當(dāng)限購(gòu)令“涼水”澆滅了一、二線城市樓市的過度熱情時(shí)，三、四線城市的市場(chǎng)卻日益發(fā)燙。
住在杭州網(wǎng)昨日統(tǒng)計(jì)顯示，6月15日，浙江義烏雪峰路與望道路西南側(cè)的一幅地塊以2.26億元成交，樓板價(jià)高達(dá)39545元/平方米，刷新了全國(guó)住宅類地塊單價(jià)“地王”紀(jì)錄。
中國(guó)指數(shù)院和同策咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，在北上廣深等一線城市的土地多以底價(jià)成交之時(shí)，二、三線城市尤其是沒有限購(gòu)令的城市，土地價(jià)格仍有30%以上的高溢價(jià)。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉甚至表示，按照上述土地成交價(jià)格的上升趨勢(shì)，像義烏這樣2010年商品房均價(jià)僅7700余元/平方米的城市，甚至可能會(huì)出現(xiàn)10萬元/平方米以上的天價(jià)住宅。
新科樓板價(jià)狀元
此前，全國(guó)商品住宅用地的成交紀(jì)錄是去年11月29日由溫州房企置信房產(chǎn)創(chuàng)造的。當(dāng)時(shí)置信房產(chǎn)以37.02億元的高價(jià)競(jìng)得溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的原溫師院地塊，樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米，超過了當(dāng)年7月上海世博會(huì)邊一幅宅地35500元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)造了新的宅地單價(jià)成交紀(jì)錄。
僅過半年，全國(guó)商品住宅用地的單價(jià)紀(jì)錄由義烏——這個(gè)浙江省的中小城市改寫。6月15日，義烏市現(xiàn)代房產(chǎn)以2.26億元的總價(jià)拿下面積僅為1500平方米，最大可建面積5715平方米的迷你住宅用地，最終的樓面價(jià)達(dá)39545元/平方米，溢價(jià)率達(dá)347%。
中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵說，以往的高價(jià)土地幾乎全部出現(xiàn)在上海、北京、廣州、深圳、杭州、溫州等城市中，超過3萬元/平方米的土地在義烏這樣的三線城市出現(xiàn)，他還是第一次聽說。
上海同策咨詢顧問有限公司提供的全國(guó)30個(gè)城市的土地成交數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，全國(guó)成交單價(jià)最高的10幅住宅用地全部來自上海、北京、蘇州、天津、杭州、溫州等一、二線城市，義烏這樣的三、四線城市，最貴的宅地也只能勉強(qiáng)擠進(jìn)排行榜的前15名。
根據(jù)2010年義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，義烏2010年的商品房銷售額和銷售面積折合商品房成交均價(jià)僅為7700元/平方米，而上述一、二線城市的平均房?jī)r(jià)均早已超過1萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾于昨日采訪拍得該地塊的義烏現(xiàn)代房產(chǎn)工作人員，后者表示目前這塊地的投資信息還沒有出來，尚無法確定公司之后的開發(fā)計(jì)劃是什么。
炒樓轉(zhuǎn)向三線城市？
張宏偉認(rèn)為，義烏出現(xiàn)天價(jià)宅地是因?yàn)槠涫侨珖?guó)少數(shù)幾個(gè)資金高度集中的城市之一。此前，這一部分資金正是上海高端豪宅的投資主力。限購(gòu)令的出臺(tái)，令這一部分資金回流，進(jìn)而影響到了區(qū)域內(nèi)的普通商品住宅用地價(jià)格。
張宏偉同時(shí)認(rèn)為，房企的擴(kuò)張和行業(yè)洗牌，也在影響三、四線城市的土地市場(chǎng)。在過去的幾個(gè)月中，先期在三、四線城市布局的開發(fā)商已經(jīng)嘗到了甜頭，萬科、保利、中海等地產(chǎn)巨頭業(yè)績(jī)之所以仍較去年有八成以上的增長(zhǎng)，主要就是靠三、四線城市的銷售。以恒 大地產(chǎn)為例，2010年新增的67幅土地，有一半以上位于三線城市。
地產(chǎn)巨頭的加入，也提高了一部分二、三線城市的土地溢價(jià)率。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，常州、佛山等非省會(huì)城市土地今年前5月的平均溢價(jià)率超過了30%，遠(yuǎn)高過杭州、南京等省會(huì)城市。而在同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的今年1~5月30城市宅地價(jià)格信息中，浙江的一個(gè)四線城市——富陽(yáng)的土地成交價(jià)格甚至超過上海、南京、武漢等城市的部分地塊。
房?jī)r(jià)暴漲之憂
樓面價(jià)已高達(dá)39545萬元/平方米，那該地塊開發(fā)出的項(xiàng)目售價(jià)將達(dá)到多少？
中房信分析師薛建雄按照土地成本分析認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)到6萬元/平方米以上。
這一看法為張宏偉所認(rèn)同，他也認(rèn)為，這一樓盤的價(jià)格很可能超過6萬元/平方米，甚至高至10萬元/平方米，并會(huì)拉動(dòng)整個(gè)義烏的房?jī)r(jià)向上攀升。此前，義烏最貴的樓盤——義烏都市·中央公館的精裝修公寓均價(jià)達(dá)到5萬元/平方米。而全國(guó)最貴宅地的誕生，顯然會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。
而這正是劉淵所擔(dān)心的。根據(jù)他的介紹，此前像義烏、鄂爾多斯這樣三、四線城市中的富裕代表，雖然聚集了大量資金，但并沒有推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲。但如今，這些三、四線城市卻出現(xiàn)了過熱的“苗頭”。
克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱擔(dān)心的程度則“進(jìn)一步升級(jí)”。在今年4月的一個(gè)論壇中，他曾擔(dān)心三、四線城市的投資過熱，尤其是相對(duì)貧窮城市的投資過熱，會(huì)導(dǎo)致那些城市由于購(gòu)買力的不足，成為無人接盤的“空城”。
相比之下，張宏偉要樂觀一些，他認(rèn)為，義烏的天價(jià)地王應(yīng)該還只是偶然現(xiàn)象，如果全國(guó)普遍性的出現(xiàn)類似情況，估計(jì)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也會(huì)從嚴(yán)，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市的戰(zhàn)略也將因此迅速調(diào)整。
