內(nèi)地城市出臺(tái)的“限購令”限制了本地住宅市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，驅(qū)使更多內(nèi)地投資者轉(zhuǎn)移至海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。在今年的CILPS第五屆中國國際高端物業(yè)展上，有海外20多個(gè)高端房產(chǎn)項(xiàng)目到場(chǎng)參加。在北京、上海、廣州等城市，海外樓盤推介會(huì)也是層出不窮。瞄準(zhǔn)內(nèi)地買家由于受到政策調(diào)控而被抑制的投資需求，乘虛而入搶奪內(nèi)地投資客源，是這些海外豪宅此次中國之行的重要目的。這些海外高端樓盤，價(jià)格上與內(nèi)地頂級(jí)豪宅不相上下，但由于海外許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍舊低迷，貸款不足，因此買家能夠以優(yōu)惠的價(jià)格及條款購買物業(yè)，而且產(chǎn)品附加值高、未來升值穩(wěn)健，因此受到一些國內(nèi)投資客的歡迎。
海外樓盤接連登場(chǎng)
“原本是想趁著市場(chǎng)調(diào)控后的低迷，在上海黃金地段再買一套房子。”在日前舉行的CILPS第五屆中國國際高端物業(yè)展上，來自浙江溫州的徐先生對(duì)記者說，“今天看了看參展的國外項(xiàng)目，感覺機(jī)會(huì)也不少，有些甚至還能兼顧移民，投資價(jià)值還是很大的，所以我打算關(guān)注一下。”
本屆國際高端物業(yè)展，共有海外20多個(gè)高端房產(chǎn)項(xiàng)目到場(chǎng)參加，包括英國最大的房地產(chǎn)集團(tuán)Berkeley在倫敦的地標(biāo)公寓，澳洲MULPHA Group在黃金海岸集居住和度假為一體的高端綜合性社區(qū)，新加坡Far East在新加坡東海岸開發(fā)的銀海公寓，日本三菱地產(chǎn)于東京的頂級(jí)公寓麻布臺(tái)、神奈川縣箱根溫泉?jiǎng)e墅、蘆花公園，泰國海景及山景別墅——華欣豪華海濱別墅等。其中，日本項(xiàng)目是首次參展。此外，全球頂級(jí)的代理行高力國際和萊坊國際也攜帶自己代理的項(xiàng)目前來參展。
事實(shí)上，從年初開始，北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)開始頻繁出現(xiàn)海外房產(chǎn)項(xiàng)目的投資推介會(huì)，其中包括英國倫敦豪宅NEO Bankside項(xiàng)目、新加坡吉寶灣項(xiàng)目、香港山頂?shù)?0號(hào)大屋等。來自美國的房地產(chǎn)銷售代理美亞集團(tuán)今年向國內(nèi)推介的海外樓盤，僅澳洲項(xiàng)目就超過100個(gè)，另外還有美國、加拿大、新西蘭等多國的樓盤。在2010北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，有美國、加拿大、澳大利亞、塞浦路斯、泰國等眾多國家的60個(gè)項(xiàng)目參展，其中有不少是豪宅、甚至是頂級(jí)豪宅。
市場(chǎng)龐大前景看好
越來越多的國外房產(chǎn)項(xiàng)目來國內(nèi)吸金，無疑是看中了國內(nèi)日益增長的購買力。
據(jù)了解，英國倫敦NEO Bankside項(xiàng)目7月底在上海舉行的推介會(huì)吸引了百余人參加，已有4組買家飛到倫敦考察，隨后有來自上海、浙江等地買家已經(jīng)出手，效果大大超乎預(yù)期。8月下旬北京一場(chǎng)小型的馬來西亞吉隆坡精裝公寓展，周末兩天共有20多套房源被認(rèn)購，單套價(jià)值在人民幣200萬至800萬元不等。悉尼的高端別墅在北京推介，第一天就吸引了70多人前來咨詢，隨后有兩套預(yù)定。
來內(nèi)地進(jìn)行推廣的海外項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也紛紛表示，內(nèi)地客戶比例日漸增多。香港置地集團(tuán)公司香港區(qū)住宅物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，在香港置地的上林項(xiàng)目客戶中，大約有40%左右來自內(nèi)地。在最近接待的客戶中，更有60%都來自內(nèi)地，這些人分別來自于北京、上海、廣東、杭州等地。吉寶置業(yè)新加坡住宅房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，目前越來越多來自世界各地，包括中國的投資型購房者對(duì)新加坡住宅抱有濃厚興趣。吉寶灣的買家中有50%是外國人，其中的10%則是來自中國。
第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事陳彥辛表示，目前樓市調(diào)控政策已經(jīng)打壓了內(nèi)地投資需求，但手中持有多余資金的投資者仍然偏好于房地產(chǎn)，此時(shí)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)就受到了青睞。此外，人民幣匯率的調(diào)整，也使得中國買家可以較低價(jià)格購買到海外房產(chǎn)。就在9月14日，中國外匯交易中心公布的人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)上升131基點(diǎn)，達(dá)到6.7378，創(chuàng)下2005年匯改以來新高紀(jì)錄。
買家看重穩(wěn)健升值
和國內(nèi)房產(chǎn)投資相比，國外許多國家房地產(chǎn)的穩(wěn)健增值受到投資客的認(rèn)可。
“在上海，投資400萬元，一年的租金可能只有10萬元。而在美國紐約曼哈頓，一套MIU大學(xué)附近樓盤50平方米的公寓，總價(jià)也售400萬元人民幣，但一年租金卻可以達(dá)到23萬元人民幣。從投資收益率上看，紐約要比上海高。”美國富頓集團(tuán)營銷總監(jiān)劉育秀介紹說。
一些中介機(jī)構(gòu)這樣分析去海外進(jìn)行房產(chǎn)投資的人的心態(tài)：雖然國內(nèi)不乏投資空間，但前期房?jī)r(jià)的漲幅透支了未來升值空間，增值后勁不足。而在國外，房子很少在一兩年內(nèi)翻番，大多是5到7年內(nèi)價(jià)值翻番，升值穩(wěn)健。
另一方面，在價(jià)格上，海外豪宅也很具誘惑力。在第五屆中國國際高端物業(yè)展上展出的各個(gè)海外項(xiàng)目中，日本的別墅均價(jià)在每套1000萬元至1500萬元人民幣，美國曼哈頓中心區(qū)的高檔公寓在每套1500萬元人民幣，這一價(jià)格基本上與國內(nèi)頂級(jí)豪宅相當(dāng)。
相反在其他很多方面，海外豪宅更有優(yōu)勢(shì)。比如在貸款上，很多國家并無首付比例限制，可以辦理成數(shù)較高的貸款。對(duì)于貸款以外的房款支付，不少國家還允許在交房前分期付齊。像吉寶集團(tuán)的新加坡項(xiàng)目吉寶灣，買家買房后還能參加吉寶灣濱海俱樂部，享受到駕駛游艇等服務(wù)，這是內(nèi)地豪宅所不具備的。
相關(guān)鏈接 海外購房注意風(fēng)險(xiǎn)
■內(nèi)外待遇是否有別：海外購房，當(dāng)?shù)貒鴮?duì)國內(nèi)公民和國外公民的政策可能有所不同，房產(chǎn)權(quán)利的約束也可能內(nèi)外有別，會(huì)對(duì)國外買家設(shè)置一些優(yōu)惠或限制政策。
■不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)力度不同：不同國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)力度有所不同，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也有幾種不同的類型。要在海外買房，應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)?shù)貒鴮?duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障程度，如什么情況下會(huì)被國家征收以及補(bǔ)償多少等等。
■土地是所有權(quán)還是使用權(quán)：國外土地權(quán)屬情況也各有不同，有的是所有權(quán)，有的是使用權(quán)，而且使用期限也有差別。如美國的房產(chǎn)土地可歸私人所有，而馬來西亞推介樓盤的使用期限為99年。
■課稅種類、幅度怎樣：除征收房地產(chǎn)保有稅外，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時(shí)，大多數(shù)國家要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅。名目繁多的稅收可能導(dǎo)致投資成本及交易成本提高，降低了收益。
■房屋產(chǎn)權(quán)類型不同：國外房屋類型不同，產(chǎn)權(quán)形態(tài)也不一樣。如公寓分為出租公寓和產(chǎn)權(quán)分售公寓兩類，前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比產(chǎn)權(quán)分售公寓建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要低一些。國外別墅房屋可分為獨(dú)立屋、平房、半獨(dú)立屋、連排別墅四種類型。
■分清建筑面積、使用面積：海外房屋大多以使用面積計(jì)算，并很少有公攤面積的提法。另外由于文化、地域的差異，不同國家的人對(duì)房子的朝向選擇、通風(fēng)及采光的理解上可能也有所差別。
■有實(shí)力的第三方擔(dān)保：要注意觀察推介樓盤是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方最好為當(dāng)?shù)卣蜚y行等實(shí)力機(jī)構(gòu)。另外，為保證簽約的合法性，可考慮到當(dāng)?shù)氐墓C機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。
■高度關(guān)注誠信檔案：海外購房者一定要高度關(guān)注誠信問題，避免因疏忽大意而被列入“黑檔案”。
■當(dāng)?shù)芈蓭煟袊蓭煟航ㄗh購房時(shí)最好聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭熀椭袊蓭?，?dāng)?shù)芈蓭煱殃P(guān)交易手續(xù)的合法性和法律文本的合法性，中國律師起參謀作用。雙方約定法律適用時(shí)，要盡可能爭(zhēng)取適用中國法律或當(dāng)?shù)貒獾牡谌龂伞?/p>
