雖然新政出臺(tái)多日，降房?jī)r(jià)這個(gè)敏感問題一直未見端倪，5月5日，恒大地產(chǎn)宣布全線產(chǎn)品打85折銷售，樓市新政效果初現(xiàn)，
但是，這一天在中國(guó)社科院參加“2010中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇”的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一卻在擔(dān)憂。
朱中一表示，一些地方出臺(tái)的短期性政策不僅打擊了投資性購(gòu)房，也抑制了改善型住房需求。
“吸取2009年下半年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的教訓(xùn)，不僅要控制購(gòu)買需求，更要采取切實(shí)辦法將商品房有效供應(yīng)提高上去，避免房屋存量過低，一旦短期政策取消，市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，出現(xiàn)房?jī)r(jià)過大起伏。”朱中一建議。
時(shí)間窗口打開
北京一些開發(fā)商也開始松動(dòng)房?jī)r(jià)。“K2海棠灣”宣傳廣告上稱，開盤價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，比之房?jī)r(jià)最高時(shí)2.4萬(wàn)元/平方米售價(jià)，已然回調(diào)。
“萬(wàn)科藍(lán)山”是東四環(huán)高檔樓盤的代表，5月份新開盤的7號(hào)樓售價(jià)定在了4萬(wàn)元/平方米。而此前準(zhǔn)備定價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米。
北京鏈家地產(chǎn)研究員張?jiān)卤硎荆本?font color="#21366d">二手房市場(chǎng)在北京新政策出臺(tái)以后，交易量從每天的1100套左右，急劇下跌到300套，預(yù)計(jì)這種低迷的交易量仍將持續(xù)一段時(shí)間。
北京5月份新取得預(yù)售證的25個(gè)新樓盤，開盤一周以來，14個(gè)新樓盤的交易量為零。
與此同時(shí)，大量投資者拋售房屋，“國(guó)十條”政策出臺(tái)以后，北京二手房可售房源增加了50%；上海安居客網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，上?？墒鄯吭刺岣吡?0%。
“這一切都說明‘國(guó)十條’政策威力強(qiáng)大。”張?jiān)路治?，地方政府?yīng)該借機(jī)調(diào)整一些長(zhǎng)期政策，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期。在遏制投機(jī)購(gòu)房的同時(shí)，保證正常住房消費(fèi)的需求，給市場(chǎng)一個(gè)房?jī)r(jià)不會(huì)大跌之后又大漲的預(yù)期。
給市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期，也是朱中一反復(fù)強(qiáng)調(diào)的。
朱中一表示，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，政府出臺(tái)了優(yōu)惠的措施，爾后出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面；2010年房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候，地方政府又出臺(tái)了一些限制性措施，其中不少具有明顯短期性。
5月1日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)通知，要求買房人必須填報(bào)家庭住房情況申報(bào)表。如果申報(bào)人弄虛作假，將承擔(dān)法律責(zé)任，并將其信息通報(bào)給銀行部門。
但是，這些政策都帶有短期性，在其推出時(shí)，也冠以“暫時(shí)”。
5月5日，地產(chǎn)商潘石屹在地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)關(guān)于北京房地產(chǎn)新政解讀論壇上表示，北京的“限購(gòu)”政策具有操作性難題。而另一地產(chǎn)“大嘴”任志強(qiáng)稱，北京市將所有購(gòu)買房子家庭登記表的情況進(jìn)行核實(shí)，需要很長(zhǎng)時(shí)間，恐怕到時(shí)候這輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)結(jié)束了。
供應(yīng)量仍是難題
朱中一認(rèn)為，“國(guó)十條”中提出了兩個(gè)控制房?jī)r(jià)的思路：一是增加商品房有效供應(yīng)；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
目前，北京、深圳等主要城市出臺(tái)的地方政策，都是以控制需求為主。
雖然國(guó)土部門在公布今年住房供地計(jì)劃時(shí)宣布，將70%的住房供地供給保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房。但是國(guó)土資源部?jī)H對(duì)地方政府落實(shí)保障性住房和棚戶區(qū)改造用地進(jìn)行考核。商品房供地，都是由地方政府動(dòng)態(tài)掌握的。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院李景國(guó)稱，從商品住宅來看，2009年的銷售面積是8.5億平方米，同比增長(zhǎng)43.9%，竣工面積2009年為5.8億平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。銷售增長(zhǎng)和竣工增長(zhǎng)之間的落差決定了供求偏緊。
2009年開發(fā)的土地面積為2.3億平方米，同比增長(zhǎng)負(fù)19.9%，為1997年以來同比增長(zhǎng)最低。這種情況，有可能對(duì)今后1-2年商品房的供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
在過去5年當(dāng)中，住房用地供應(yīng)平均每年5.5萬(wàn)公頃，今年雖然宣布了18萬(wàn)公頃的住房用地供應(yīng)（70%為商品房用地），任志強(qiáng)稱，先不說政府能否完成18萬(wàn)公頃住房用地的供應(yīng)，即使能完成，市場(chǎng)上是否有企業(yè)購(gòu)買，能否形成開發(fā)量也是一個(gè)問題。
4月份，在北京實(shí)行土地招拍掛出讓新規(guī)定后，商品房用地成交為零。一方面是由于北京國(guó)土局對(duì)新出讓規(guī)定難以駕馭，擔(dān)心地價(jià)超高而暫停出讓；另一方面就是開發(fā)商對(duì)預(yù)期比較迷茫，積極拿地的不多。
存量房能堅(jiān)持多久？
北京新政策出臺(tái)以后，開發(fā)商大多數(shù)選擇延緩開盤和項(xiàng)目開發(fā)。即使住建部制定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，細(xì)致到每個(gè)環(huán)節(jié)，但對(duì)于開發(fā)商來說，如能打通關(guān)節(jié)調(diào)整土地規(guī)劃，即可使土地開發(fā)年限延長(zhǎng)2年。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，新政策出臺(tái)以后，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)銷量下降和可售房源增加的現(xiàn)象。但是，隨著政策預(yù)期博弈結(jié)束，市場(chǎng)的剛性需求仍然很強(qiáng)大，屆時(shí)北京這樣的一線城市住房供應(yīng)不足的問題，仍會(huì)顯露出來。
據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2010年4月期房和現(xiàn)房的庫(kù)存量均出現(xiàn)了不同程度下降，其中，期房可售套數(shù)為57，054，環(huán)比降幅為3.32%，而可售現(xiàn)房環(huán)比降幅達(dá)到了7.54%，跌至30386套。
在北京房地產(chǎn)新政出臺(tái)前，北京市每天期房銷售約700套左右，新政出臺(tái)以后降低到300套左右。一個(gè)月約1萬(wàn)套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2萬(wàn)套左右，但是到2010年4月，就下降到9000套左右。
商品房庫(kù)存絕對(duì)量也從2010年1月份的6.1萬(wàn)套降低到4月的5.6萬(wàn)套。
這意味著，銷售量雖然短期下降，但庫(kù)存量也在絕對(duì)下降。盡管北京市宣稱，2010年竣工政策性住房4.6萬(wàn)套，但北京市一年銷售房屋約20萬(wàn)套，如果商品房供應(yīng)不足，仍會(huì)造成供應(yīng)缺口。
