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  • 中國社科院藍皮書:住宅庫存6年來首次增加,預計今年市場逐步修復

    2022年06月17日 09:22
    來源:澎湃新聞
    6月14日,中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會與社會科學文獻出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(No.19·2022)》(下稱《藍皮書》)。
    《藍皮書》指出,隨著2021年年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松,預計2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復。
    住宅待售面積6年來首次增加
    《藍皮書》指出,2021年,全國商品房銷售面積為17.94億平方米,比2020年小幅增加了1.9%,增幅比2020年的2.6%進一步收窄。從物業(yè)類型來看,住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加,商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積小幅下降。2021年全國商品房銷售面積中,住宅的銷售面積為15.65億平方米,比2020年增長了1.1%;辦公樓的銷售面積為0.34億平方米,比2020年增長了1.2%;商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積為0.90億平方米,比2020年下降了2.6%;其他商品房的銷售面積為1.05億平方米,比2020年增長了22.1%。
     
    從商品房待售面積來看,待售面積增幅有所擴大,住宅待售面積6年來首次增加。
     
    數(shù)據(jù)顯示,2021年全國商品房待售面積為5.10億平方米,比2020年增長了2.4%。其中,住宅待售面積為2.28億平方米,占44.7%;辦公樓待售面積為0.38億平方米,占7.5%;商業(yè)營業(yè)用房待售面積為1.28億平方米,占25.0%。從2015年全國商品房待售面積創(chuàng)下7.19億平方米的歷史高點后,商品房待售面積開始逐年減少,直至減到2019年的4.98億平方米;2020年全國商品房待售面積比2019年增長了0.2%,增至4.99億平方米,但商品住宅待售面積仍小幅減少;2021年商品住宅待售面積增幅由負轉正,出現(xiàn)了自2016年以來的首次增加,全國商品房待售面積增幅也較2020年的增幅有所擴大。
    房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動性困難
    《藍皮書》顯示,2021年下半年開始,房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張、流動性困難,部分企業(yè)出現(xiàn)到期債務不能如約償還,在建工程趨于停工等問題,對市場預期形成較大沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露,給上下游如建筑施工企業(yè)、設計企業(yè)、建材商、提供信貸的金融企業(yè)都帶來較大的拖累,甚至關聯(lián)農(nóng)民工工資的拖欠。部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在規(guī)模不小的社會及內部集資,無力償還到期債務容易引發(fā)社會問題。
    2021年10月20日,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示,“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出:“在金融管理部門的預期引導下,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”隨著中央的關注及政策執(zhí)行的糾偏,房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊收緊的狀況得以緩解,房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的合理資金需求將得以改善。
    《藍皮書》提出,應積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。鼓勵有實力的企業(yè)參與房地產(chǎn)企業(yè)股權并購,支持金融機構提供相應的并購貸款,促進風險暴露房地產(chǎn)企業(yè)及項目的并購與優(yōu)化重組;當房地產(chǎn)企業(yè)無力償還到期債務時,通過組織多方友好協(xié)商,幫助企業(yè)實現(xiàn)債務展期;適度放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管控,支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求;加強預售資金管理,在保障購房者合法權益、確保已售期房按期按質交房的基礎上,提升資金利用效率。
    預計2022年商品房銷售均價增長2.8%
    展望2022年,《藍皮書》指出,2022年,在堅持“房住不炒”目標定位的前提下,面對更為嚴峻的穩(wěn)增長形勢,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”“三穩(wěn)”目標的重要性更加凸顯,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環(huán)境持續(xù)改善,但大幅放松的可能性較小。為促進市場復蘇,對前期過緊的抑制政策進行局部調整,促進合理住房需求釋放。如針對需求端,未來政策可能在首套房認定標準、交易稅費、人才購房等層面調整優(yōu)化,以利于需求釋放。供給端,在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放松,集中供地的報名和競拍規(guī)則以及新房限價等均有調整空間。
    《藍皮書》顯示,預計2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積增速平穩(wěn)回落,銷售均價小幅上漲,新開工面積持續(xù)下降,投資增速明顯回落”的特點。在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下,全年商品房銷售面積將增速回落,增長1.7%;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降,增長0.8%,住宅開發(fā)投資由正轉負,下降0.2%;在土地價格上漲的情況下,銷售均價將保持小幅上漲,全年增長2.8%。
    藍皮書指出,隨著2021年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走向復蘇,預計2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復,第一季度成交量完成筑底,第二季度成交價格實現(xiàn)止跌。二手房市場率先啟動,加快換房需求進入新房市場,帶動新房成交量筑底回升,銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解,房企周轉效率回歸正?;?,資金流動性壓力得到實質性緩解,拿地信心逐步恢復帶動土地市場修復。
    《藍皮書》預測,在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下,預計2022年住宅交易規(guī)模達到22萬億-23萬億元。2022年新房銷售金額為15.3萬億-16.7萬億元,中性情形下銷售金額為16萬億元,同比下降2%,銷售面積同比下降5%,價格同比上漲3%。預計2022年二手房銷售金額為6.3萬億-6.7萬億元,中性情形下銷售金額為6.5萬億元,同比下降7%,成交面積同比下降8%,價格同比微漲1%。
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