說說在全球商業(yè)地產(chǎn)投資的趨勢(shì)，再一個(gè)是結(jié)合我們中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)趨勢(shì)來看看亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。這里看一下全球商業(yè)地產(chǎn)的直接投資從2003年到2011年每年的統(tǒng)計(jì)，不包含住宅的投資面積和住宅的，這張圖很清楚，在2009年金融危機(jī)的時(shí)候，全球商業(yè)地產(chǎn)投資走出低谷，在全球范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速的開始反彈，尤其在今天的直接投資恢復(fù)水平已經(jīng)到2003、2004年這個(gè)階段的市場(chǎng)平均水平，盡管在歐洲近期有很大的壓力和負(fù)面消息，但是在歐洲地區(qū)市場(chǎng)還是有強(qiáng)勁的反彈表現(xiàn)，但是這個(gè)主權(quán)危機(jī)多來的普遍擔(dān)憂可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)有很大的限制作用。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事-上海投資部總監(jiān)-李凌

亞太區(qū)在金融危機(jī)的時(shí)候，投資相對(duì)于其他的主要市場(chǎng)不是很顯著，整體的投資市場(chǎng)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)和情況還是比較平穩(wěn)。如果看一下直接投資季度和季度之間的環(huán)比的情況，2008年的下滑是比較明顯的，這主要是受次貸危機(jī)的影響，這期間的交易額也是非常的低，市場(chǎng)比較冷淡，這個(gè)情況一直延伸到2011年。大家知道，中國(guó)的市場(chǎng)不是這個(gè)情況。在過去三個(gè)季度的投資增長(zhǎng)實(shí)際上跟金融危機(jī)以前的情況已經(jīng)有很大的不同，反彈也非常的快，經(jīng)過兩到三年的時(shí)間以后，現(xiàn)在的市場(chǎng)回到比較正統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的投資，在正常的情況下，環(huán)比的數(shù)據(jù)，我們看2008年第二季度和2009年的第二季度，2008年相對(duì)2007年第二季度明顯下降，2009年更多，如果看去年第二季度，上升很快，達(dá)到了94%，接近百分之百，今年的情況已經(jīng)恢復(fù)了正常。

如果把這幾個(gè)主要的全球商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)從美洲區(qū)、歐洲區(qū)、亞太區(qū)來看，目前來看美洲地區(qū)的增長(zhǎng)還是相當(dāng)顯著的，主要的原因在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)之后，主要的投資者還是在過去12到18個(gè)月之內(nèi)還是回歸到美國(guó)主要的傳統(tǒng)投資市場(chǎng)，原因是因?yàn)楦袊?guó)的新興的金融國(guó)家相比，這些國(guó)家的市場(chǎng)戰(zhàn)略融資還是更加容易獲得，而且可以在較低利潤(rùn)的環(huán)境下有更好的收益，在過去的12到18個(gè)月市場(chǎng)非?；钴S，美洲地區(qū)的增長(zhǎng)今年可能會(huì)達(dá)到75%左右。歐洲地區(qū)的情況是有一些不一樣，因?yàn)槭袌?chǎng)的整體的經(jīng)濟(jì)還是信心比較低，另外對(duì)于主權(quán)債務(wù)危機(jī)的擔(dān)憂還是非常明顯，尤其希臘、愛爾蘭、葡萄牙和西班牙，這些曾經(jīng)主要的一些商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域，在第二季度的投資總額其實(shí)僅為3.02億歐元，這是一個(gè)相當(dāng)?shù)偷臄?shù)據(jù)，僅占到歐洲總投資額的1.2%，在意大利的投資額甚至低于金融危機(jī)時(shí)，全年的漲幅不會(huì)超過25%，如果和美洲地區(qū)相比的話，還是有很大的差異。在亞太地區(qū)，在今年上半年整個(gè)投資活動(dòng)受到了很大的影響，因?yàn)槿毡緜鹘y(tǒng)來講很多年都是商業(yè)地產(chǎn)直接投資的最主要市場(chǎng)，在這方面目前中國(guó)在這個(gè)投資方面已經(jīng)領(lǐng)跑亞太區(qū)的任何市場(chǎng)了，但是從整個(gè)的區(qū)來看，應(yīng)該就是20%左右，相對(duì)來講還是比較低的。

這里我們可以看一下從2010年優(yōu)質(zhì)辦公樓做一個(gè)環(huán)比比較的話，租金的增長(zhǎng)是在金融危機(jī)之后是一個(gè)全球化的現(xiàn)象，全球主要國(guó)家的商業(yè)市場(chǎng)租金都是有很大的上浮，除了個(gè)別的例子，但是這個(gè)租金的增長(zhǎng)也使得全球各個(gè)主要商業(yè)市場(chǎng)辦公樓的資本值有一個(gè)快速的增加，舉一個(gè)例子拿我們上海的辦公樓來看，目前租金水平實(shí)際深其沒有達(dá)到2008年第二季度金融危機(jī)發(fā)生之前的租金水平，大概還有15-20%的差異，但是資本值在去年年底已經(jīng)超過了金融危機(jī)之前的水平，而現(xiàn)在在上海和北京這樣主要的一些主要的中國(guó)商業(yè)城市，其實(shí)辦公樓的投資收益率已然低于了同期的貸款利率，從這一點(diǎn)大家可以看到這個(gè)市場(chǎng)對(duì)投資者的影響。

歐美的許多市場(chǎng)收益率下滑是非常明顯的，主要是因?yàn)橥顿Y者希望在這個(gè)環(huán)境中取得更大回報(bào)，所以投資競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，致使收益率急劇下降，也包括澳大利亞非常頻繁的一些辦公交易，如果我們看看12個(gè)月以前，過去一兩個(gè)月發(fā)生這個(gè)消息的話，收益率的下降往往會(huì)達(dá)到3-4%的差距，在歐洲收益率下滑之后目前的情況相對(duì)趨于穩(wěn)定，但是因?yàn)橹鳈?quán)危機(jī)以及債務(wù)的不確定性，現(xiàn)在市場(chǎng)有非常大的壓力。在亞洲收益率在2009年末和2010年初有急劇的下挫，現(xiàn)在相對(duì)趨于平穩(wěn)，在北京、上海也有一些調(diào)整，但是調(diào)整是非常小的。

看看未來的12到18個(gè)月，預(yù)計(jì)收益率的發(fā)展和變化應(yīng)該都會(huì)是比較平穩(wěn)的，不太可能會(huì)出現(xiàn)大范圍的波動(dòng)，除非在美國(guó)或者是歐洲的時(shí)常發(fā)生再一次很大的經(jīng)濟(jì)變化，反而在這種情況下當(dāng)中的一些地方由于市場(chǎng)的危機(jī)給投資者帶來的壓力很可能會(huì)導(dǎo)致在一些市場(chǎng)的收益率有小幅的上升。

總而言之，預(yù)計(jì)全球大的主要商業(yè)地產(chǎn)資本值還都將進(jìn)一步的增長(zhǎng)，而資本值主要的來源是因?yàn)樽饨疬€是全球化的上升通道里面，而且目前大多數(shù)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的，能夠支持這個(gè)市場(chǎng)的基本存在，根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)美國(guó)辦公樓市場(chǎng)在過去12個(gè)月的觀察，美國(guó)市場(chǎng)和中國(guó)市場(chǎng)一樣，也是在快速上升，隨著需求恢復(fù)，租金上漲的空間和速度可能會(huì)比較大、比較快。歐洲因?yàn)橥鈬袌?chǎng)的表現(xiàn)拖后了租金的增長(zhǎng)，但是在主要城市租金也表現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)，甚至在亞太區(qū)受強(qiáng)勁需求的推動(dòng)租金還會(huì)繼續(xù)上漲，像新加坡、香港、北京、上海，甚至包括受地震影響的日本，租金都會(huì)增加。

即便到了今天，中國(guó)在亞太地區(qū)對(duì)直接投資是領(lǐng)跑國(guó)家，但是全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資市場(chǎng)仍然是美國(guó)，這里數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)投資額明顯的變化。以今年第二季度舉例，第二季度投資額與去年同期相比上升了50%，因?yàn)橥顿Y者在這個(gè)市場(chǎng)還是更加容易獲得戰(zhàn)略融資，并且還是有很多比較好的一些，尤其相對(duì)于新興市場(chǎng)，還有更多好的、優(yōu)質(zhì)的、收益率比較優(yōu)良的物業(yè)。中國(guó)的投資者在2011年第二季度繼續(xù)上升，環(huán)比漲幅達(dá)到20%，加上日本出現(xiàn)了地震，遭受了重創(chuàng)，中國(guó)勢(shì)必在未來的18到24個(gè)月之內(nèi)會(huì)進(jìn)一步成為亞太區(qū)最大的直接投資市場(chǎng)。如果我們看一看商業(yè)地產(chǎn)直接投資額的話，這里是直接投資，可以看到過去兩年直接投資目的市場(chǎng)仍然是日本，占到亞太區(qū)投資總額的30%-40%，中國(guó)的份額在快速增長(zhǎng)的過程中，在今年上半年日本的投資額總數(shù)約為105億美元，占亞太區(qū)交易額的23%，但是這些都是發(fā)生在第一季度，在第一季度的運(yùn)營(yíng)之后明顯的少了，估計(jì)這個(gè)影響還將持續(xù)一段時(shí)間，在過去的三個(gè)月我們看到有很多的商業(yè)地產(chǎn)的投資活動(dòng)，又活躍起來。看一下亞太區(qū)的跨境投資交易額，商業(yè)地產(chǎn)在吸引外資投資還是一個(gè)受到國(guó)外的關(guān)注，以及被追捧的市場(chǎng)，今年上半年中國(guó)的跨境投資總額占到38%，而日本只占10%。

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)棟投資交易額來看，在2009年金融危機(jī)的背景之下，當(dāng)時(shí)是由國(guó)內(nèi)的買家反而在這個(gè)市場(chǎng)低谷的時(shí)候借機(jī)買入了很多的優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)。在2010年以后，國(guó)外的買家，主要是香港和新加坡的商業(yè)投資者，他們率先的回到了中國(guó)市場(chǎng)，并且很快的做了很多的投資交易，份額也很快在2010年占到了40%，今年上半年的情況其實(shí)跟去年還是比較類似的，目前的情況是國(guó)內(nèi)的投資者對(duì)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)非常有信心，亞太區(qū)的投資者包括港澳臺(tái)和新加坡的投資者還是非常有信心，還是積極的在投資，但是亞太區(qū)之外的國(guó)際買家，現(xiàn)在對(duì)于中國(guó)的市場(chǎng)感覺越來越趨于冷淡，因?yàn)檎畬?duì)辦公樓在我們一線城市在很多地方和范圍發(fā)生低于同期的貸款率，在這樣的投資收益的情況下，商業(yè)物業(yè)對(duì)國(guó)際資本的吸引力目前還是有很大的影響的。

看一下分類，酒店、工業(yè)地產(chǎn)、綜合、辦公樓、零售地產(chǎn)，在2009年很多國(guó)內(nèi)企業(yè)主要是購(gòu)買辦公樓，在當(dāng)年整個(gè)辦公樓的交易占到了全面交易的60%，去年市場(chǎng)回歸一個(gè)正常的狀態(tài)以后，國(guó)外買家，尤其是亞洲的投資者，對(duì)于不同的產(chǎn)品的投資又回到一個(gè)比較均衡的狀態(tài)，零售物業(yè)和綜合有所上升，在今年上半年，國(guó)內(nèi)外的買家都出手購(gòu)買了辦公樓和物業(yè)，之前的媒體和新聞上都有所了解，辦公樓的物業(yè)還是比較大的，占57%，但是對(duì)綜合的投資以及對(duì)單純的物業(yè)的投資，還是在一個(gè)正常的速度發(fā)展，今年整個(gè)對(duì)于投資物業(yè)和產(chǎn)品類型的資本的分布情況應(yīng)該和去年大概是差不多的。

最后看一下第二季度全球商業(yè)地產(chǎn)的投資還是增長(zhǎng)，應(yīng)該是個(gè)好消息，全球商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度也達(dá)到了1010億美元，較去年同期增長(zhǎng)47%，在商業(yè)地產(chǎn)的直接上全球主要市場(chǎng)及投資人的信心還是有所提升的，但是這個(gè)投資的主要增長(zhǎng)并不是普遍認(rèn)為的來自行政賠償國(guó)家，而是來自北美地區(qū)。對(duì)于歐洲現(xiàn)在大家還是問接下來的半年會(huì)怎么發(fā)展，主權(quán)債務(wù)危機(jī)的情況可能會(huì)是一個(gè)主要因素，商業(yè)地產(chǎn)的投資還將繼續(xù)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，但是日本的恢復(fù)可能需要更多的時(shí)間。