記者：受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模勢(shì)必會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求都將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。那么二、三線城市迅速的發(fā)展是否給開發(fā)商帶來(lái)很大發(fā)展的機(jī)遇？ 
陳建明：其實(shí)在過(guò)去的十年當(dāng)中，一線的省會(huì)城市的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)最先熱起來(lái)，從北京、上海到廣州、深圳，乃至于到像呼和浩特和其它省會(huì)城市，以商業(yè)地產(chǎn)為重要組成部分的綜合體和單獨(dú)的純粹的商業(yè)項(xiàng)目幾乎是全面開花。所以在過(guò)去十年當(dāng)中，一線城市尤其是省會(huì)城市，商業(yè)地產(chǎn)客觀的講是一個(gè)高速發(fā)展的狀況。從過(guò)去兩三年時(shí)間，尤其是2006年、2007年之后，二線、三線城市步一線城市以及省會(huì)城市的熱潮，因?yàn)槌鞘谢l(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)有著良好基礎(chǔ)的階段，所以說(shuō)政府和開發(fā)商都關(guān)注到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市形象的影響，對(duì)城市未來(lái)格局的影響，包括產(chǎn)業(yè)化從過(guò)去以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，逐漸第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)會(huì)越來(lái)越多的占有比重，所以對(duì)于這些二、三線城市來(lái)說(shuō)，以城市化的發(fā)展為基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)著快速推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。這是目前我們?cè)诤芏喽?、三線城市看到的現(xiàn)象。尤其在最近去這些城市去的比較多，到每個(gè)城市你都能夠看到數(shù)量眾多的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)或者正準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)。我想大家都關(guān)注到市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，更多的投資也關(guān)注到這個(gè)領(lǐng)域，我想這是這個(gè)行業(yè)面臨的新的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)然有機(jī)會(huì)的同時(shí)會(huì)有一定的市場(chǎng)的壓力和問(wèn)題，這也是后面我們需要探討的一些內(nèi)容。 
記者：在二、三線城市這么快的發(fā)展情況下，商業(yè)地產(chǎn)如何在二、三線城市有著更進(jìn)一步的推進(jìn)和發(fā)展？
陳建明：二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須很好的借鑒其它一線城市以及省會(huì)城市過(guò)去十年時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如果說(shuō)能夠很好的借鑒過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，并且回避過(guò)去的一些失誤，很顯然對(duì)于行業(yè)是有幫助的?；仡欉^(guò)去十年時(shí)間，國(guó)內(nèi)一線城市以及其它的省會(huì)城市在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中是有教訓(xùn)的。
    第一點(diǎn)就是政府在城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，按照商業(yè)地產(chǎn)的有序競(jìng)爭(zhēng)有序發(fā)展來(lái)說(shuō)，政府需要在前期做良好的規(guī)劃引導(dǎo)市場(chǎng)，但客觀的說(shuō)，過(guò)去十年當(dāng)中，無(wú)論是北京、上海、廣州各個(gè)城市，政府在城市的商業(yè)地產(chǎn)有序規(guī)劃發(fā)展的方面其實(shí)都還是欠缺的。應(yīng)該講，商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)正在快速發(fā)展的新的類型，政府也是需要逐漸的了解、把握這個(gè)行業(yè)。這是過(guò)去十年一線以及省會(huì)城市最大的教訓(xùn)，政府沒(méi)有很好的有序的規(guī)劃、引導(dǎo)市場(chǎng)，所以說(shuō)一個(gè)商圈內(nèi)的這些商業(yè)項(xiàng)目重新進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，因?yàn)槭袌?chǎng)量不夠，所以很多項(xiàng)目從最開始開發(fā)建設(shè)就意味著最終會(huì)關(guān)門歇業(yè)。這是第一個(gè)方面，政府的有序的規(guī)劃和引導(dǎo)是重要的前提。
    開發(fā)商也需要專業(yè)化、理性化的來(lái)進(jìn)行開發(fā)操作。過(guò)去很多開發(fā)商不專業(yè)，認(rèn)為這個(gè)領(lǐng)域的確是有機(jī)會(huì)，不專業(yè)的開發(fā)，包括從前期定位到招商到操作，操作有失誤，整個(gè)項(xiàng)目做的有問(wèn)題，甚至說(shuō)是一個(gè)次品，那么到了后期市場(chǎng)無(wú)法去接受它。所以說(shuō)專業(yè)化的操作開發(fā)對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)生重要的影響。
    還要講理性發(fā)展，理性的概念是說(shuō)大家能夠看到機(jī)會(huì)看到機(jī)遇，但同時(shí)每一個(gè)行業(yè)都不可能那么簡(jiǎn)單的獲得財(cái)富和收益，尤其是在目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況之下，即使中國(guó)的城市化發(fā)展帶動(dòng)了二、三線城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，但是外部的環(huán)境意味著現(xiàn)在居民的消費(fèi)意愿有降低的趨勢(shì)，這樣大家勢(shì)必是保持一個(gè)理性的態(tài)度。所以我想總結(jié)一線城市以及省會(huì)城市過(guò)去十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也需要在剛才講的這幾個(gè)方面做必要的關(guān)注，二、三線城市的政府需要有序的對(duì)城市的商業(yè)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)，開發(fā)商需要專業(yè)化和理性化的發(fā)展來(lái)把握機(jī)遇，不能簡(jiǎn)單的思維去考慮這些投資和操作。我們看到很多項(xiàng)目因?yàn)椴粚I(yè)不理性，大量投資，最后發(fā)生很大的風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。
記者：在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，開發(fā)商之間在營(yíng)銷和招商中是否存在很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力？應(yīng)該如何去化解？
陳建明：剛才其實(shí)講到二、三線城市開發(fā)商也需要專業(yè)化和理性化的操作。假如講政府在科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)方面做的好的話，開發(fā)商在營(yíng)銷和招商方面的壓力更多的是自己的內(nèi)憂問(wèn)題。政府規(guī)劃很合理，其實(shí)做了有效的統(tǒng)籌，開發(fā)商可能區(qū)域內(nèi)的這些商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)可能像北京、上海很多地方同區(qū)域同地段大批項(xiàng)目集中出現(xiàn)，市場(chǎng)量不可控制的狀況可能會(huì)發(fā)生的少一些。在這種情況之下，開發(fā)商的營(yíng)銷、招商問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)自身的問(wèn)題逐步去解決的過(guò)程。當(dāng)然還有一個(gè)情況就是政府規(guī)劃的很合理但是開發(fā)商項(xiàng)目做的有問(wèn)題，就是說(shuō)你的項(xiàng)目本身是一個(gè)次品，那么任何商家任何投資者都不會(huì)去買一個(gè)次品，在這種情況之下這個(gè)壓力可能不是短期的而是長(zhǎng)期的，意味著這種投資可能真的會(huì)長(zhǎng)期的被沉淀下來(lái)，企業(yè)碰到了風(fēng)險(xiǎn)。另外如果說(shuō)政府規(guī)劃的不合理，政府沒(méi)有很好的引導(dǎo)城市商業(yè)有序規(guī)劃，這種情況之下開發(fā)商營(yíng)銷、招商就是一個(gè)面對(duì)諸侯割據(jù)亂世競(jìng)爭(zhēng)的格局。就仿佛我們過(guò)去的春秋、戰(zhàn)國(guó)時(shí)期一樣，大家都在爭(zhēng)都在搶，因?yàn)槭袌?chǎng)的量沒(méi)那么多，又有這么多的項(xiàng)目去搶，這個(gè)時(shí)候就真的是要?dú)v練開發(fā)商的功力。哪個(gè)項(xiàng)目從整個(gè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃做的特別科學(xué)合理，包括規(guī)模包括檔次包括整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，項(xiàng)目質(zhì)地很好，同時(shí)營(yíng)銷、招商的操作又很得力，這種項(xiàng)目在眾多項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中有可能勝出，當(dāng)然前提依然是以專業(yè)為基礎(chǔ)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)或者有專業(yè)功力的開發(fā)商，他們的項(xiàng)目從前期把握得當(dāng)，從后期可以獲得商機(jī)。這個(gè)過(guò)程可能意味著因?yàn)檎麄€(gè)的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量沒(méi)有得到有效的控制，所以說(shuō)這種競(jìng)爭(zhēng)意味著可能不少的項(xiàng)目即使最終很努力也可能面臨失敗，因?yàn)槭袌?chǎng)不夠規(guī)模。 
記者：最后一個(gè)問(wèn)題請(qǐng)陳總評(píng)論一下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是否對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域有著影響？
陳建明：這是一個(gè)很大的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響，客觀的講對(duì)住宅地產(chǎn)沒(méi)什么大的影響，核心的問(wèn)題就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)我們簡(jiǎn)單的講第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)的狀況，直接的對(duì)這個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)走向產(chǎn)生最直接的影響，比如義烏小商品城，義烏是中國(guó)典型的小商品的加工集散基地，因?yàn)橛羞@個(gè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這是以工業(yè)為基礎(chǔ)的城市產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)，后期的批發(fā)商業(yè)有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)力，包括像國(guó)內(nèi)上市公司小商品城有義烏小商品城，它們的業(yè)績(jī)?cè)谀壳敖鹑谖C(jī)的時(shí)候依然保持相當(dāng)好的增長(zhǎng)的效果。所以我想經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)其實(shí)也會(huì)決定這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)其實(shí)就會(huì)導(dǎo)出這個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的格局。從日常的大眾消費(fèi)的商業(yè)以及這些批發(fā)商業(yè)到底是怎么一個(gè)規(guī)模怎么一個(gè)發(fā)展的檔次，跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和人們的消費(fèi)水平息息相關(guān)。這個(gè)問(wèn)題很寬泛，但是對(duì)于每一個(gè)城市，對(duì)于每個(gè)城市里的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，其實(shí)都面臨著一個(gè)客觀的選擇，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過(guò)專業(yè)評(píng)估，最終確定項(xiàng)目的有效市場(chǎng)空間，并且形成項(xiàng)目最終的定位或者說(shuō)規(guī)劃。我想這是每一個(gè)項(xiàng)目都需要從宏觀去研究，最終能夠指導(dǎo)微觀的項(xiàng)目的執(zhí)行層面的一個(gè)問(wèn)題。