代表委員很多談起擠壓樓市泡沫,兩會一半議案是高房價問題。這是件好事,兩會代表委員很多從體制上、貨幣政策上、財稅政策上提出了很好的建議,相信對擠壓樓市泡沫有一定的用處。但是,中國樓市的癥結很深,開發(fā)商勢力很大,讓開發(fā)商主動擠壓泡沫,只是中國社會的一廂情愿。
中國樓市泡沫的產(chǎn)生是買賣市場共同衍生的,但是,所有宏觀調控的政策是在買方進行擠壓,包括提高首付、提高交易稅費、將來提高持有稅費等等,這些措施居然有用,但不能解決根本問題。根本問題是,要從賣方來擠壓泡沫才能收到真正的效果。那么從賣方擠壓泡沫,主要應該立即執(zhí)行回收政策。
首先要回收的是開發(fā)商自有資金比例,應該立即退出2009年將開發(fā)商的自有資金比例降低到20%、普通住宅降低到15%的政策,將開發(fā)商自有資金比例提高到35%。這個政策不回收,所謂擠壓泡沫也是不可能的事。而且這也是泡沫的源頭,35%的自有資金比例只能在銀行撬動兩倍的杠桿效應,而降低到15%,等于在銀行放大了5.5倍的杠桿效應,所以開發(fā)商不差錢,因為有銀行送錢,最后泡沫破滅風險都在銀行。
其次是堅決限制開發(fā)商用土地資產(chǎn)上市。土地的泡沫已經(jīng)非常嚴重,偏離了正常的估值水準,加上住建部不懂資本市場,證監(jiān)會有意放縱開發(fā)商,使房地產(chǎn)板塊在整個股市當中市值偏高。在發(fā)達國家,包括建筑也在內,房地產(chǎn)只占股票市值的4%左右,符合在國民經(jīng)濟的比例,而中國的開發(fā)商(包括建筑業(yè))對國民經(jīng)濟的貢獻不到10%,在股票市值上的比例達到了17%,這是不相稱的。而且,沒有一個國家允許將土地估值后作為主要資產(chǎn)上市融資,原因是土地泡沫將會在資本市場再放大幾十倍,危害宏觀經(jīng)濟。
三是對開發(fā)商的稅費征收過輕,有的稅費被開發(fā)商強行打在房價里,這是不合理的。開發(fā)商的所得稅應該另行征收,開發(fā)商去年1.8萬億的暴利,試問,他們交了多少所得稅?開發(fā)商的稅費自己承擔的不到制造業(yè)的十分之一,是誰對這個產(chǎn)業(yè)這么百般呵護?拼命從買家收稅來送給開發(fā)商,這是哪一家的道理?
所以真正擠壓泡沫,要從買賣雙方共同調節(jié),否則,在資金成本很低銀行貸款的杠桿效應很高的情況下,開發(fā)商不降價,擠壓泡沫就是空話。擠壓樓市泡沫要從源頭下大力氣,堅決根治,中國樓市還有一絲起死復生的希望,否則,泡沫破滅,開發(fā)商個人無所謂,但是作為企業(yè)一樣難逃厄運。