全國工商聯(lián)曾在去年兩會期間遞交了《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱一項調(diào)查顯示：房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。而國土部去年7月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%，因此認為地價并非房價的決定性因素。這一報告還指出，開發(fā)商最終的直接利潤應該在40％左右。但一些知名房產(chǎn)發(fā)展商則公開表示，行業(yè)的平均資產(chǎn)收益率不到5％，平均利潤率只有8％左右。

       國土資源部近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價格調(diào)查和監(jiān)測工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項工作——需要完成北京、上海、廣州、哈爾濱等35座重點城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項調(diào)研頗為引人關(guān)注。面對各方說法和數(shù)據(jù)，老百姓一頭霧水。此次國土部的調(diào)研能否解開房價的構(gòu)成迷局？面對持續(xù)升溫的房產(chǎn)調(diào)控措施，誰該讓出原本的過高收益？人們持謹慎觀望態(tài)度。

    　售價比成本高一倍，利潤率僅8％

       厘清建房成本的基本構(gòu)成，則能知曉房地產(chǎn)商是否有暴利行為，而這注定是一次艱難的采訪。即便找到了一些愿意向本報透露業(yè)內(nèi)實際操作情況的人士，大部分也表示不愿具名。

       建房成本一般由地價、建安成本、稅費、財務成本和公司運作費用等構(gòu)成。接近本報的業(yè)內(nèi)人士介紹，建安成本和稅費等基本都是相對固定的。以上海為例，目前的建造成本（指整個小區(qū)內(nèi)）基本在3000-5000元/平方米，水、電、煤、電視、電話、消防、排水等設施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套費240元左右/平方米。

        該業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)每個商品房小區(qū)品質(zhì)的高低，上海所謂的建房價格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。如果以1萬元/平方米的樓板價拿地，加上銷售時需繳納的6％左右的營業(yè)稅和相關(guān)附加費，以及公司運營成本和財務成本，那么每平方米的成本價應該在1.8萬元左右。

       記者以此例向多位房產(chǎn)公司的高管咨詢，他們給出的銷售價格幾乎沒有低于3.6萬元/平方米。這就是“100％的利潤”！

       不過，開發(fā)商并不是這樣算賬的。在他們的計算公式里，還要加上時間。一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理說：“一個樓盤從買地到全部售完，基本需耗時5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利潤也只有20％。”

      “這個利潤還只是理論上的。”這個總經(jīng)理說。因為按照討論中示例的財務成本計算，這家房產(chǎn)公司一定是自有資金非常充裕，向銀行借貸的比率較低。“如果按照銀行規(guī)定的上限借，那么財務成本就會拉高，而且因為銀行借貸的審批時間長、手續(xù)多，所以很多等米下鍋的公司選擇信托基金等社會融資平臺，而那里的利率一般在10％-15％，遠高于銀行的6.5％，所以行業(yè)內(nèi)的實際利潤率要低得多。”