一條南京某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目“轉(zhuǎn)正”的新聞，在2010年初的樓市中引發(fā)軒然大波。繼去年深圳小產(chǎn)權(quán)房被正身后，小產(chǎn)權(quán)房合法化的議題再次成為輿論的中心。為什么小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”國家三令五申卻屢禁不止？既然是所謂非法行為，開發(fā)單位又如何進(jìn)行銷售？為什么購房者冒著風(fēng)險(xiǎn)，也要購買小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”究竟是真有其事，又或是虛張聲勢？小產(chǎn)權(quán)房為什么受到如此青睞？

其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房之所以受到青睞，不外乎一個(gè)原因，那就是便宜。但顯然，小產(chǎn)權(quán)實(shí)際就是沒產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)不能得到法律保障。可是一些地方的小產(chǎn)權(quán)房還是賣得紅紅火火。而在用經(jīng)濟(jì)實(shí)力說話的今天，中低收入購房者選擇小產(chǎn)權(quán)，恐怕也是沒有辦法而為之。否則誰會(huì)用自己辛苦掙來的錢去買一個(gè)沒有法律保證的住房呢？

小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，卻形成其巨大的市場需求，在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，不能不說具有一定合理性。

購房者調(diào)查問卷顯示，41%的被調(diào)查者表示，“如果價(jià)格合適，會(huì)購買”小產(chǎn)權(quán)房，再次印證是巨大的價(jià)格落差造成小產(chǎn)權(quán)房受追捧的根源所在。置業(yè)需求和面對高房價(jià)的無奈使得23%的購房者“已購買”小產(chǎn)權(quán)房，“小產(chǎn)權(quán)房”的即得利益，使越來越多的購房者愿意與國家賭一把。

從另一方面講，小產(chǎn)權(quán)房存在多年，卻一直相安無事的事實(shí)，也使購房者在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)上放寬了顧慮。雖然34.4%的購房者選擇“不會(huì)購買，風(fēng)險(xiǎn)大，沒保障”，但更多的人卻認(rèn)為政府對小產(chǎn)權(quán)房態(tài)度明朗，但在具體執(zhí)行中是“雷聲大雨點(diǎn)小”，加之市場中“轉(zhuǎn)正”消息頻傳，更使得購房者對小產(chǎn)權(quán)房抱有幻想。

對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，82%的調(diào)查者認(rèn)為“補(bǔ)足相關(guān)費(fèi)用產(chǎn)權(quán)化”最為合理，一個(gè)普遍認(rèn)同的合理處理方案，無疑是民眾的期待，也正是購房者冒風(fēng)險(xiǎn)購買、違規(guī)開發(fā)屢禁不止的的心理依托。購買“小產(chǎn)權(quán)”房的人也知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但有不少人抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房遲早會(huì)“轉(zhuǎn)正”。

小產(chǎn)權(quán)房問題核心其實(shí)是地方政府與和上級(jí)政府之間的利益博弈，這從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)、建設(shè)、交易、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)皆可看出，如果沒有基層政府參與，成千上百萬的房子如何買的出去？同時(shí)，集體土地要想轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，唯一的途徑是國家征收，將其所有權(quán)變?yōu)閲小５@注定是個(gè)漫長的過程：一方面，國家征收集體土地，一定要基于公共利益，而所謂的公共利益，是指學(xué)校、道路、橋梁等公共設(shè)施的建設(shè)；另一方面，“農(nóng)轉(zhuǎn)用”土地指標(biāo)每年都在減少，“小產(chǎn)權(quán)房”所占土地只能利用“農(nóng)轉(zhuǎn)用”指標(biāo)逐步消化。

針對目前全國大量涌現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，國土資源部作出決定，開始逐步清理小產(chǎn)權(quán)房。國務(wù)院也已責(zé)成國土部、住建部牽頭，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求，所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售，并要求地方對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查。

但是，小產(chǎn)權(quán)房的問題由來已久，粗略估計(jì)，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積可能已達(dá)60多億平方米，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近10年來的開發(fā)總量。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大已成事實(shí)，而此現(xiàn)象是多年累積起來的問題，冰冰千尺非一日之寒，多年積累的問題，要想解決談何容易。

要解決小產(chǎn)權(quán)房問題的要點(diǎn)之一，是要改變上有禁令下不遵從的尷尬局面，而要改變這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于改革目前的土地收益分配形式，使農(nóng)民的土地收益有所保障。早在2006年7月，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議就提出，提高征地成本，征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。而現(xiàn)在國土資源和房屋管理局也制訂和發(fā)布規(guī)定，下狠招阻止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣，如違規(guī)買賣“小產(chǎn)權(quán)房”被查實(shí)，購房款將被沒收。

小產(chǎn)權(quán)不符合現(xiàn)在的政策法規(guī)，為之松綁亦將嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有市場格局，及時(shí)清理勢在必行，當(dāng)然在治理小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，必須先要解決高房價(jià)，大力發(fā)展保障性住房，老百姓買的起房，小產(chǎn)權(quán)房的購買者才會(huì)丟掉幻想，也只有這樣才能震懾小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商，使其不敢再貿(mào)然行事。最后，需再次提醒普通確權(quán)者，購買任何未取得《商品房預(yù)售許可證》或產(chǎn)權(quán)狀況不清晰的房屋都存在極大風(fēng)險(xiǎn)。