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  • 二手房市場(chǎng)回暖明顯:指導(dǎo)價(jià)松動(dòng),成交強(qiáng)復(fù)蘇

    2022年08月09日 09:02
    來源:中國(guó)新聞網(wǎng)
    7月以來,低迷了一段時(shí)間的二手房市場(chǎng)熱度漸漸回升,甚至有部分城市出現(xiàn)了二手房成交量超越新房的現(xiàn)象。
    在這背后,各地對(duì)于二手房調(diào)控的放松起到了關(guān)鍵作用。尤其是自去年2月份起部分城市實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)制度,在近期出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。
    西安確認(rèn)暫停二手房指導(dǎo)價(jià)
    自2021年2月,深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)起,據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截至去年底,全國(guó)共有15個(gè)城市建立了二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制,這其中就包括陜西省省會(huì)西安。
    2021年7月,西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》,要求西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位,形成二手住房成交參考價(jià)格,并對(duì)外發(fā)布。
    作為打擊通過加杠桿等方式炒房的重大“殺器”,二手房指導(dǎo)價(jià)大大抑制住了樓市虛火。以曾有“炒房第一城”之稱的深圳為例,深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示,在2021年全市二手住宅共成交40699套,同比減少57.3%,創(chuàng)下近15年的新低。
    同深圳類似,二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后,西安的二手房市場(chǎng)也一度持續(xù)降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),自2021年10月,西安二手房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,此后也幾乎一直保持著降勢(shì)。
    “西安的二手房?jī)r(jià)相對(duì)于新房?jī)?yōu)勢(shì)不大,而且西安有一個(gè)很重要的特點(diǎn)是二手房交易費(fèi)用比較高,先不說稅費(fèi)之類的,光中介費(fèi)就能達(dá)到三個(gè)點(diǎn),這也導(dǎo)致很多人能買新房就不愿買二手房。”一位西安房地產(chǎn)工作人員對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。
    二手房市場(chǎng)的遇冷也引起了相關(guān)部門的關(guān)注。5月28日,西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》,其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。
    6月底起,二手房成交參考價(jià)陸續(xù)從西安多個(gè)二手房交易平臺(tái)上消失,后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認(rèn),西安目前暫停發(fā)布參考價(jià),部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格,也可參照成交參考價(jià)掛牌。
    “對(duì)西安房地產(chǎn)來說這是個(gè)利好,現(xiàn)在市場(chǎng)也需要寬松政策。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為,同時(shí),參考價(jià)是一種短期調(diào)節(jié)手段,長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)交易價(jià)格最終會(huì)浮出水面。
    多地取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)
    當(dāng)前,有類似情況的不只是西安。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),截至目前,除上海和深圳外,已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策,包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。
    一年多的時(shí)間里,15城實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)以后,二手房?jī)r(jià)逐漸向理性回歸。當(dāng)前所謂的“取消或放松”,主要指的是和去年政策剛剛出臺(tái)時(shí)相比,執(zhí)行情況差別明顯。
    克而瑞提到,比如,成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌,銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià);廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制,但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”,比如北京和無錫指導(dǎo)價(jià)偏高,不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米;溫州、合肥等4城沒出臺(tái)過實(shí)施細(xì)則。
    但需要強(qiáng)調(diào)的是,由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的房源往往會(huì)存在于不同的地段、面臨著不同的行情,具體的執(zhí)行情況也不盡相同。
    北京市海淀區(qū)一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示,當(dāng)下自己了解到周圍片區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)的執(zhí)行還是相當(dāng)堅(jiān)挺:“我們這里屬于老學(xué)區(qū),基本不愁賣,還是需要指導(dǎo)價(jià)來控制。”
    深圳市一位房產(chǎn)中介則對(duì)記者表示,深圳也會(huì)有一些低于指導(dǎo)價(jià)的房源,這些房源主要以價(jià)格較高的豪宅為主。“這些總價(jià)高的房子議價(jià)彈性也會(huì)大些,最近我知道的有指導(dǎo)價(jià)在1500萬元左右的房子,掛牌價(jià)不到1400萬元。”
    二手房回暖態(tài)勢(shì)明顯
    二手房,因?yàn)槭苷哂绊懹绕浯?,被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)??梢砸姷玫氖?,隨著二手房指導(dǎo)價(jià)的松動(dòng)等一系列利好政策的出現(xiàn),市場(chǎng)的活躍度顯著提高。
    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至7月26日,7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套,二手房成交52043套,二手房成交明顯超新房成交。
    其中表現(xiàn)尤其突出的當(dāng)屬成都。易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,7月成都二手住宅成交17296套,環(huán)比增長(zhǎng)3.6%,同比暴增386.1%,創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。
    根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù),7月北京二手房成交12338套。能超越以二手房為主的老牌一線城市北京,成都的表現(xiàn)實(shí)屬不易。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,成都二手房限價(jià)取消,被壓制的市場(chǎng)需求集中釋放是重要原因。
    “基于一、二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng),二手房流動(dòng)性率先修復(fù),置換新房等需求才能充分釋放,未來一段時(shí)間內(nèi),二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭,核心城市二手房市場(chǎng)將先于新房轉(zhuǎn)暖。”易居研究院認(rèn)為,隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升,也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。
    分析普遍指出,未來一段時(shí)間,次新二手房仍將保持比較強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。
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