多個利好政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求端的低迷態(tài)勢。11月，房價下跌等預(yù)期因素仍在制約市場的需求，新房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心（以下簡稱“諸葛找房”）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環(huán)比下降4.86%，同比下降26.97%。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復(fù)仍需時間。但是，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，缺失的信心有望逐步重塑，尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計到明年二季度可能形成“市場底”。

機構(gòu)統(tǒng)計顯示，重點監(jiān)測40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環(huán)比下降4.86%。

11月百城新房價格環(huán)比跌0.06%

11月份，在市場信心不足，購房者觀望情緒仍然較重的背景下，新房銷售端仍延續(xù)下行態(tài)勢。根據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-11月，其重點監(jiān)測的40城新房累計銷售面積約為1.65億平方米，較去年同期下降31.72%。而11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環(huán)比下降4.86%，同比下降26.97%。

從不同等級城市銷售來看，一線城市新房成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，但是二線、三線和四線城市成交仍然持續(xù)下滑。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，40個城市中，一線城市新房銷售面積為289.96萬平方米，環(huán)比上升10.03%，同比下降22.28%；二線城市銷售面積為696.39萬平方米，環(huán)比下降10.22%，同比下降33.43%。

對于各級城市的銷售差異，諸葛找房分析稱，11月一線城市新房成交規(guī)模呈現(xiàn)上升態(tài)勢，主要是依靠上海強勢發(fā)力的帶動，11月上海不少優(yōu)質(zhì)項目紛紛開盤，市場購買力依舊堅挺，部分核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目的“光盤”帶動成交量上升，進(jìn)而推高了一線城市整體成交水平。同時，一線城市因韌性強，累計成交面積同比降幅最小。

而在二線城市中，也有個別城市表現(xiàn)亮眼。比如，近日南京出臺一攬子穩(wěn)經(jīng)濟措施，在各類信貸支持政策加速落地下，市場活躍度走高；與此同時，臨近年底，青島樓市也進(jìn)入了業(yè)績“沖刺期”。

價格一直被認(rèn)為是衡量市場的重要指標(biāo)，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，百城新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，已連續(xù)5個月環(huán)比下跌；同比則上漲0.04%。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增看來，雖然11月多項政策利好帶動置業(yè)意愿小幅回升，但房價下跌預(yù)期等因素仍是制約居民入市的主要因素。

值得關(guān)注的是，因為市場低迷，目前房企的推盤意愿不足。同時，越來越多企業(yè)不再追求銷售目標(biāo)及規(guī)模化發(fā)展，轉(zhuǎn)而管控銷售規(guī)模，追求公司更加平穩(wěn)。今年已很少有房企設(shè)定銷售目標(biāo)，從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，1-11月，目標(biāo)完成率均值不到70%，低于去年同期完成率超80%的水平。

房企的推盤意愿反映到市場的供應(yīng)上，則出現(xiàn)今年前11個月重點城市供應(yīng)規(guī)模同比下降。雖然11月份，在房企年底“搶收”的帶動下，新房供應(yīng)節(jié)奏呈現(xiàn)加快態(tài)勢，批準(zhǔn)上市面積止降轉(zhuǎn)升，但與去年同期相比仍然有一定的差距。比如，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年11月重點監(jiān)測的20城批準(zhǔn)上市面積為1011.75萬平方米，環(huán)比上升26.8%，同比下降22.7%。

短期內(nèi)樓市銷售仍處于筑底階段

11月，“金融支持房地產(chǎn)16條”的出臺為房地產(chǎn)市場帶來信心。孟新增表示，房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)短期資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間，而下一步重點是促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)?？梢钥吹剑诙嗖块T發(fā)聲，也提出支持剛需和改善性住房需求。

不過，雖然近期政策預(yù)期利好，但是對于房地產(chǎn)市場的影響并沒有立竿見影。對此，孟新增認(rèn)為，近期多項政策利好提振市場信心，但短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復(fù)仍需時間，經(jīng)濟修復(fù)、防疫形勢等仍是影響市場的關(guān)鍵因素。

從目前來看，“因城施策力度有望繼續(xù)加大，核心一、二線城市政策存在較大優(yōu)化空間。降成本、降門檻仍是主要方向。比如，核心一、二線城市跟進(jìn)優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策。從政策內(nèi)容來看，一線城市或更多聚焦在特定人群，比如人才、多孩家庭、老年家庭等。”孟新增還表示，降低交易稅費也是政策調(diào)整的方向之一，包括契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

孟新增預(yù)計，短期政策到位，企業(yè)資金壓力有望得到緩解，行業(yè)關(guān)注點全面轉(zhuǎn)向促銷售，2023年上半年加快庫存去化，樂觀情形下商品房銷售規(guī)模或保持小幅增長，預(yù)計2023年銷售面積與2022年基本持平，但投資、開工下行趨勢難改。

針對近期政策，諸葛找房分析人士也認(rèn)為，金融支持房企融資，部分企業(yè)資金壓力有望得到緩解，加上年底房企加快去庫存提升回款目標(biāo)，預(yù)計12月新房銷售規(guī)模有望迎來回升局面。

與此同時，克而瑞分析師也表示，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計到明年二季度可能形成“市場底”。此外，各線城市大概率重啟輪動修復(fù)。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象時及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)；弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔?，市場真正回穩(wěn)仍需較長時間周期。