據(jù)悉，上述規(guī)定與此前相比，主要補充了涉外或港、澳、臺的一些情況，總的來說這是一個“補充性”和“完善性”的通知。其中與大多數(shù)社會公眾密切相關的，仍然是第一種情形。這意味著，當你在繼承或接受遺贈房產(chǎn)的同時，就得先做好準備——要想將房產(chǎn)過戶到自己名下，首先要經(jīng)過公證這一關。
規(guī)避高昂公證費——
很多人選擇生前買賣過戶
涉及到繼承、遺贈的業(yè)務多不多呢?相關人士表示，這個沒有做過專門的統(tǒng)計，在幾百個房產(chǎn)過戶業(yè)務中，或者說，兩三天的業(yè)務量中，會有一兩個吧，比例相對較小。照此大致推算，按照兩天出現(xiàn)一個繼承、遺贈的房產(chǎn)登記業(yè)務量，每年也不到200個。這個比例為什么會這么小呢?
這名人士解釋說，因為很多家庭本來是應該“繼承”的，卻選擇通過買賣來過戶了。一些父母過世后，房產(chǎn)應由子女等第一繼承人繼承的，是不需要交納契稅的，只要在辦理房產(chǎn)證時交納一定的登記費用(其中住宅收費為：登記費80元、配圖資料費20元)。
比方說，父親遺贈一套新街口市價100萬元的房產(chǎn)(普通住房、60平方米)給兒子，兒子是不需要交納任何契稅的，但是需要提供遺贈公證書，按照公證處的收費標準交納公證費。以這套房子來算幾筆賬：
1.父親遺贈給兒子的，沒有契稅，交納100元的房產(chǎn)登記費等，但需交納受益額2%的公證費(大致按拆遷評估價為30萬元核算，公證費為6000元);但這套房子在過戶后，兒子再出售的話，假定升值到150萬元了，但兒子獲取房產(chǎn)的原值為零，房屋售價差額就是全額，需繳納20%的個人所得稅，就是30萬元。
2.父親在生前時，直接以出售的方式將房子“賣”給兒子(不需公證)，100萬元的房產(chǎn)交納1%的契稅和1%的個稅，共計2萬元;今后兒子若再出售，房子交納個人所得稅可按總額的1%交納個稅，也就只有2萬元的個稅。
3.父親生前也可以通過贈與的方式將房子“送”給兒子(不需公證)，贈與要交納3%的契稅3萬元，但今后出售時，也按照150萬元的升值價計算，也要繳納30萬元的個稅。
“很多人在計算一些賬目之后，都選擇了買受的方式。”這名人士說，雖然短期在買賣時，稅費似乎要高點，但考慮到今后的出售問題，多數(shù)都在“生前”通過買賣來“過戶”給子女，這也是去年南京樓市出臺優(yōu)惠的契稅政策之后，二手房成交量大增的原因。
房產(chǎn)登記部門——
為防糾紛，遺贈公證早就在做
在現(xiàn)行的房產(chǎn)登記中，對“公證”是如何要求的，是否嚴格?
“房屋繼承或遺贈的，在轉移登記時，我們一直是要求申請人提供公證書的。”南京市住房保障和房產(chǎn)管理局產(chǎn)權市場處相關人士解釋說，江蘇省司法廳和住建廳的文件已經(jīng)看到了，其中規(guī)定的“因房屋繼承、遺贈申請房屋登記的，申請人應提交有關繼承權公證書或接受遺贈公證書”條文并不是新的提法，之前也一直就是這樣操作的。
該人士說，房屋繼承、遺贈的登記，“都是歸為房屋繼承的業(yè)務辦理的”，房屋繼承的業(yè)務，可以直接理解成是原房主過世了，如果屬法定繼承中的第一順序繼承人，是不需要繳納契稅的，但如果不是第一順序繼承人，就要繳納3%的契稅了。而房產(chǎn)贈與中，如果是家庭成員之間生前進行房產(chǎn)贈與的合同，不需要通過公證，而非家庭成員的房產(chǎn)贈與合同，則必須進行公證，也是為了防止繼承人的糾紛。
“房產(chǎn)繼承和遺贈的，必須要有公證書。”這名人士對這樣的規(guī)定也表示出些許無奈：“因為我們不知道還有其他多少繼承人出現(xiàn)，單憑一紙遺囑，也很難判斷真假。”這名人士說，舉這個例子，就是想說明涉及房產(chǎn)繼承(遺贈)的業(yè)務很復雜，冷不丁就會冒出一個繼承人，通過公證也是有效地避免這類糾紛的發(fā)生。
司法廳——
這次只是重申國家老規(guī)定
針對外界關于“強制公證”的質疑，江蘇省司法廳公證工作管理處處長趙科接受了記者的采訪。
“這并不是江蘇省司法廳新倡導的，而是重申了國家和地方既有的政策內(nèi)容而已，”趙科說，在1994年的《江蘇省公證條例》、1991年由建設部和司法廳共同下發(fā)的《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》中，都有繼承、遺贈導致的過戶應當公證的規(guī)定。
他解釋，之所以現(xiàn)在再次重申，是因為現(xiàn)實中，過戶里出現(xiàn)的假冒身份、偽造文書甚至是遺囑的現(xiàn)象比較嚴重，“作為房屋登記部門的房產(chǎn)局力量有限，往往無法對來到窗口的人、他們拿來的材料進行全面的審查，在糾紛出現(xiàn)時非常被動，甚至經(jīng)常被告。”
“我們和省住建廳溝通后，得到了他們的積極響應，因為他們也發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)實中的這些問題很突出，為了突出公證在房屋登記中的職能作用，避免不必要的損失和糾紛的出現(xiàn)，我們兩家聯(lián)合下發(fā)這個文件。”
趙科告訴記者，這是個一直被執(zhí)行、但執(zhí)行得并不是很好的規(guī)定。這是因為前幾年房產(chǎn)沒有這么熱門，登記領域內(nèi)出現(xiàn)的以假充真的現(xiàn)象并不普遍，而隨著近年來房價的大漲，房子越來越成為了社會利益焦點，投機取巧者大有人在。
省司法廳公證工作管理處的另一名工作人員認為，在房屋登記過程中，公證的介入有其必須性：“單一個繼承，就有法定繼承和遺囑繼承之分，而其中又有轉繼承、代位繼承等一系列復雜的法律關系，必須要由專業(yè)的社會組織提供這個服務。”這里的社會專業(yè)組織，就是公證處。
標準是否太高?
房屋轉讓契稅不過1%，光公證就收2%，是不是太高了!
“2%”的收費標準是國家定的
“實在要求公證那就公證吧，但這費用也未免太高了!”有市民稱，房屋轉讓時契稅不過1%，但光是公證一下，就收2%，“搶錢啊!”而這2%的收費比例，也正是觸動公眾神經(jīng)的關鍵點之一。對動輒上百萬元的房屋而言，所有人都會算一筆賬：100萬的房屋公證一下，就得2萬元的公證費，200萬的房就得4萬!
這么高的收費，到底有什么依據(jù)?記者昨日從江蘇省物價局了解到，這一收費標準也是國家統(tǒng)一規(guī)定的，非地方單獨設立的一項標準。早在1998年，當時的國家計委、司法部《關于調(diào)整公證服務收費標準的通知》中，即規(guī)定“證明財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。”
此后，基本延續(xù)這一標準。在江蘇省物價局、司法廳《關于頒發(fā)江蘇省公證服務收費標準及有關規(guī)定的通知》(蘇價費[2002]275號)中，同樣規(guī)定：“證明財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈按受益額的2%收取，最低收取200元。”
江蘇省司法廳公證工作管理處處長趙科表示，因為國家及地方早有政策，因此這2%的收費標準“師出有名”。有這些政策和規(guī)定為依據(jù)，這2%的公證費收取標準并無不妥。何為“受益額”?即從繼承、遺贈中獲得的財產(chǎn)增加部分——比如一個老人過世，如果他和兒子共有一半房產(chǎn)，那他的兒子只要按房屋價值的50%作為公證費的計算標的，如果是老人獨有產(chǎn)權，那其子就得按房屋的全價交這2%的公證費。
