從本土開發(fā)商的角度來看。一個(gè)是宏觀趨勢(shì)的變化推動(dòng)市場(chǎng)的變革。近十年開始中國(guó)的城市化進(jìn)程加速，目前如果進(jìn)入到50-60%的時(shí)候是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)，像一線城市城市化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第二，隨著十多年來住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，城市中心的商圈已經(jīng)無法滿足周邊居民的購(gòu)物需求，現(xiàn)在有向周邊商圈發(fā)展趨勢(shì)，第三個(gè)是社會(huì)消費(fèi)的高速增長(zhǎng)，大家口袋里的錢多了起來，近幾年整個(gè)社會(huì)的銷售水平不斷的提升，第四個(gè)方面是關(guān)于投資結(jié)構(gòu)的改變，是對(duì)于市場(chǎng)投資的限購(gòu)使更多的投資人關(guān)注價(jià)值相對(duì)高的商業(yè)地產(chǎn)。從去年開始，整個(gè)大宗交易里面商業(yè)和綜合性物業(yè)的成交比例已經(jīng)上升到50%左右，同時(shí)舉一個(gè)在行業(yè)內(nèi)非常關(guān)注的企業(yè)案例，SOHO中國(guó)在過去兩年的時(shí)間，就是從2009年8月份SOHO中國(guó)陸續(xù)在上海收購(gòu)了九個(gè)項(xiàng)目，今年半年的時(shí)間就收購(gòu)了六個(gè)項(xiàng)目，這九個(gè)項(xiàng)目加起來SOHO中國(guó)在上海的投資已經(jīng)超過180個(gè)億，有理由相信，未來上海的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有更大的增長(zhǎng)。

復(fù)地共贏資本董事總經(jīng)理-丁亞明

如何面對(duì)這樣的轉(zhuǎn)型呢？這里要提兩個(gè)案例，一個(gè)是美國(guó)的模式，大概三個(gè)階段，第一個(gè)階段跟中國(guó)目前相仿，是以住宅發(fā)展為主，第二個(gè)是住宅發(fā)展商和投資管理者轉(zhuǎn)型，第三個(gè)就是90年代開始，已經(jīng)變成了地產(chǎn)服務(wù)商的新角色或者投資管理商的角色，同時(shí)它資金的來源從自有資金、銀行、股東的資金更多的轉(zhuǎn)向基金、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)等等多元化的財(cái)務(wù)融資渠道，這是美國(guó)四大住宅企業(yè)在50年的發(fā)展過程中經(jīng)過了這樣的變化，最終也形成了不斷的加大金融服務(wù)和跨區(qū)域整合、品牌運(yùn)營(yíng)等等專業(yè)開發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)商角色的轉(zhuǎn)變。第二個(gè)模式就是廣為人知的香港模式，香港在過去30多年經(jīng)歷了轉(zhuǎn)變，以新鴻基為代表，它通過不斷的積累累計(jì)，加大持有物業(yè)的比例，然后做品牌、做商業(yè)地產(chǎn)的模型，做推廣，最終實(shí)現(xiàn)收益結(jié)構(gòu)的平衡。另外在90年代初期是地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)高峰期，投資物業(yè)依托于90年代資本市場(chǎng)的繁榮，對(duì)它進(jìn)行更好的支撐，這是新鴻基轉(zhuǎn)型的內(nèi)部和外部的條件，內(nèi)部主要是香港從90年之前幾十年地產(chǎn)的牛市支撐的現(xiàn)金流，同時(shí)香港本地的商業(yè)業(yè)態(tài)和購(gòu)物中心的發(fā)展，兩者有什么啟示呢？美國(guó)和香港模式從我們復(fù)地集團(tuán)的角度來講，第一在轉(zhuǎn)型的前期還是必須通過以售養(yǎng)租的模式，雖然傳統(tǒng)，但是有效，來實(shí)現(xiàn)平衡。第二，在轉(zhuǎn)型中期我們要通過多元化的渠道打通融資渠道。第三，當(dāng)這個(gè)轉(zhuǎn)型邁入一個(gè)時(shí)期之后，就要有以綜合型商業(yè)地產(chǎn)為主的成熟時(shí)代，要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的模式，這是非常重要的。

結(jié)合復(fù)地集團(tuán)的一些案例和想法，也是去年媒體比較關(guān)注的一個(gè)案例，就是天津中心的一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)?005年的時(shí)候以五億元人民幣的價(jià)格拍得了當(dāng)時(shí)的北洋鋼鐵大廈，在天津當(dāng)時(shí)非常著名，我們收購(gòu)之后通過一系列的物業(yè)改造和經(jīng)營(yíng)管理，有效的提升了這個(gè)物業(yè)的價(jià)值，包括引入來福士酒店，同時(shí)引入CBRE的物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)，同時(shí)我們還做了一個(gè)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心為主體的，當(dāng)時(shí)在天津也是第一高樓，也是非常繁華的購(gòu)物中心，2009年12月又將這個(gè)公司以20億人民幣轉(zhuǎn)讓給海航集團(tuán)，我們完成了項(xiàng)目的收購(gòu)、地位、建設(shè)、推廣、退出，獲得非常高的利潤(rùn)回報(bào)。

第二個(gè)方面，也是一個(gè)案例，復(fù)地集團(tuán)在綜合體方面做了一些嘗試，復(fù)城國(guó)際是我們2006年開始已經(jīng)做了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合型品牌，目前有三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是上海的復(fù)城國(guó)際，在虹口區(qū)，是一個(gè)商業(yè)辦公住宅為一體的綜合體，另外是杭州負(fù)陽項(xiàng)目的，也是有公寓和酒店等等，第三個(gè)項(xiàng)目也是獲得本次商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)評(píng)的一個(gè)獎(jiǎng)叫做地標(biāo)形象獎(jiǎng)，位于成都市高新區(qū)的，是一個(gè)非常不錯(cuò)的項(xiàng)目，從復(fù)城國(guó)際的系列來看，還是通過各種物業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)提高商業(yè)價(jià)值，同時(shí)用以售養(yǎng)租金模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的平衡，在第二個(gè)階段，第一個(gè)階段是機(jī)會(huì)型的，第二個(gè)階段要做品牌，在做這樣的嘗試，在轉(zhuǎn)型。

第三個(gè)案例，也是去年年底和今年年初是比較轟動(dòng)的，復(fù)地集團(tuán)參與，主要還是復(fù)新集團(tuán)主導(dǎo)，是星浩資本模式，做了一個(gè)星光耀的計(jì)劃，叫做星光耀綜合體，有酒店、辦公、住宅等等。最終的靈魂是為活力民企和城市的商業(yè)化做貢獻(xiàn)。結(jié)果從去年10月份到3月份，募集了37個(gè)億，也算是在中國(guó)本土的基金領(lǐng)域算是比較大的，到現(xiàn)在為止已經(jīng)成功了投資了三個(gè)項(xiàng)目，總投資達(dá)到60個(gè)億，基金首批有二十余家企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一起做商業(yè)地產(chǎn)。

最后講一下復(fù)地共贏資本的模式，第一個(gè)是以基金合作作為平臺(tái)來產(chǎn)生驅(qū)動(dòng)力，第二個(gè)是以復(fù)地多年來在住宅產(chǎn)品的開發(fā)能力作為競(jìng)爭(zhēng)力量，第三個(gè)方面做一些主題產(chǎn)品和基金產(chǎn)品、商業(yè)綜合體，將會(huì)推出的一個(gè)商業(yè)社區(qū)綜合體的發(fā)展，已經(jīng)完成四個(gè)項(xiàng)目的投資，募集資金10個(gè)億，包括商辦綜合體、酒店、社區(qū)等等。