調(diào)控和房?jī)r(jià)成為今年的熱門詞匯。那么，隨著調(diào)控政策的展開，經(jīng)濟(jì)局勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是進(jìn)入了迷局還是深陷困局？史上最嚴(yán)的調(diào)控政策最終是否會(huì)“軟著陸”？當(dāng)保障性住房和小戶型用地如政府所預(yù)計(jì)按照70%的比例推出，又將給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的變局和機(jī)遇？

　　高房?jī)r(jià)禍?zhǔn)资秦泿旁鏊龠^(guò)快

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示，很多人都認(rèn)為，房?jī)r(jià)高漲是開發(fā)商造成的，但按照世聯(lián)的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，基礎(chǔ)貨幣與商品房銷售價(jià)格的增速完全吻合，現(xiàn)金加銀行存款，與商品房銷售價(jià)格的增速是一致的。

　　此外，廣義貨幣的投放量與住宅總市值的增幅幾乎也是高度相關(guān)的，廣義貨幣就是基礎(chǔ)貨幣發(fā)出去以后，因?yàn)橘Q(mào)易、吸引熱錢流入等因素通過(guò)貨幣投放和流動(dòng)將其進(jìn)行放大。從1995年看到2009年，進(jìn)行的貨幣投放量和中國(guó)房產(chǎn)的總價(jià)值的增長(zhǎng)是一致的。

　　因此，房?jī)r(jià)的高漲，不是開發(fā)商造成的。開發(fā)商一定要關(guān)注基礎(chǔ)貨幣和廣義貨幣未來(lái)的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)的銷售速度、銷售價(jià)值和商品房總資產(chǎn)的價(jià)格。如果這樣來(lái)看，調(diào)控是非常簡(jiǎn)單的事，就是緊縮基礎(chǔ)貨幣與廣義貨幣就可以了，其實(shí)這個(gè)已經(jīng)做了，但力度并不大。

　　開發(fā)商和政府比誰(shuí)先“眨眼”

　　瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，在短期之內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)在高位振蕩，房?jī)r(jià)跌不下來(lái)的一個(gè)最重要的原因是一手市場(chǎng)里可賣房源有限。從中國(guó)樓市整體來(lái)說(shuō)，目前可銷售房源大約相當(dāng)于一個(gè)半月的銷售量，但2008年10月份的時(shí)候，可銷售房源高達(dá)23個(gè)月。短期基本上是政策的打壓和一手市場(chǎng)缺乏供應(yīng)之間的一個(gè)膠著。但是隨著金融海嘯第二波可能到來(lái)，歐洲危機(jī)的出現(xiàn)，政府在推出新的房地產(chǎn)新政的時(shí)候要多想一想，手會(huì)軟一些。

　　所以，陶冬提到，相信今年下半年是開發(fā)商和政府玩比誰(shuí)先“眨眼睛”的游戲。在這個(gè)游戲中間，如果出現(xiàn)第二次金融海嘯，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨危險(xiǎn)，政府會(huì)“眨眼睛”。如果這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不大，開發(fā)商會(huì)“眨眼睛”，因?yàn)殚_發(fā)商的情況不僅僅是眨不眨眼睛的問(wèn)題，銀行不貸款，不僅要眨眼睛還得喘氣。相信幾個(gè)月以后，今天不差錢的開發(fā)商中相對(duì)實(shí)力較弱的，就面臨著現(xiàn)金流的問(wèn)題，這會(huì)帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整。

　　陶冬預(yù)計(jì)，歐洲危機(jī)和緊縮政策下跌所帶來(lái)的負(fù)面影響下，新的調(diào)控政策推出來(lái)的可能性在減少，哪怕有新的措施出來(lái)也會(huì)比一開始設(shè)計(jì)的溫和許多。因此，“不排除政府會(huì)先眨眼睛，至少政府的眼睫毛在一跳一跳的。”

　　開發(fā)商應(yīng)了解保障性住房規(guī)則

　　陳勁松認(rèn)為，這一輪調(diào)控周期會(huì)比較長(zhǎng)。至于什么時(shí)候結(jié)束，條件是保障性用房要形成一定的量，這最少需要一年半的時(shí)間。也就是說(shuō)，保障性住房不推出一定的量，對(duì)商品住房調(diào)控暫時(shí)就不能放，事實(shí)上商品房再降價(jià)，新畢業(yè)的大學(xué)生也買不起，但有保障性住房接力就可以。

　　他提到，未來(lái)的市場(chǎng)就是兩類市場(chǎng)，一個(gè)是商品房市場(chǎng)，一個(gè)是保障性用房市場(chǎng)。這兩個(gè)市場(chǎng)的量在香港是1：1，我們能達(dá)到3：7，逐漸過(guò)渡到4：6已經(jīng)是終極目標(biāo)。“達(dá)成這個(gè)量會(huì)達(dá)成一系列的好處，也就是說(shuō)商品房的價(jià)格尤其是豪宅價(jià)格漲到天上去，跟老百姓也沒(méi)有關(guān)系”。陳勁松分析，在2009年的時(shí)候，商品房市場(chǎng)達(dá)到最大的占有率，達(dá)到80%-90%，未來(lái)商品房市場(chǎng)逐漸占市場(chǎng)的接近60%，也就是說(shuō)商品房市場(chǎng)會(huì)萎縮，保障性用房會(huì)加大。

　　同時(shí)，陳勁松認(rèn)為保障性住房市場(chǎng)大量推出將會(huì)給目前房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)新的商機(jī)，因此帶來(lái)了一個(gè)機(jī)會(huì)，就是開發(fā)商如何介入保障性住房開發(fā)。這個(gè)市場(chǎng)非常大，其游戲規(guī)則跟目前商品房游戲規(guī)則不一樣，未來(lái)世聯(lián)有一個(gè)重要的研究，就是保障性用房市場(chǎng)私人參與問(wèn)題。首先私人參與是一個(gè)重要方向，否則總量上不來(lái)。第二，開發(fā)商參與的基本規(guī)則是規(guī)定售價(jià)，保證居者有其屋。

　　焦點(diǎn)

　　幾個(gè)房?jī)r(jià)反彈論似是而非

　　陳勁松提到，目前認(rèn)為房?jī)r(jià)還可能反彈的樂(lè)觀情緒，是幾種理論來(lái)支撐。第一，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，拉動(dòng)就業(yè)的能力強(qiáng)，打擊房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是打擊半個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府會(huì)手軟。第二，房地產(chǎn)業(yè)目前就是最大的內(nèi)需，每年有一千萬(wàn)對(duì)年輕人結(jié)婚，兩千萬(wàn)人的概念就是歐洲中等國(guó)家的概念，相當(dāng)于一個(gè)國(guó)家的人全結(jié)婚，這是最大的內(nèi)需。第三，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的命脈。還有房地產(chǎn)綁架了銀行，綁架了金融，這些都成了支撐房地產(chǎn)界目前大家集體觀望的理由。

　　但是，陳勁松表示，要對(duì)這些理由深入分析，可能發(fā)現(xiàn)其實(shí)似是而非。

　　第一，不是房地產(chǎn)業(yè)，住宅才是目前最大的內(nèi)需，拉動(dòng)了很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。保障性用房嚴(yán)重滯后，以至于大家把住宅等同于商品房，這是一個(gè)非常明顯的誤區(qū)。商品房拉動(dòng)水泥、鋼材，經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房同樣拉動(dòng)。第二，房地產(chǎn)業(yè)是最大的內(nèi)需，不等同于商品房是最大的內(nèi)需，陳勁松提醒道，從今年推出的土地70%不是商品住宅了，而是保障性用房，保障性用房一定是最大的內(nèi)需。第三，房地產(chǎn)業(yè)的確是地方政府的命脈，但不能把地方政府看成是中央政府的對(duì)立面。也不能說(shuō)房地產(chǎn)綁架了銀行，目前根據(jù)各地銀行做的“壓力測(cè)試”，結(jié)果是樓價(jià)大概下跌20%-30%，銀行絲毫無(wú)損，就是目前的按揭資產(chǎn)也不會(huì)受影響。