近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)控政策方向不明,政出多門,各部門觀點不一的現(xiàn)象。進入6月,本輪房地產(chǎn)調(diào)控進行到很關(guān)鍵的“相持階段”。房地產(chǎn)調(diào)控政策到底未來趨勢如何？是否應(yīng)該繼續(xù)調(diào)控下去？中央的“調(diào)結(jié)構(gòu)”是否會半途而廢？對此,中信建投首席宏觀分析師魏鳳春表示,判斷針對房地產(chǎn)的政策是否會繼續(xù),首先要關(guān)注政府出臺地產(chǎn)新政的目的是什么。“政府的目的是將房價降下來,而現(xiàn)在房價還沒有實質(zhì)性下降,因此政府對房地產(chǎn)的調(diào)控會繼續(xù)下去,可能力度與節(jié)奏會有變化。”魏鳳春稱。

       2009年房地產(chǎn)創(chuàng)造1萬億暴利

       房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)？這個話題一直是業(yè)內(nèi)外爭論不休的焦點。但多位接受記者采訪的專家均認為,近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個暴利行業(yè)。

       據(jù)了解,國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀分析師徐斌日前卻指出,我國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率基本上是在10%以上。

       萬通地產(chǎn)(600246,股吧)董事局主席馮侖曾公開表示,開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達不到5%,華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。

       而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為,與大部分行業(yè)社會平均利潤率7%至8%的水平相比,30%以上的利潤率就算是暴利了,而近年來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤普遍在此水平。

       另根據(jù)國土資源部城市地價監(jiān)測信息,2009年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本,每平方米約2500元。而據(jù)此算出,2009年中國的房地產(chǎn)商賺取的利潤高達1萬多億元。

       與此同時,中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮認為,開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本,“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,到銷售時,樓面價可能漲到了5000元,每平方米凈增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀,既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因,也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個渠道。

       為此,房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)已是不爭的事實。此外,從我國億萬富豪排行榜也可以看出,中國校友會網(wǎng)最新發(fā)布的《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》顯示,涉足房地產(chǎn)、能源和IT三個行業(yè)的億萬富豪數(shù)量,占1999~2009年中國富豪榜上榜億萬富豪總數(shù)的50%。其中,涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多,幾乎占全部富豪的1/3,有567人,約占富豪總數(shù)的28.96%。

       高房價讓經(jīng)濟結(jié)構(gòu)難調(diào)整

       近年來,多個行業(yè)的企業(yè)紛紛搶灘房地產(chǎn),不論是海信、海爾等制造行業(yè)的龍頭企業(yè),還有中國平安(601318,股吧)、中國電(600795,股吧)信、中國人壽(601628,股吧)等電信、保險企業(yè)也均涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

      “這說明我國房地產(chǎn)市場過熱,亟需國家調(diào)控抑制其泡沫,使其降溫。”對此,知名房地產(chǎn)專家陳真誠日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

       事實上,“門外漢”進入房地產(chǎn)行業(yè)并非突然,有如此輕松賺錢的行業(yè),誰又不想分杯羹。而當大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)后,其結(jié)果將影響到目前的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

       為此,“調(diào)結(jié)構(gòu)需要壓縮房地產(chǎn)暴利,否則調(diào)結(jié)構(gòu)很難進行下去。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有這么高的利潤,相信很多非房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易進去。”魏鳳春說。

       同時,社科院學部委員、社會政法學部副主任景天魁也認為,長遠來看,房地產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,“房地產(chǎn)所帶動的大多是勞動密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè),尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業(yè),科技含量不高。房價高漲勢必延續(xù)原有的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),反而把高能耗、高污染的企業(yè)救活了,還何談加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變？”

       國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出,房地產(chǎn)并不是一個技術(shù)領(lǐng)先或?qū)夹g(shù)進步有明顯推動的行業(yè),它的過快過猛發(fā)展,只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(如低檔鋼鐵、水泥等),使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時,它會在需求和價格上,對技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵,不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級。

       據(jù)記者了解,我國的企業(yè)進行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的,有人估算可能達15%。但為什么企業(yè)還是不愿意進行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級呢？其原因就是炒房等投機性行為,收益高、風險低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在,社會資金、人才及其他資源,都會很自然地偏好于房地產(chǎn),也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

       當下房地產(chǎn)的誘惑太大了,這必然產(chǎn)生一種反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)。一些利潤率不低的行業(yè)也不想守本分,把剩余資金大量轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。為此,王小廣提出,房地產(chǎn)暴利被壓縮的空間正是結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。他認為,“要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整,必須改變這一環(huán)境,下決心讓對產(chǎn)業(yè)升級作用很小,讓資金、資源占用極多的房地產(chǎn)回歸常態(tài),壓縮其暴利空間,讓結(jié)構(gòu)升級的重點行業(yè)有更多的資金和資源供應(yīng),企業(yè)家更樂于本業(yè)搞創(chuàng)新。”

       調(diào)控要堅持 政府不會放棄調(diào)控持續(xù)性,才能降房價

       目前,房地產(chǎn)新政已實施一月有余,雖然有恒大地產(chǎn)等個別開發(fā)商價格稍許松動,但整體上依然堅挺。而地產(chǎn)企業(yè)不降價表明他們目前的財務(wù)壓力還不大。據(jù)悉,“萬保招金”四大公司就是如此:一季報,萬科(000002,股吧)賬面貨幣資金近180億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)139億元、招商地產(chǎn)(000024,股吧)81億元、金地集團(600383,股吧)86億元。此外,四家公司還有大量的預(yù)收款,截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為銀行存款。

　  “房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該繼續(xù)堅持下去,否則這次調(diào)控沒有實質(zhì)性效果。”徐斌表示。

       同時,陳真誠也強調(diào),事實上,國家還在繼續(xù)深化調(diào)控房地產(chǎn)。從近期出臺的土地增值稅清算與房產(chǎn)稅的開征可看出,政策以組合拳的方式對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,其目的仍是打壓房價。

       他同時認為,不過,在短期內(nèi),房價大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)后,房價將出現(xiàn)明顯下降。從2008年的經(jīng)驗看,房價出現(xiàn)明顯下降往往要比成交量下降滯后3個月左右。到7月份,不但成交量已下降了約3個月,調(diào)控新政策也已出臺了約3個月,效力將比較有效地釋放。

        不過,“如果地產(chǎn)企業(yè)對其銷售價格死扛不降,進一步針對地產(chǎn)的調(diào)控政策很可能會實施,調(diào)控將直指地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨——資金。”魏鳳春也表示。他還預(yù)測,或許會對地產(chǎn)企業(yè)的信貸做出控制。

      “政府出臺地產(chǎn)新政的目的是將房價降下來,而現(xiàn)在房價還沒有實質(zhì)性下降,政府不會輕易放棄對房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)控,只是調(diào)控的力度與節(jié)奏會有變化。”魏鳳春稱。