5月31日,國務(wù)院批準并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。這是國務(wù)院首度明確房產(chǎn)稅改革。
與出臺新“國十條”地方細則時“猶抱琵琶半遮面”情形不同的是,部分地方政府對房產(chǎn)稅的態(tài)度相當積極。正如財政部財政科學(xué)研究所所長賈康所言,開征房產(chǎn)稅,可為地方政府提供一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源。
仔細梳理住房保有稅的脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn),一年前發(fā)改委出臺的相關(guān)文件中,對于住房保有環(huán)節(jié)稅收的表述仍是“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”,直到今年兩會期間財政部關(guān)于2010年的工作部署中,才正式提出“完善消費稅和房產(chǎn)稅制度”。短短一年時間,中國部分城市房價如脫韁的野馬般一騎絕塵,或許是促使決策層繞開需要人大立法、一直空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅,轉(zhuǎn)向改革業(yè)已存在的房產(chǎn)稅的最主要原因。
然而,被寄予很大期望的房產(chǎn)稅,并不能打破目前的樓市僵局。首先,從目前媒體報道的各種版本來看,上海、重慶等地的房產(chǎn)稅改革措施尚屬溫和。出臺房產(chǎn)稅的出發(fā)點在于增加炒房客和投資者的持有成本,抑制投機需求,而非針對自住需求。但是稅基、稅率究竟如何確定,才能實現(xiàn)對投機者的精準打擊,是橫亙在各地方政府面前的一大難題。
如果稅率從低額度、緩征收的方式開始,那么對投資者的心理影響將遠大于實際影響,政策效應(yīng)會在一段時間后被消化。而以往政府在住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以重稅的經(jīng)驗證明,如果房價預(yù)期上漲的幅度能夠覆蓋投資者增加的相應(yīng)成本,該項稅收政策對樓市的作用就會微乎其微。
其次,房價在過去幾年暴漲并非投機者炒作這般簡單,土地價格不斷飆升是其中一個重要原因,地方政府的賣地財政因此飽受詬病。業(yè)內(nèi)普遍認為,征收房產(chǎn)稅能夠令地方財政擺脫土地束縛。但是,與賣一塊地動輒就能獲得幾十億元的土地出讓金相比,被諸多條件限制、且在界定上困難重重的房產(chǎn)稅,一時難以與之抗衡。
目前部分地方政府面臨巨額債務(wù),很可能會在賣地收入和房產(chǎn)稅上“兩條腿走路”,房產(chǎn)稅固然可以在一定程度上彌補地方政府在土地出讓金上的增收不足,但如果地價下跌幅度較大,由此出現(xiàn)的財政“窟窿”將很難填補。因此,在事權(quán)、財權(quán)倒掛的分稅制稅收體系未得到轉(zhuǎn)變的前提下,依靠地方政府自發(fā)矯正賣地財政,仍是一廂情愿。
再次,中國房價過高的主要癥結(jié)并不在于住房的持有成本太低,因此征收房產(chǎn)稅并非平抑房價的首選。無論是房產(chǎn)稅改革,抑或新“國十條”頗為嚴厲的差別化信貸政策,都是著重從抑制需求入手,而非增加供應(yīng)。
但是,在目前部分城市供應(yīng)嚴重不足的現(xiàn)實下,增加普通住宅用地供應(yīng)、改變供地結(jié)構(gòu)已迫在眉睫。如果延續(xù)抑需求、輕供應(yīng)的調(diào)控老路,即使征收房產(chǎn)稅,也很難達到預(yù)期的調(diào)控效果。
筆者認為,房產(chǎn)稅的征收與房價是否會下跌并不存在正相關(guān)的關(guān)系,但房產(chǎn)稅會與之前新“國十條”部分政策在市場上產(chǎn)生疊加效應(yīng),加重買賣雙方的觀望情緒。部分城市的房價或許會小幅下探,但因房產(chǎn)稅出臺導(dǎo)致市場大跌的可能性基本不存在。