商業(yè)地產(chǎn)大熱背后，市場供需逐漸出現(xiàn)了不平衡，結(jié)構(gòu)性矛盾更是凸顯。7月，銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險警示。本報走訪廣州市場也發(fā)現(xiàn)，空置商鋪越來越多。此外，數(shù)據(jù)顯示許多城市人均商業(yè)面積過大，市場需求難以支撐，不少專家都對商業(yè)地產(chǎn)的泡沫表示擔(dān)憂。
商鋪出租難
筆者近期走訪幾家位于廣州天河區(qū)的商業(yè)廣場，發(fā)現(xiàn)空置的商鋪并不少見，襯得周圍正在營業(yè)的商鋪也多了幾分蕭條。
位于天河北路與五山路交匯處的曜和廣場，本來定位于為天河北的白領(lǐng)提供一站式購物消費，并宣稱引進國外先進管理模式，但記者發(fā)現(xiàn)，該廣場開業(yè)近一年來，至今商鋪營業(yè)者少，而空置者眾，筆者粗略統(tǒng)計空置率高達60%。位于體育中心地下的時尚天河、天河廣晟大廈負一層的天河又一街等地下商場，也有不少空置商鋪。
而社區(qū)商鋪也并不樂觀。如地處崗頂繁華地段的陽光都會小區(qū)本有一座社區(qū)商業(yè)購物廣場，如今二層商鋪全然廢棄，只在首層稀稀落落地開著幾間低端日用品商鋪。
一方面空鋪仍眾，新的項目卻仍在你追我趕。據(jù)媒體報道，廣州泛天河大商圈還將打造幾大地下商場：一是完成天河體育中心綜合改造，打通連接天河城和正佳廣場的原宏城廣場地下空間；二是沿花城大道建立與兩側(cè)人行隧道連接的地下步行商業(yè)發(fā)展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并連接興盛路步行商業(yè)街；三是東方寶泰與中信大廈負一層擬將打通，建成地下商場。此外，廣州塔廣場地下，也將建設(shè)高端大型商場。
一位商鋪投資者告訴筆者，因為商鋪太多，“商鋪不好出租”已成他的一塊心病，周圍一些投資者已經(jīng)開始謹慎入市。
7月的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手商鋪成交量幾乎出現(xiàn)每周遞減的狀態(tài)，7月4日至10日一周商鋪網(wǎng)簽成交量33870平方米，接下來第二周減至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第四周也就是7月最后一周網(wǎng)簽量略有上升至8231平方米，但隨后8月的第一周網(wǎng)簽量僅剩下5669平方米，為近5周以來的新低。
二三四線城市商業(yè)物業(yè)堆積
實際上，商業(yè)地產(chǎn)近年一路高歌猛進的背后，一些“地雷”可能已在不經(jīng)意間被埋下。
分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應(yīng)。
不僅僅是商業(yè)高度發(fā)達的一線城市，不少當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)并未成熟的二三四線城市更是超前發(fā)展，大量城市綜合體涌現(xiàn)。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
知名財經(jīng)評論員葉檀表示，按照國家頒布的《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，每個可容納5萬人的居住區(qū)，應(yīng)配備的商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。這意味著，東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要，石家莊可滿足1600多萬人，貴陽可滿足1400多萬人，而沈陽更可以滿足四五千萬人的購物需要。無論城市化進程怎么迅速，這樣的超前進度都顯得過于離譜。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，目前商業(yè)地產(chǎn)的確有過熱之嫌，風(fēng)險正在積聚。還有業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年來，不少開發(fā)企業(yè)為了擴張業(yè)務(wù)，主動進入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動進入了商業(yè)地產(chǎn)。
中原地產(chǎn)胡廣東也表示，商業(yè)物業(yè)如果沒有統(tǒng)一的經(jīng)營運作，與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費能力不相吻合，就會出問題。
商業(yè)地產(chǎn)可能不再是政策“避風(fēng)港”
事實上，商業(yè)地產(chǎn)的“過熱”已經(jīng)引起了監(jiān)管層的憂慮。
在中國銀監(jiān)會近日召開的2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，將對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險警示。而針對銀監(jiān)會的警示，近期部分地區(qū)部分銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)上浮。
全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)近期在發(fā)布二季度數(shù)據(jù)時也提出，“在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得高度關(guān)注。”
種種跡象表明，一直被視為常規(guī)性投資渠道的商業(yè)地產(chǎn)，很可能不再是政策的“避風(fēng)港”。
