)上揚(yáng)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，各能級(jí)城市去化周期均有穩(wěn)步拉長(zhǎng)趨勢(shì)，一線(xiàn)城市增至平均19.56個(gè)月，二線(xiàn)城市增至23.07個(gè)月，同比漲幅均在80%以上，而三四線(xiàn)城市平均去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)直線(xiàn)上升，同比增幅達(dá)123%。

相比較而言，北部和內(nèi)陸的弱二線(xiàn)城市、東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市，庫(kù)存壓力十分集中。

其中，青島、武漢、沈陽(yáng)截至4月末的狹義庫(kù)存量均超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，位列庫(kù)存量前三。鹽城、三明狹義庫(kù)存量同比增幅超過(guò)了200%，漲幅顯著。

從去化周期來(lái)看，已經(jīng)有26個(gè)城市超過(guò)30個(gè)月而且同比翻番，其中一半都位于華南。廣西防城港去化周期高達(dá)152個(gè)月，位列第一，現(xiàn)有庫(kù)存要消化12.7年；哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特的去化周期都超過(guò)了100個(gè)月，分列第2-5名，這意味著它們僅現(xiàn)有樓市庫(kù)存就需要8-10年才能消化完畢。

華南三四線(xiàn)城市是典型的前期需求嚴(yán)重透支區(qū)域，目前庫(kù)存量大幅攀升，惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線(xiàn)城市中，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無(wú)復(fù)蘇跡象，短期去化承壓。

廣義庫(kù)存方面，二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)4月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破了1億平方米；南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、滄州、岳陽(yáng)、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量超過(guò)8000萬(wàn)平方米。

克而瑞研究中心認(rèn)為，盡管不少城市近期出臺(tái)樓市松綁政策，但去庫(kù)存效果差強(qiáng)人意。以鄭州為例，4月以來(lái)，放寬限購(gòu)限售、人才新政、契稅補(bǔ)貼等樓市利好政策頻頻出臺(tái)，但項(xiàng)目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來(lái)訪(fǎng)量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫(kù)存同環(huán)比增幅分別達(dá)到36%和14%，樓市提振效果遠(yuǎn)不及預(yù)期。

湖南率先嚴(yán)控土地出讓

從現(xiàn)有庫(kù)存數(shù)據(jù)看，我國(guó)商品房廣義庫(kù)存量已足夠滿(mǎn)足9000多萬(wàn)人口居住需求，狹義庫(kù)存量也足夠滿(mǎn)足千萬(wàn)級(jí)以上人口的居住需求。

而在過(guò)去十年，我們城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)有大幅度提高，綜合人口數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)商品房還有多大市場(chǎng)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2035年中國(guó)城鎮(zhèn)化率能夠達(dá)到72%左右。按照第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)共計(jì)有14.12億人，也就是說(shuō)，在未來(lái)13年內(nèi)，城鎮(zhèn)人口還將新增約9884萬(wàn)人。

換言之，我國(guó)現(xiàn)有商品房狹義庫(kù)存量仍有充足的市場(chǎng)消化，而廣義庫(kù)存量也可用未來(lái)十多年去消化，但市場(chǎng)規(guī)模顯然已逐步見(jiàn)頂。

另一方面，如果我國(guó)人均居住面積繼續(xù)提升，則房地產(chǎn)市場(chǎng)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。近期，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)原副主任顧云昌就表示，我國(guó)人均住房面積還有10平方米以上增長(zhǎng)空間。

他認(rèn)為，現(xiàn)在我國(guó)人均住房面積接近40平方米，通常指“建筑面積”，而發(fā)達(dá)國(guó)家則指“套內(nèi)使用面積”，因此我國(guó)40平方米的建筑面積實(shí)際上等同于30平方米的套內(nèi)使用面積，人均居住面積還可以有較大提升。

不過(guò)對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，克而瑞研究中心認(rèn)為，情況并不樂(lè)觀。諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等，基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

在上一輪樓市去庫(kù)存中，“棚改”等手段發(fā)揮了巨大作用。根據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，“十三五”時(shí)期，全國(guó)超額完成2000萬(wàn)套棚改目標(biāo)任務(wù)。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016~2019年四年間全國(guó)棚改總計(jì)完成投資約6.26萬(wàn)億元。

如今隨著三四線(xiàn)“棚改”的退潮，樓市去庫(kù)存又該如何實(shí)現(xiàn)？近日，湖南省出臺(tái)新政，罕見(jiàn)地從土地供給端減少供應(yīng)，以此解決現(xiàn)階段樓市的供需矛盾難題。

據(jù)湖南省自然資源廳5月23日消息，近日湖南多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》，其中提到，各市州、縣市區(qū)商品房庫(kù)存去化周期在13-36個(gè)月的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地審批，其中：對(duì)商品住房去化周期超過(guò)24個(gè)月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)?？刂圃谏夏甓裙?yīng)量的20%以?xún)?nèi)；而對(duì)連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市縣，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

“要科學(xué)、精準(zhǔn)、精細(xì)處理存量房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)利用和已建成房地產(chǎn)去化的關(guān)系，建立健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制，切實(shí)降低去化周期，保證房地產(chǎn)投資發(fā)揮效益，防控資源浪費(fèi)。”上述“通知”中稱(chēng)。

各地目前都寄希望于通過(guò)解綁樓市、降低利率以擴(kuò)大購(gòu)房需求，而湖南是率先提出要嚴(yán)控土地出讓、降低去化周期的省份。

克而瑞研究中心認(rèn)為，就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，目前有部分城市的土拍因?yàn)橐咔槎悠?，后續(xù)疫情結(jié)束后應(yīng)該會(huì)持續(xù)放量，未開(kāi)工地塊量還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。若要實(shí)現(xiàn)庫(kù)存穩(wěn)中有降，首先需要一線(xiàn)城市率先復(fù)蘇，接下來(lái)三四線(xiàn)城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。