成戊平律師表示，其實(shí)辦卡蓄客在房地產(chǎn)營(yíng)銷中已是公開(kāi)的秘密，“開(kāi)發(fā)商如果未取得預(yù)售證，以辦卡的名義收費(fèi)肯定是違規(guī)的。”
成戊平指出，面對(duì)頻繁出現(xiàn)的違法預(yù)售，房產(chǎn)主管部門以罰代管模式，放縱了地產(chǎn)商的違規(guī)。
按照中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第二十七條的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。同時(shí)，該條例第五章法律責(zé)任第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
“違法成本底也是預(yù)售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平說(shuō)。
“假按揭”套現(xiàn)成慣用伎倆
房地產(chǎn)行情低迷時(shí)，“假按揭”成為了多數(shù)中小地產(chǎn)商套現(xiàn)的慣用伎倆。
2009年，本報(bào)記者曾接到長(zhǎng)沙數(shù)名市民投訴，稱自己被銀行納入黑名單，原因是拖欠銀行貸款。事后，經(jīng)過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些投訴市民被列入黑名單均因長(zhǎng)沙芙蓉中路某樓盤相關(guān)。
2007年上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)一度低迷。位于長(zhǎng)沙芙蓉中路某黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里積壓了一批房子，眼看資金鏈即將斷裂，關(guān)鍵之時(shí)開(kāi)發(fā)商想到了“假按揭”套現(xiàn)的辦法。
開(kāi)發(fā)商首先大幅度抬高房子標(biāo)價(jià)，將一套原來(lái)60萬(wàn)元的房子抬高到80萬(wàn)元，然后指使自己的售樓員工找到自己親戚、朋友充當(dāng)購(gòu)房者“購(gòu)買”該樓盤的房子，開(kāi)發(fā)商與這些人約定，他們只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓，一切由開(kāi)發(fā)商支付。
于是，這些假購(gòu)房者以80萬(wàn)元的標(biāo)價(jià)獲得57萬(wàn)元按揭貸款，開(kāi)發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)。以后，當(dāng)這些房屋遇到真正的買家時(shí)，開(kāi)發(fā)商則提前向銀行還貸，然后到房管局注銷抵押登記，再轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。
后來(lái)，房子依然無(wú)法完全銷售出去，開(kāi)發(fā)商停止支付按揭月供，這時(shí)貸款銀行才發(fā)現(xiàn)出了問(wèn)題，找到當(dāng)初的“購(gòu)房者”支付按揭月供。至此，“購(gòu)房者”才如夢(mèng)初醒，自己莫名其妙地上了銀行黑名單。而此時(shí)，開(kāi)發(fā)商早已轉(zhuǎn)移走套現(xiàn)的資金，面對(duì)銀行追究，“豪爽”地把那些賣不出去的房子抵押給銀行。
湖南金州律師事務(wù)所陳平凡律師表示，類似“假按揭”套現(xiàn)并非孤例，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”來(lái)套現(xiàn)已成為地產(chǎn)行情低迷期的普遍情況。陳平凡透露，據(jù)他所了解到的，一個(gè)城市最少有二十幾家所謂中介公司或個(gè)人專門聯(lián)系銀行作假按揭。
陳平凡介紹，這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始斷裂時(shí)的破壞性逃亡。而銀行在這場(chǎng)危險(xiǎn)游戲中扮演著參與者的角色。
陳平凡分析，“假按揭”讓地產(chǎn)商在低迷期成功地抬高了單價(jià)，最終的買單者是后來(lái)的購(gòu)房者。
王明、成戊平、陳平凡等業(yè)內(nèi)人士和研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利是從一開(kāi)始就存在的，而且在短時(shí)間內(nèi)也無(wú)法控制。當(dāng)務(wù)之急是，相關(guān)部門能完善監(jiān)督機(jī)制、制度執(zhí)行到位，嚴(yán)格監(jiān)管地產(chǎn)商資金鏈情況，防微杜漸，別讓購(gòu)房者成為開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的買單人。
