正規(guī)運(yùn)作利潤(rùn)豐厚 非正規(guī)則利益驚人
開發(fā)商自曝房地產(chǎn)暴利
大眾對(duì)于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利話題從未降溫。
一方面是購(gòu)房者對(duì)持續(xù)攀升的價(jià)格怨聲載道；另一方面則是地產(chǎn)商自訴無錢可賺的論調(diào)。孰真孰假，房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些潛規(guī)則，利潤(rùn)空間有多大，成為了購(gòu)房者一解為快的謎題。
業(yè)內(nèi)人士王明向《法制周報(bào)》記者爆料，當(dāng)前地產(chǎn)商暴利主要存在兩種情況，一是正規(guī)地產(chǎn)商的投入與產(chǎn)出相比存在的暴利；另外是地產(chǎn)商通過官商聯(lián)手及資本運(yùn)作，以小博大帶來的暴利。而在研究人士和業(yè)內(nèi)人士看來，在沒有外力左右下，正常的地產(chǎn)開發(fā)本已存在暴利，而今各種潛規(guī)則下的謀利模式，更是加劇了房地產(chǎn)暴利空間。
《法制周報(bào)》記者經(jīng)過多方采訪，通過房地產(chǎn)商正規(guī)與非正規(guī)兩種盈利模式的解析，試圖為讀者揭開地產(chǎn)商危險(xiǎn)的資本運(yùn)作模式和房地產(chǎn)暴利真相。
基建老板起底樓盤收支
王明（化名），湖南常德人氏，是一位從事20余年的“老基建”，也曾一度擔(dān)任某樓盤法人代表，對(duì)當(dāng)前樓盤收支情況了解甚深。
王以自己擔(dān)任法人代表的樓盤為例，為記者計(jì)算當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商的支出與收入，揭開成本背后的地產(chǎn)暴利。
王介紹，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商所需支出的費(fèi)用主要包括地皮款、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)、基建成本（包括土建、水電、綠化、亮化等工程）、銷售成本和管理費(fèi)用。賣房所得減去這些開支總和，即為樓盤利潤(rùn)。
以一個(gè)占地7000平方米的房產(chǎn)項(xiàng)目為例，折合為10余畝地，早年征得此地皮的時(shí)價(jià)為21萬元/畝，即地皮花費(fèi)約210萬元。建筑成本，目前在常德約為900～1000元/平方米；各類稅費(fèi)累計(jì)占到每平方米銷售價(jià)格的10％。
另外，銷售管理、應(yīng)酬各方面占到每平方米銷售價(jià)格的5％。
折算下來，按照當(dāng)前同地段樓盤均價(jià)4000元/平方米，這個(gè)樓盤每平方米的利潤(rùn)空間在1000元左右。換言之，此樓盤若開發(fā)環(huán)節(jié)不發(fā)生任何事故，理論上可賺取近700萬元的利潤(rùn)。
正因?yàn)榇素S厚利潤(rùn)，國(guó)內(nèi)各大知名企業(yè)也紛紛加入地產(chǎn)行列。“七匹狼做地產(chǎn)、美的做地產(chǎn)，海爾做地產(chǎn)，雅戈?duì)栕龅禺a(chǎn)……”一條羅列了眾多非以地產(chǎn)為主業(yè)、但均涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的知名企業(yè)的微博近日被火熱轉(zhuǎn)發(fā)，網(wǎng)友不禁驚呼“神奇的地產(chǎn)，讓72行最后都殊途同歸！”
房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，帶來的巨大利潤(rùn)，也確實(shí)吸引不少原本不是地產(chǎn)圈的公司想盡辦法要分上一杯羹。根據(jù)深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)，在2010年年報(bào)中，共有200多家非地產(chǎn)主業(yè)的上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中包含房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入。
主營(yíng)旅游業(yè)的中青旅2010年的房地產(chǎn)銷售收入為1.02億元，僅占其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的1.67%，但其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到9036.09萬元，毛利率高達(dá)88.76%，占其當(dāng)年利潤(rùn)總額的16.57%。而以服裝和紡織產(chǎn)品起家的紅豆股份自金融危機(jī)以來，顯著加大了地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)中的分量，其地產(chǎn)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例從2009年的25.13%猛然提升至55.81%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也從7386.16萬元驟升至2.76億元，已經(jīng)完全超越了紡織服裝主業(yè)。
