租售價(jià)格上漲 吸引眾多投資
投機(jī)成分夾雜 “虛火”旺燒
雖然前景并不明朗，但目前的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)“火”了起來(lái)：根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，普通住宅市場(chǎng)逐漸走弱，投資者以及開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)的關(guān)注度正在成倍增加。成交價(jià)格、收益率以及市場(chǎng)各方信心的抬升，已經(jīng)讓“商業(yè)地產(chǎn)”這一題材炙手可熱。但是，在商業(yè)需求并未出現(xiàn)根本性變化、政策環(huán)境依舊不明朗的情況下，商業(yè)地產(chǎn)能否真正“火”起來(lái)，依然受到一些專(zhuān)業(yè)人士的質(zhì)疑。
樓市資金“轉(zhuǎn)舵”
商業(yè)地產(chǎn)成了“香餑餑”
日前，中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告，稱(chēng)4月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)。其中，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅度增長(zhǎng)181.90%；銷(xiāo)售面積62.70萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了72.43%。其中，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的漲幅為2.21%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓漲幅為3.75%，環(huán)比已明顯走出了谷底。
無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)業(yè)內(nèi)某知名網(wǎng)站發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在目前北京活躍的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90%的項(xiàng)目租售價(jià)格在國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政后提高，其中約27%的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅超過(guò)兩成，而其中最高漲幅已超過(guò)50%。
上述報(bào)告還列舉了多個(gè)實(shí)例：例如，位于朝陽(yáng)區(qū)三元橋附近的某寫(xiě)字樓項(xiàng)目，租金從新政前的5元/平方米/天，上漲至8元/平方米/天，漲幅達(dá)到60%；而位于朝陽(yáng)區(qū)北苑附近的某商鋪?lái)?xiàng)目，售價(jià)也從新政前的12000元/平方米，上漲到5月的18000元/平方米，漲幅達(dá)到了50%。
而根據(jù)我愛(ài)我家、北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)量比新政出臺(tái)前增加了約30%。
有分析人士表示，盡管各方出臺(tái)的數(shù)據(jù)存在一定差異，但在許多投資者眼中原本被視為“雞肋”的商業(yè)地產(chǎn)，在新一輪的政策調(diào)整中確實(shí)成了“香餑餑”。
觀點(diǎn)：
調(diào)控政策成就了商業(yè)地產(chǎn)？
商業(yè)地產(chǎn)為何突然火起來(lái)？對(duì)于這一問(wèn)題業(yè)內(nèi)人士提出了多重觀點(diǎn)，但究其核心，仍然與國(guó)家前不久出臺(tái)的調(diào)控政策有關(guān)。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為：在“新國(guó)十條”政策影響下，住宅市場(chǎng)成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)，隨著各地的細(xì)則紛紛出臺(tái)，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則借此機(jī)會(huì)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。“在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)”。
中關(guān)村某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，目前國(guó)家出臺(tái)的“新國(guó)十條”等政策，重在精準(zhǔn)調(diào)控住宅市場(chǎng)，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目并不在本輪調(diào)控的范圍。“進(jìn)一步說(shuō)，國(guó)家一方面在抑制住宅價(jià)格上漲過(guò)快，同時(shí)也給眾多的投資客暗示了新的資金出口，也就是投資轉(zhuǎn)向商業(yè)。”
而一位具有多年投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的投資者表示，目前他之所以關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，完全是因?yàn)檎雠_(tái)的限購(gòu)政策影響。“目前我手中的閑置資金沒(méi)有更合適的投資渠道，股市低迷，買(mǎi)住宅受限，倒是朋友提醒我關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格低而且回報(bào)率也高于普通住宅。”
質(zhì)疑：“商業(yè)地產(chǎn)”
或是正被炒作的“綠豆”
雖然國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的影響已基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但這種影響產(chǎn)生的結(jié)果如何還是一個(gè)未知數(shù)。
一些專(zhuān)家表示，隨著注入商業(yè)地產(chǎn)資金的增多與整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)將就此迎來(lái)輝煌的黃金時(shí)期。但持有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實(shí)在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產(chǎn)”很可能成為下一個(gè)被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。
亞豪機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理姜黎明在接受采訪時(shí)表示，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”作為一個(gè)共生的概念，具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。目前很多投資人受制于政府的限購(gòu)令，想按照投資住宅一樣去買(mǎi)商鋪，這具有很大的盲目性。“如果單純按照地產(chǎn)的概念，只重銷(xiāo)售而忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)使商鋪賣(mài)得火但無(wú)人使用，最后陷入慘淡經(jīng)營(yíng)的境地，給投資者帶來(lái)巨大損失。”此外姜黎明認(rèn)為，整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。“沒(méi)有‘商業(yè)’的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場(chǎng)也只是虛火，”姜黎明說(shuō)。
政策預(yù)警已經(jīng)出現(xiàn)
投資者需要謹(jǐn)慎
上述專(zhuān)家的擔(dān)心或許不無(wú)道理：在上述中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告中同時(shí)也提到，盡管北京商業(yè)地產(chǎn)的活躍程度在持續(xù)增加，但衡量市場(chǎng)需求的空置率也在持續(xù)增高。以寫(xiě)字樓這一商用物業(yè)類(lèi)型為例，北京4月份甲級(jí)寫(xiě)字樓、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率持續(xù)攀升，其中準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率升幅達(dá)到了24.41%。
而一直在為商業(yè)地產(chǎn)搖旗吶喊的SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹也不無(wú)憂(yōu)慮地表示，“現(xiàn)在是住宅價(jià)格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢(shì)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何政治化的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有社會(huì)輿論壓著政府調(diào)控它。這種情況下資金的流動(dòng)情況就反了：本來(lái)應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢(shì)要回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實(shí)際上跟宏觀調(diào)控的目的又背道而馳了。”
實(shí)際上，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警示或許已經(jīng)發(fā)出：近日，北京市住建委強(qiáng)調(diào)，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號(hào)傳導(dǎo)到市場(chǎng)上，直接導(dǎo)致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。
“對(duì)于廣大投資者而言，不要盲目地跟風(fēng)炒作其實(shí)更是一種自保。沒(méi)有市場(chǎng)的支撐，投機(jī)行為在政策調(diào)控面前不堪一擊地。” 姜黎明表示。
