近日，隨著樓市新政的出臺，各地樓市的交易量也降至冰點(diǎn)，與此同時，因新政引發(fā)的各種購房合同毀約糾紛也迅速增加。據(jù)了解，盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例，但已經(jīng)有大量購房者向律師進(jìn)行咨詢，準(zhǔn)備通過法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見，規(guī)范此類案件的審理。
房產(chǎn)新政引發(fā)購房毀約糾紛激增
“爆單！又爆單了！”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的孔經(jīng)理近段時間很郁悶，自從房產(chǎn)新政策出臺以來，她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要?dú)Ъs。”孔經(jīng)理表示，“已付定金簽了購房合同的客戶，由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行，因此出現(xiàn)了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%，而隨著國十條的影響逐步釋放，預(yù)計今后一段時間這個比例將繼續(xù)擴(kuò)大。”
前幾天，寧波一家樓盤的十幾名購房者一起來到樓盤售樓處，要求集體退房。今年年初，這些購房者在該樓盤開盤時簽訂了購房合同，并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺后，大部分購房者受政策限制無法辦理按揭手續(xù)，因此要求辦理退房手續(xù)。但開發(fā)商明確表示如要退房，業(yè)主們的定金將不予退還。購房戶王先生購買了一套價值800萬的排屋，他表示：“不是我們不愿意履行合同，而是辦不出按揭，沒辦法籌到這么多現(xiàn)金啊！”
今年4月初，杭州的謝女士看中了濱江區(qū)一套120平方米的新房，購買時與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的謝女士還沒來得及申請貸款，房產(chǎn)新政已出臺。根據(jù)政策規(guī)定，謝女士購買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是，謝女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次中央出臺房產(chǎn)新政時間突然而密集，其中如二套房首付比例提至5 0 %、三套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對購房者影響較大，使得部分購房者措手不及，一些購房者因購房難度加大而導(dǎo)致違約糾紛。由于新政策的影響，購房者預(yù)期的銀行貸款額度在不能足額獲得，自身又不能補(bǔ)足差額的情況下，出于購房成本等種種考慮，購房者往往以新政策變化為由，提出退房解除合同。還有部分的購房者，由于對未來的樓市不看好，也以此為理由要求退房。
一名房產(chǎn)開發(fā)商則表示，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款，他們需要及時出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力，購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項目開發(fā)進(jìn)度，重則加深了開發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險。“在市場前景不被看到的情況下，開發(fā)商自然是不愿意讓購房者輕易退房的。”
房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見不一
據(jù)悉，近段時間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場場爆滿，累計咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說，目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件，是去年同期的數(shù)倍。
“由于新政的出臺，打亂了購房者自籌資金的付款計劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時補(bǔ)足差額的約定，房屋買賣雙方都會以自己的利益為重進(jìn)行理解，雙方各執(zhí)一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務(wù)所王全明律師認(rèn)為。
根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”對于交了定金，因無法貸到款而需退房的購房人，王全明認(rèn)為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。不過購房人還應(yīng)認(rèn)真核對合同，有的開發(fā)商會專門在文本中單獨(dú)約定“購房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補(bǔ)足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。
對此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛，法律界人士對毀約責(zé)任也有不同的觀點(diǎn)。王全明律師認(rèn)為，政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，而應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢變更”，購房人要求退房，不需要承擔(dān)違約。也有些律師認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢變更”。否則，勢必導(dǎo)致一些看到房價下跌的買房人不誠信，以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。
律師建議協(xié)商解決呼吁出臺司法解釋
“我們目前還沒有遇到此類案件進(jìn)入訴訟程序，不過樓市調(diào)控新政勢必會發(fā)生大量的房屋買賣糾紛，我們也在關(guān)注這類案件，但由于新政出臺不久，這類案子還有滯后性。目前，更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段。”杭州中級人民法院一法官表示。
杭州國圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下，買賣雙方通過協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑。“現(xiàn)在打一個總價值2 0 0多萬的房產(chǎn)糾紛官司，至少要5萬以上的費(fèi)用，還要耗費(fèi)當(dāng)事人大量的時間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本。”
目前已經(jīng)有相當(dāng)部分的毀約糾紛已經(jīng)通過協(xié)商達(dá)成協(xié)議。有的客戶通過和房東協(xié)商，房東同意降低總價，雙方繼續(xù)完成買房交易，有的客戶通過協(xié)商退房成功，并取回了部分或全部預(yù)付款。對于如何解決湊不足首付而違約的問題，律師還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。對于有購房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。
但是仍有相當(dāng)數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠(yuǎn)，最終將通過司法訟訴程序解決。
王全明律師表示，目前各地仍沒有關(guān)于此類訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，希望上級司法部門盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡。
