房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，中介公司關(guān)門(mén)倒閉、售樓人員轉(zhuǎn)行跳槽等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期調(diào)控政策松動(dòng)可能性幾乎不存在，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷，而房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“回暖”，房?jī)r(jià)將成為重要“籌碼”。
二手房中介公司倒閉 售樓人員紛紛“出走”
“此房出租”“停業(yè)”……此類字眼近期頻頻出現(xiàn)在?？谝恍┓康禺a(chǎn)中介商的門(mén)店上，房地產(chǎn)中介商因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)太差，紛紛“出走”或“關(guān)門(mén)大吉”。
去年初海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策頒布后，海南樓市短期內(nèi)量?jī)r(jià)急劇飆升，大批新的房地產(chǎn)中介公司紛紛成立。然而好景不長(zhǎng)，隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，尤其在“限購(gòu)”政策的打壓下，海南樓市隨即陷入低迷，一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)倒閉關(guān)門(mén)，售樓人員也選擇轉(zhuǎn)行或跳槽。
記者近日在?？谑泻５閸u一家房地產(chǎn)中介公司看到，店門(mén)口貼著兩張大大的招聘廣告，店內(nèi)10多個(gè)工位上只有一名銷售人員上班。據(jù)這名銷售人員介紹，今年上半年以來(lái)，店內(nèi)原有的銷售人員走了一半。為了維持店面正常運(yùn)轉(zhuǎn)，老板開(kāi)始招聘銷售人員，但不少新人干不了幾天便辭職了。
海南海納投資策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)顐幐嬖V記者，目前他的公司一個(gè)月只有五六單生意。一些本土房產(chǎn)中介尤其是國(guó)際旅游島建設(shè)政策頒布后匆匆上馬的中介關(guān)門(mén)歇業(yè)，很多中介從業(yè)人員跳槽轉(zhuǎn)行或者“休大假”，一些大的房地產(chǎn)中介也從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向一手房代理。
“目前?？诤芏噙B鎖房地產(chǎn)中介都在虧錢(qián)。”海口市中地行房產(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗說(shuō)，去年在國(guó)際旅游島政策的利好刺激下，一些?？诜康禺a(chǎn)中介盲目擴(kuò)張，現(xiàn)在迫于形勢(shì)，不得不開(kāi)始收縮規(guī)模。張麗說(shuō)，目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的狀況也給二手房中介市場(chǎng)帶來(lái)一些混亂局面，除了倒閉和轉(zhuǎn)行現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)中介公司鋌而走險(xiǎn)，幫助購(gòu)房者偽造納稅證明，避開(kāi)“限購(gòu)”政策。
量跌價(jià)滯
樓市進(jìn)入深度博弈階段
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“限購(gòu)令”等調(diào)控政策持續(xù)打壓、充斥樓市的濃厚觀望情緒，導(dǎo)致一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)萎靡，而房產(chǎn)中介紛紛“出走”也正好佐證了這一現(xiàn)實(shí)。
由于海南樓市外向型特征明顯，80%以上的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自島外，“限購(gòu)令”致使海南購(gòu)房主力銳減。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份，?？谑猩唐贩砍山涣看蠓陆?。海口市登記銷售商品住房6563套、71.62萬(wàn)平方米，同比減少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均達(dá)到九成左右。商品房銷售額進(jìn)一步萎縮。1-5月，商品住房銷售額657247.16萬(wàn)元，同比下降59.2%。
購(gòu)房者普遍選擇持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但銷售量的萎縮并未帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，?？谏唐纷》?jī)r(jià)格同比上漲19.22%。但從今年商品住房每月價(jià)格指數(shù)來(lái)看，均維持在9000元/平方米左右，并有小幅波動(dòng)，環(huán)比增減幅度均在10%以內(nèi)。
楊偉寧說(shuō)，去年底，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的銷售回暖小高潮，但隨著“限購(gòu)令”的出臺(tái)，再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響，市場(chǎng)再次陷入萎靡，目前大部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)短期市場(chǎng)行情并不看好，觀望情緒濃重，投資投機(jī)性購(gòu)房和剛性需求兩方面都受到抑制。
“由于短期內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒難以消除，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統(tǒng)旺季會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)回暖。”張麗說(shuō)。
房?jī)r(jià)成市場(chǎng)“回暖”重要“籌碼”
盡管海南房?jī)r(jià)整體依然比較堅(jiān)挺，但一些地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。楊偉寧告訴記者，最近一段時(shí)間，?？谑袊?guó)貿(mào)附近的二手房?jī)r(jià)格下跌了10%-15%，“議價(jià)空間很大，買(mǎi)方和賣(mài)方開(kāi)始展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)”。?？诮饦虼髲B一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬(wàn)元，現(xiàn)在業(yè)主40萬(wàn)元就愿意出手。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前主要有兩類二手房源出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。一是最近一兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的投資房源，這些房面臨全額交納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房成本增大；二是滿足改善型需求的中小戶型，受“限購(gòu)”影響成交逐漸走低。
北京易 居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，隨著流動(dòng)性不斷收緊，再加上CPI依然高企，加息預(yù)期強(qiáng)烈，將進(jìn)一步給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金壓力，或?qū)⑵仁共糠珠_(kāi)發(fā)商提前降價(jià)銷售，而這將在終端形成房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。
海南富信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏說(shuō)，目前銷售量的萎靡，再加上保障性住房建設(shè)力度加大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商壓力很大，“挺不住”的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有所動(dòng)作，而期望市場(chǎng)成交量回升，必須在價(jià)格上有實(shí)質(zhì)性的下降，打消購(gòu)房者濃厚的觀望情緒。
近日，住建部政策研究中心副主任王玨林在國(guó)金證券(600109,股吧)2011年中期策略會(huì)上指出，目前房地產(chǎn)政策沒(méi)有適度放松的客觀條件，但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，接下來(lái)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性基本上不存在，政策層面仍將持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，目前無(wú)論是價(jià)格還是銷量上出現(xiàn)的變化，均是調(diào)控政策效果的表現(xiàn)。但是下半年價(jià)格能否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，這得取決于開(kāi)發(fā)商原來(lái)的定價(jià)是否合理、區(qū)域供求關(guān)系等因素的變化。而房?jī)r(jià)的下降將成為樓市回暖的重要因素。
