風向已變

 

    游離在“限購”之外的商住樓，很快就受到了主管部門的“關照”。

 

    “要我們低調(diào)，不準再宣傳自己銷售多么火爆等等。”一位被約談的項目負責人之一頗為擔心地說。這些商住項目還被要求：對外不能宣傳不受限購影響，不能與現(xiàn)行政策沖突；現(xiàn)場要將水電配套等情況予以公示，要明確告知購房者說戶口不能遷入。

 

    建委約訪之后，他們擔心，如果不遵守建委的非書面規(guī)定，政府會出臺更嚴厲的措施，所以，他們現(xiàn)在對外一律表示，自己銷售一般。有些項目從宣傳時就避開“商住”字眼，以可以注冊的小型SOHO辦公室為賣點。

 

    這一局面似乎早已經(jīng)被預料到。SOHO中國董事長潘石屹早前在接受本報記者采訪時表示，商住樓本身就屬于打政策擦邊球，破壞城市規(guī)劃的項目。針對這些打擦邊球的項目，政府應該會出臺相關措施治理。

 

    從供給源頭，政府已出臺相關措施。“現(xiàn)在已經(jīng)不批準建4.5米以上層高的項目了。”某國企高層告訴本報記者。此外，從去年開始，北京市已陸續(xù)出臺政策，以酒店立項的項目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味著對“商改住”項目從嚴管理。對商業(yè)項目，政府的態(tài)度是更鼓勵自持。目前北京幾大商業(yè)項目，如中服地塊、大望京地塊等，在出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商自持。

 

    商住樓存價值缺陷？

 

    不少機構近日還指出了商住樓的價值陷阱。例如，21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾稱，商住樓一般是40-50年產(chǎn)權，水電氣均為工業(yè)價格，后期使用成本較高。無論是自住還是出租，這類公寓的后期使用成本加到總房價后，幾乎與住宅總成本相近。也有少數(shù)開發(fā)商口頭承諾引入民用水電，但拒絕寫入合同里。

 

    林蕾提醒，投資者對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性要素，應該有全面、清晰的分析，存在任何一個方面的硬傷都值得警惕。九九房搜索統(tǒng)計了2009-2010年在售的北京50個商住項目，總體來看，投資商住項目的風險相對較高。

 

    北京五環(huán)以外區(qū)域商住、住宅同步升值，但有價無市，轉(zhuǎn)手困難。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計顯示，2009年-2010年兩年，五環(huán)以外共有24個商住項目開盤，累計供應11415套商住房，其中90%是戶型面積在五六十平米的小戶型，有11個項目推出了LOFT產(chǎn)品，它們與同期銷售的住宅價格差距不大。但五環(huán)以外商住項目面臨的最大問題是轉(zhuǎn)讓難，遠郊區(qū)域二手房的購房主體是以都市年輕白領為主的中等收入群體，他們對價格的敏感度較高，二手商住房盡管掛牌價格與住宅接近，但需要繳納的稅費卻高出不少。遠郊二手商住房處于有價無市的尷尬境地。

 

    五環(huán)以內(nèi)的商住樓也面臨著不同的挑戰(zhàn)。部分商住項目是開發(fā)商把原來住宅項目的后期配套的商業(yè)公建部分改建為住宅出售，這些項目的升值受到了極大制約，價格漲幅遠低于同期住宅項目。

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