多管齊下
記者了解到，上述北京市保障性住房投資中心，主要通過社會(huì)投資作為資本金，大部分融資則來(lái)自銀行貸款。
北京市今年計(jì)劃建設(shè)和收購(gòu)公租房6萬(wàn)套，上海的計(jì)劃是4萬(wàn)套，此外還有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性用房建設(shè)任務(wù)。
據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截止到5月底，全國(guó)保障房開工率不足三成，住建部要求，到11月底保證年內(nèi)的保障房任務(wù)全部開工，很多地方政府坦言完成任務(wù)壓力巨大。
顯然，僅靠保障房建投中心，并不能從根本上解決資金缺口問題。
國(guó)家發(fā)改委日前批準(zhǔn)地方政府使用企業(yè)債建設(shè)保障房的政策，為地方政府提供了另一條融資路徑。
北京市年內(nèi)準(zhǔn)備發(fā)行的保障房企業(yè)債融資計(jì)劃在幾百億元，重慶也準(zhǔn)備發(fā)行60億元企業(yè)債用于保障房建設(shè)，河南準(zhǔn)備年內(nèi)發(fā)行100億元企業(yè)債，大部分用于保障房建設(shè)。
北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林日前在“京西WSD區(qū)域發(fā)展論壇暨首席生態(tài)新城麗景長(zhǎng)安產(chǎn)品研討會(huì)”上告訴本報(bào)記者 ，北京市今年計(jì)劃發(fā)行500億元企業(yè)債，其中很大比例用于保障房建設(shè)，住總集團(tuán)的幾個(gè)保障房項(xiàng)目已經(jīng)獲批20億元左右的企業(yè)債。
張表示，企業(yè)債成本只相當(dāng)于銀行貸款的90%，而銀行貸款緊縮，目前很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)難以獲得銀行貸款支持，發(fā)行企業(yè)債建保障房政策的放行，對(duì)地方融資平臺(tái)來(lái)說(shuō)，是個(gè)好消息。
此前房產(chǎn)企業(yè)的一些融資模式，成本太高。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪曾介紹，很多房地產(chǎn)企業(yè)都依靠信托融資，而信托融資成本最低是15%，很多企業(yè)在香港發(fā)行融資，利息到了20%以上。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(博客)表示，企業(yè)債的發(fā)行可以一定程度上拓寬保障房的融資渠道。
差距及隱憂
雖然保障性住房投資中心和企業(yè)債先后成為保障房融資的新途徑，但目前保障房融資仍然面臨諸多問題，尤其是保障房融資東西部不平衡的問題。
北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示，在國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)企業(yè)債用于保障房建設(shè)消息宣布之后，與東中部省市高調(diào)準(zhǔn)備相比，西部城市則大多沉默。
原因是中西部很多城市地方融資平臺(tái)已不具備發(fā)債資格，企業(yè)債支持保障房建設(shè)政策，必然是中東部發(fā)達(dá)地區(qū)獲得的金融支持大于西部。
對(duì)東部城市而言，其可以用充裕的財(cái)政收入做擔(dān)保，讓保險(xiǎn)資金等社會(huì)資金參與到保障性住房投資中心中。
并且東部城市的很多城市投融資平臺(tái)目前償債率已恢復(fù)良好，具備發(fā)債條件。加之東部地區(qū)國(guó)企實(shí)力大多雄厚，可以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。
而中西部城市多數(shù)只有1-2個(gè)融資平臺(tái)，地方財(cái)政擔(dān)保實(shí)力弱，在2010年底的銀監(jiān)會(huì)整頓中，很多負(fù)債率過高而被整頓，自保尚難。
李偉表示，按照有關(guān)規(guī)定，地方融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債需要企業(yè)具有連續(xù)3年盈利背景，很多中西部城市融資平臺(tái)都不具有這個(gè)實(shí)力。
然而西部保障房建設(shè)資金缺口顯然。青海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位負(fù)責(zé)人曾表示，在果洛、玉樹、黃南、海南、海北、海西六州，國(guó)家按每平方米800元補(bǔ)助。由于建材價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)用等的提高，實(shí)際造價(jià)已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省僅保障房建設(shè)配套資金缺口就在4億元左右。
不僅是差距，有論者還看到風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家審計(jì)署6月27日公布的“全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告”顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)超過了10萬(wàn)億元，部分城市政府負(fù)債率超過100%，融資平臺(tái)借新還舊比例超過50%。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)張承惠介紹，目前50%債務(wù)來(lái)自中西部地區(qū)，這些地方政府財(cái)政償還能力較差，完全靠自身財(cái)力還款很困難。
李偉介紹，今明兩年是地方債務(wù)償債高峰期，保障房耗資給地方政府帶來(lái)的資金壓力等加大了地方融資風(fēng)險(xiǎn)。
“財(cái)力較弱的市、縣一級(jí)，如果體制機(jī)制問題不解決，與償債高峰和財(cái)政收入增速回落碰到一起，債務(wù)問題可能惡化”李說(shuō)。
李進(jìn)一步指出，一些新的融資模式還可能暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
目前很多地方融資平臺(tái)既承擔(dān)保障房建設(shè)，又承擔(dān)城市一級(jí)開發(fā)，尤其是很多城市融資平臺(tái)依靠賣地收入來(lái)償還保障房建設(shè)投入。下一步保障房發(fā)行企業(yè)債的融資資金是否用于保障房建設(shè)，是監(jiān)管重點(diǎn)。
“如果保障房發(fā)行的企業(yè)債融資被用于商品房等其他項(xiàng)目開發(fā)上，不但是融資不公平，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果帶來(lái)影響。”李戰(zhàn)洪說(shuō)。
李偉也認(rèn)為企業(yè)債用于保障房融資能否監(jiān)管好，還是個(gè)問號(hào)，“如果管理不善，可能惡化地方債務(wù)危機(jī)”。
