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  • CBD四高價地塊競標者出局 北京候選地王"政治定價"(2)

    2010年12月18日 15:23
    來源:互聯(lián)網(wǎng)

    CBD最低樓面價

    對于中服地塊的價格,北京市政府十分在意。而其一次流標,一次修改規(guī)劃,均與控制地價傳遞的預期關系緊密。

    中服地塊的第一次出讓,實際上本可以在2009年底就完成。時年,完成土地一級開發(fā)的中服地塊整體出讓,立即被市場冠之以百億地王的預期,最終,忌憚新一輪調(diào)控的北京市政府,在中服地塊流標之后,將其收回并調(diào)整規(guī)劃。

    “之前就有說法,要把中服地塊改建成一個高密度的地塊。”SOHO(中國)原高級副總裁許洋曾表示,而這種改建成高密度的地塊,直接的核心思路,就是可以降低土地出讓之后的樓面單價——避免創(chuàng)下總價、單價紀錄,向市場傳遞與穩(wěn)定房價相反的預期。

    仲量聯(lián)行的統(tǒng)計顯示,CBD核心區(qū)的商業(yè)用地價格,樓面成本價,在2005年之后一直維持在3~4萬元/平方米的水平,個別項目的樓面成本價,甚至已經(jīng)逼近5萬元大關。只不過因為這些商用物業(yè)多不銷售,所以在地價的官方統(tǒng)計中,顯得并不突出。

    記者了解到,在基本確定綜合評標的座次后,相關政府部門還曾專門測算過樓面成本價的平均水平,即把報價和調(diào)整后的規(guī)劃建筑面積加總相除,得出的樓面平均價在20000元/平方米左右,北京市領導曾專門指出,要求中服地塊重新出讓的價格,不要高出先行的CBD區(qū)域的售價水平,以避免傳遞與調(diào)控相反的市場預期。

    6幅土地招標文件顯示,6幅土地的規(guī)劃建筑總面積為58萬平方米,之前整體出讓的招標文件顯示,其規(guī)劃建筑面積為32.7萬平方米,增加的規(guī)劃建筑面積令樓面成本價的下降成為了可能。

    也正是在這樣的背景下,CBD近年來最低的樓面價格才可能變?yōu)楝F(xiàn)實。“至少不會起到推高周邊房價的作用,而且,中信集團能領先,很大程度上是規(guī)劃方案和企業(yè)背景,而不是因為超過60億元的報價。”前述北京市土地儲備中心的官員稱。

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