• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 經(jīng)濟(jì)適用房的困境和出路

    2010年09月23日 09:42
    來源:互聯(lián)網(wǎng)

    【橫看成嶺·樓市】

    保障的本意應(yīng)該是救助而非奢侈的福利,事實(shí)上,租房才是貼近最低需求的純消費(fèi)行為。這個(gè)意義上說,廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應(yīng)該提供的公共產(chǎn)品

    亂象叢生的房地產(chǎn)市場,有種聲音逐漸為大眾認(rèn)可并占據(jù)了主流,那就是通過“住房保障體系”來降低房價(jià):讓最低收入者住廉租房,低收入者買經(jīng)適房,中等收入者(夾心層)買限價(jià)房,高收入者去買商品房。

    應(yīng)該說,提出住房保障的初衷是良好的,保障也的確是一個(gè)正常社會(huì)的必需品,但是,靠政府有形之手根本不可能達(dá)成那么多層次完美的匹配,供需的平衡絕不可能通過人為貼標(biāo)簽和政府定價(jià)的方式完成。如此“保障”沿用的仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的糧票思路,甚至已經(jīng)異化為用公共財(cái)政為少數(shù)人謀福利。

    舊版經(jīng)濟(jì)適用房誕生于住房市場化改革以后,其目的是讓低收入者“買得起房”。首先,“讓低收入者買得起房”本身就是個(gè)偽命題。“住”得起和“買”得起一字之差,天壤之別。消費(fèi)是分層次的,生存權(quán)不等于奢侈權(quán),“買房”體現(xiàn)的是奢侈的置業(yè)行為而非生存必要,有能力買房顯然已經(jīng)不是低收入。全世界再富裕的國家也沒到人人擁有產(chǎn)權(quán)的地步,用公共財(cái)政為部分人分配產(chǎn)權(quán)其實(shí)是對更多人的不公。其次,在社會(huì)多元化的今天,作為供方的房價(jià)和作為需方的消費(fèi)者的職業(yè)、收入、家庭狀況都是變量,昨天的低收入學(xué)生明天可能變?yōu)楦呤杖虢痤I(lǐng),市場的風(fēng)險(xiǎn)也有可能將昔日的富翁變?yōu)槌嘭殻硞€(gè)時(shí)段靜態(tài)不變的工資數(shù)字作為“一次性套利資格”顯然極為牽強(qiáng)。

    房產(chǎn)不同于簡單消費(fèi)品,它既包括“居住”的使用價(jià)值也包括投資或投機(jī)價(jià)值,其市場價(jià)格也在不斷變化,所以住房未必要買,買房未必自住。從消費(fèi)行為看,低收入者通過親友資助實(shí)現(xiàn)高消費(fèi),或者高收入者自愿低消費(fèi)的情況并不鮮見,至于“中等收入”、“夾心層”的概念就更模糊。作為消費(fèi)者,自住、改善和投資行為其實(shí)根本無法嚴(yán)格區(qū)分,工作地點(diǎn)、家庭狀況、房價(jià)預(yù)期、個(gè)人收入、消費(fèi)偏好等任何因素發(fā)生變化都可能有意無意使消費(fèi)、改善演變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的投資、投機(jī),這和個(gè)人品質(zhì)、道德無關(guān)。

    舊版經(jīng)濟(jì)適用房政策混淆了住房的使用功能和投資功能,將買房等同于買菜買米等日常一次性消費(fèi),更將居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)混為一談,在房產(chǎn)升值的背景下,更多提供的是“套利機(jī)會(huì)”,而不是保障。

    在真實(shí)的市場上,經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房只要能交易(盡管有鎖定期等各種限制),一個(gè)房號(hào)的炒賣價(jià)格基本上就是同地段兩種房的差價(jià),所謂房號(hào)也就是購買資格的別稱。由于人類趨利避害的本性,可以說差價(jià)對每個(gè)普通人都誘惑巨大,連超市免費(fèi)促銷日用品都能引發(fā)惡性傷亡事故,何況是動(dòng)輒高達(dá)數(shù)十萬的利益!所以,搶購經(jīng)適房的隊(duì)伍里不但有無房戶,也不乏有房戶和富裕戶。

    既然“套利資格”如此值錢,就免不了出現(xiàn)富人或準(zhǔn)富人裝窮的現(xiàn)象,這同樣和個(gè)人品質(zhì)道德無關(guān),因?yàn)楦蝗?、窮人并不像男人、女人那樣有明確的概念界定,尤其在標(biāo)準(zhǔn)線附近的人群,收入、財(cái)產(chǎn)本來就說不清。面對實(shí)際無窮大的套利需求,盡管后來推行了在程序上相對公平的搖號(hào)制度,拋開“連號(hào)丑聞”不說,作為個(gè)體的購房者,理論上有可能一輩子也輪不上。

    從推行經(jīng)適房的實(shí)際來看,利用制度漏洞成功套利的最大受益者,一是各地政府公務(wù)員階層,他們可憑工資條上的名義低收入和自批自用、定向分配的特權(quán)獲得購買超大經(jīng)適房的資格;二是富人階層,他們可憑借資金優(yōu)勢,通過偽造的收入證明,整單元整層購買經(jīng)適房用于出租、出售牟利。

    在舊版經(jīng)濟(jì)適用房漏洞百出的情況下,各地新版經(jīng)濟(jì)適用房政策又提出了“產(chǎn)權(quán)封閉運(yùn)行”的思路,即限定政府為惟一出售對象,或者從開始就設(shè)計(jì)成購買人和政府“共有產(chǎn)權(quán)”,盡管從實(shí)際上增加了成本和風(fēng)險(xiǎn),一時(shí)封堵了套利漏洞,但是這類“沒有產(chǎn)權(quán)卻要出賣”的特種房到底賣的是什么,可能連政策制定者本人都說不清。

    按物權(quán)法的解釋,半產(chǎn)權(quán)的保障房既無完整所有權(quán)也無擔(dān)保物權(quán),只有用益物權(quán),實(shí)際上大約等于購買者一次性支付“長期使用權(quán)”,也就是長期租賃權(quán)。半產(chǎn)權(quán)制造的是畸形商品,隨著房地產(chǎn)市場和個(gè)人情況的變化,為轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等諸多后續(xù)爭議埋下了隱患,紅頭文件制定的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和政策變化才是今后能否套利的關(guān)鍵,顯然,這些都充滿著隨意性,與真正的市場無關(guān)。

    保障的本意應(yīng)該是救助而非奢侈的福利,事實(shí)上,租房才是貼近最低需求的純消費(fèi)行為,買房至少屬于改善性需求或次低需求,保障當(dāng)然應(yīng)該先保最低需求,其作用本來就是幫助最貧窮那部分人的最基本需求而非致富。這個(gè)意義上說,廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應(yīng)該提供的公共產(chǎn)品。

    雖然理論上依然存在套利空間(市場租金-自費(fèi)部分=政府補(bǔ)貼),但轉(zhuǎn)租套利被查處的風(fēng)險(xiǎn)也很大,更主要的原因是“不值得”——從風(fēng)險(xiǎn)收益比來看,真正的富人沒有動(dòng)機(jī)常年擠在窮人堆里領(lǐng)免費(fèi)粥,一旦具備改善的能力,理性的消費(fèi)者自然存在消費(fèi)升級(jí)的動(dòng)力,原有廉租房也會(huì)成為新的救助品惠及其他更需要的人群,類似流動(dòng)救助站的作用。當(dāng)然,廉租房和公共租賃房未必要用新房,其救助的性質(zhì)決定,只能提供一般甚至稍差的居住條件,目的是最大限度地壓縮可能存在的套利空間,回避道德風(fēng)險(xiǎn)。

    現(xiàn)實(shí)生活中,真正需要照顧的純無家可歸者、特別困難戶其實(shí)比例很小,我們并沒見到多少人露宿街頭,說明大多數(shù)人其實(shí)都是有房住的,多數(shù)人還是盼望著改善居住條件,其中很大一部分是擁擠戶和拆遷戶。對多數(shù)城市拆遷戶來說,被拆遷的基本是熱點(diǎn)地區(qū),住舊房并不代表一定是貧困戶,很可能是捧著金飯碗要飯,主要還是產(chǎn)權(quán)不明、規(guī)劃混亂導(dǎo)致缺乏和政府、開發(fā)商公平博弈的機(jī)會(huì)。如果居民自有房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值能夠在市場上體現(xiàn),相信絕大多數(shù)人根本不需要政府照顧??梢哉f,一旦真正的市場秩序建立,甚至廉租房和公租房的規(guī)模都可以大幅壓縮。

    免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
    • 騰訊藍(lán)房
    • 齊魯晚報(bào)
    • 魯南商報(bào)
    • 交通電臺(tái)
    • 臨沂在線
    • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機(jī):
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購報(bào)名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>