低地價(jià)時(shí)代

“北京市政府明確提出過要求,投標(biāo)的企業(yè)不要報(bào)太高的價(jià)格,要以規(guī)劃和發(fā)展取勝。”12月16日下午,一位剛剛參加完政府土地吹風(fēng)會的國有開發(fā)商高管告訴記者。他強(qiáng)調(diào),北京市現(xiàn)在十分重視樓面成本價(jià)與區(qū)域當(dāng)前價(jià)格的平衡。

北京正在進(jìn)入一個(gè)行政手段控制之下的“低地價(jià)時(shí)代”,而中服地塊的走勢,恰是這個(gè)時(shí)代的開始。而此時(shí),CBD核心區(qū)剩余六塊土地的第二輪招標(biāo)將于2011年進(jìn)行,土地出讓金收入同樣將劃入2011年。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2010年城市土地出讓金排名顯示,雖遭遇史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控,截至11月22日,北京市2010年土地出讓金達(dá)到1004.48億元,比去年同期增加57.2%。北京的土地財(cái)政并不缺錢。

故此,北京市提出試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”土地競買方式。改進(jìn)過去“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式,將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式。

據(jù)了解,這一土地出讓方式的核心是設(shè)定合理土地上限價(jià)格,當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競得人。開發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價(jià)格等因素,將作為重要評標(biāo)條件加以考量。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),2009年全國商品房用地出讓交易中,采用招標(biāo)方式的占2%,根據(jù)“價(jià)高者得”的原則確定買家出讓方式——拍賣和掛牌,分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。

中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松說,“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價(jià)快速上漲,另一方面,還可增加政策性住房供應(yīng)量。從這個(gè)意義上講,是個(gè)好事。”

他認(rèn)為,這種出讓方式,直接控制了居住用地的價(jià)格,增強(qiáng)了土地參與宏觀調(diào)控的靈活性。以往不設(shè)定價(jià)格上限的情況下,如果幾家企業(yè)都看中某地塊,輪番競價(jià)很容易制造出高價(jià)地。