房地產(chǎn)新增貸款仍在增加

　　“現(xiàn)在看來，預(yù)售資金監(jiān)管并不能改變開發(fā)商的經(jīng)營模式。”廣州一上市地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示。這個(gè)監(jiān)管層寄予厚望的調(diào)控措施，廣州早在2006年已經(jīng)全市實(shí)施，但開發(fā)商的資金鏈并沒有因此而繃緊。

　　“市場有很多變通的方法，比如借助流動(dòng)資金貸款。”該人士表示，監(jiān)管賬戶雖然會(huì)凍結(jié)開發(fā)商的部分資金，但賬戶所在的銀行會(huì)以監(jiān)管賬戶做抵押，額外給予開發(fā)商一筆流動(dòng)資金貸款。開發(fā)商雖然增加了一筆資金成本，相對(duì)于信托融資動(dòng)輒15%的資金成本，這些增加的資金價(jià)值只能算九牛一毛。

　　但是對(duì)于開發(fā)貸收緊一說，這位上市地產(chǎn)商的理財(cái)部門負(fù)責(zé)人則略顯保守。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是國內(nèi)貸款和自籌資金，如果其中一環(huán)突然收緊，那對(duì)于開發(fā)商而言無疑是迎頭一擊。“還是要看具體執(zhí)行力度。”上述人士表示。

　　從增量數(shù)據(jù)上看，銀行貸款今年一直在縮水。今年的“國內(nèi)貸款”項(xiàng)目占比顯著低于歷史年份。截至今年10月，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為18.35%，比2 月份的23.77%低5.42個(gè)百分點(diǎn)。貸款增速逐漸下滑，目前已經(jīng)從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

　　但是增量減少，絕對(duì)數(shù)卻不見得有所下降。從2007年開始，幾乎每年年末都會(huì)盛傳來年收緊開發(fā)貸，今年更先后遭遇兩次調(diào)控。但今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年年初以來商業(yè)銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。盛傳收緊開發(fā)貸的10月，依舊有過千億元的房地產(chǎn)新增貸款。

　　銷售還是關(guān)鍵

　　“還是有一定的資金壓力。”上述人士如此形容房地產(chǎn)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長36.5%；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。換言之，兩者增速有著4.5%的差距需要開發(fā)商從往年收入中填補(bǔ)。

　　中郵證券邵明慧表示：“如果開發(fā)資金增速長期下行，那么開發(fā)投資增速將難以維持高位。但是由于2009年開發(fā)企業(yè)資金來源增速大大超過投資增速，目前開發(fā)企業(yè)的資金仍然可以維持。就像2007年年末雖然收緊了資金，但投資不會(huì)很快下滑。”

　　另一方面，如果銀行貸款短期內(nèi)無法增加，在企業(yè)自籌資金增速有限的背景下，項(xiàng)目銷售情況將成為影響開發(fā)資金的重要因素?？梢钥吹?，調(diào)控進(jìn)入重要節(jié)點(diǎn)后，大型開發(fā)商的銷售情況并未縮減。萬科公告顯示，2010年10月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別比2009年同期增長114.9％和137.3％。而且連續(xù)第三次刷新國內(nèi)房企單月銷售紀(jì)錄，此前的紀(jì)錄是萬科在2010年8月份和9月份分別以119.9億元和142.1億元?jiǎng)?chuàng)立。從研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月萬科的銷量依舊維持強(qiáng)勢。

　　萬科并非一枝獨(dú)秀，今年半年報(bào)時(shí)國內(nèi)上市房企中，未能完成全年業(yè)績的尚有50%。但進(jìn)入10月后，其公布的業(yè)績數(shù)據(jù)紛紛顯示，這些房企已經(jīng)完成或者接近完成全年的業(yè)績。例如，表現(xiàn)不算理想的金地集團(tuán)，第三季度的銷售額幾乎是上半年的兩倍，截至10月底，2010年全年銷售目標(biāo)的94%已告完成。中原地產(chǎn)關(guān)于標(biāo)桿房企市場銷售調(diào)查最新數(shù)據(jù)表明，10月，國內(nèi)10大標(biāo)桿房企銷售情況普遍良好，總成交面積達(dá)440萬平方米，環(huán)比微降2%，同比上升7成左右。

　　9月底的二次調(diào)控?zé)o疑為樓市當(dāng)頭潑了一盆冷水。但最近一周的樓市銷售情況顯示，各地已逐漸從二次調(diào)控的陰霾中走出。

　　11月15日至21日，據(jù)調(diào)查顯示，30個(gè)城市中，17個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，其中，溫州、揚(yáng)州、南京、昆明4個(gè)城市漲幅超過50%，深圳的漲幅也高達(dá)40.61%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，有3個(gè)下跌，分別是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅達(dá)25.47%。

　　以表現(xiàn)最為溫和的廣州為例，最近四周的網(wǎng)簽數(shù)分別為1600、1358、1144、1338。雖然數(shù)據(jù)依然在低位徘徊，但已經(jīng)企穩(wěn)回升。而各地樓市的售價(jià)依舊維持在高位，除了由于開發(fā)商降價(jià)銷售的動(dòng)力不足外，與各地樓市的供需狀況也是密切相關(guān)的。

　　例如，11月15日至21日上海住宅成交面積為38.22萬平方米，但可售住宅的面積僅為617.72萬平方米。換言之，即使按照現(xiàn)在處于低位的銷售速度，上海住宅市場僅需4個(gè)月就能消化完所有新房。同樣的情況深圳也有所顯示，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套數(shù)為26230套；若按近8周深圳全市新房周平均966套的銷售速度，雖然消化速度較前周繼續(xù)增長2周，但目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

　　這種情況下，斷言開發(fā)商因資金鏈緊繃而降價(jià)銷售，似乎還為時(shí)尚早。