觀點(diǎn)KP
6月27日北京市東城區(qū)崇文門菜市場一宗商業(yè)金融用地進(jìn)行拍賣，引來了15家企業(yè)參戰(zhàn)；7月6日，北京市CBD核心區(qū)9宗地塊集體招標(biāo)，首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中信、萬通等20家競標(biāo)人參與投標(biāo)。北京、上海、廣東、武漢、重慶、成都……“商業(yè)地產(chǎn)”開始成為各大城市房地產(chǎn)市場的熱詞。業(yè)內(nèi)專家紛紛猜測，“商業(yè)地產(chǎn)的春天來了”？
火熱背后 仍存隱憂
2011年以來，隨著住宅限購政策不斷發(fā)揮作用，許多以往只關(guān)注住宅的品牌開發(fā)商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場一時(shí)火熱異常。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年8月8日-14日，北京商用項(xiàng)目(寫字樓、商鋪)共成交25956.98平方米，環(huán)比前一周成交面積增加四成；成交總價(jià)近5億元，成交均價(jià)升至19110.23元/平方米，漲幅達(dá)到13.87%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一線城市的住宅購房資格和資金受到嚴(yán)格限制的情況下，開發(fā)商開始形成新的商業(yè)模式以實(shí)現(xiàn)利潤。
多重風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)開發(fā)商
今年上半年，開發(fā)商對于包括北京在內(nèi)的一二線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情高漲。然而亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前具備商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商其實(shí)并不多。
郭毅指出，商業(yè)地產(chǎn)并非簡單的開發(fā)和出售，與住宅項(xiàng)目相比有著較長的資金回報(bào)周期，相應(yīng)之下也有更大的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商對于整體的商業(yè)業(yè)態(tài)必須有理性的把控和清晰的定位，在項(xiàng)目前期就要考慮到未來將要面對的客群以及他們對于商業(yè)的需求，做出符合業(yè)態(tài)需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，保證有優(yōu)質(zhì)的商戶資源進(jìn)行定制性的開發(fā)，必須有針對性地招商，并保證有足夠優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)支持后期經(jīng)營和管理。她認(rèn)為，首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、龍湖“天街系列”都是不錯(cuò)的成功案例，但與之相比，更多的企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)僅停留在戰(zhàn)略層面，尚未拿出成功的運(yùn)營成果。
投資商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的資金實(shí)力同樣是一個(gè)考驗(yàn)。除了拿地，運(yùn)營管理等各個(gè)環(huán)節(jié)同樣需要高成本的投入，倘若沒有足夠的資金長期經(jīng)營、度過“養(yǎng)商期”，就很難談及有穩(wěn)定持續(xù)的回報(bào)。
新興項(xiàng)目集中于新城
據(jù)了解，目前不少新興的商業(yè)項(xiàng)目集中于重點(diǎn)新城的核心地區(qū)，如通州、大興、房山等。目前，僅房山區(qū)就有包括首創(chuàng)置業(yè)、綠地集團(tuán)、萬科集團(tuán)、中國鐵建、首開集團(tuán)等在內(nèi)的大品牌房企相繼入駐。而根據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的市場報(bào)告，自2011年至2014年，北京地區(qū)預(yù)計(jì)將有大約136萬平方米的購物中心入市，其中67%的購物中心將出現(xiàn)在核心商業(yè)區(qū)域之外。
郭毅指出，通州區(qū)由于開發(fā)較早，商業(yè)成熟度相對較高，入駐比例也相對較高。但是目前來看，通州區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營較為薄弱，欠缺統(tǒng)一的規(guī)劃，未能形成統(tǒng)一的商圈氛圍，由于引進(jìn)的業(yè)態(tài)相對低端也相對零散，僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨?。而大興、房山等新城則借鑒了其他較早開發(fā)區(qū)域的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)了涵蓋高中低端在內(nèi)的商業(yè)戰(zhàn)略布局，能夠滿足不同生活檔次居民的需求。
前景尚不明朗
開發(fā)商的資金流向往往是出于對房地產(chǎn)相關(guān)政策的判斷，政府倘若加大商業(yè)地產(chǎn)推地力度，自然會(huì)引起開發(fā)商的興趣。業(yè)內(nèi)人士提醒，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)收益最大化，必須在綜合衡量自身發(fā)展方向和資金狀況的同時(shí)，充分考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境，并對一兩年后的政策方向做出一個(gè)大致的判斷。
雖然目前商業(yè)地產(chǎn)仍在高歌猛進(jìn)，但有保守人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不可能脫離整個(gè)房地產(chǎn)市場行情，未受到政策的直接調(diào)控并不意味著它不會(huì)受到市場大環(huán)境的沖擊。在房地產(chǎn)市場整體趨于平淡的形勢下，尚不能斷言今年便是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一年。
晨報(bào)實(shí)習(xí)記者 束杰
冷市升溫 前景樂觀
隨著中央政府對住宅調(diào)控政策的進(jìn)一步監(jiān)管和落實(shí)以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，市場對商業(yè)地產(chǎn)需求正在逐步釋放，“商業(yè)地產(chǎn)”正在成為房地產(chǎn)市場的熱門詞語。
商業(yè)地產(chǎn)升溫
業(yè)內(nèi)人士分析，近期商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)升溫的現(xiàn)象，是市場供求關(guān)系的體現(xiàn)。
第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示，從目前北京的商業(yè)地產(chǎn)市場看，需求量大，而供應(yīng)量少。下一輪商業(yè)地產(chǎn)集中供給將出現(xiàn)在2016~2017年，這將導(dǎo)致寫字樓租金快速平穩(wěn)地上漲。
高緯環(huán)球中國區(qū)董事、研究部總經(jīng)理張平表示：“中國在全球經(jīng)濟(jì)市場上的地位日益提升，從北京作為中國的首都、上海即將成為全球金融中心的地位來判斷，目前的甲級寫字樓存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”
資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域
據(jù)張平分析，2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是住宅被限購的一二線城市更加明顯。相信隨著中央政府對住宅調(diào)控政策的進(jìn)一步監(jiān)管和落實(shí)，會(huì)加快國內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。
“SOHO在上海接連收購5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目便是一個(gè)例證。4000億元的保險(xiǎn)資金被允許投資地產(chǎn)，但只能投資辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)，也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。以成都為例，2010年9月19日瑞安建業(yè)披露，中國平安保險(xiǎn)已經(jīng)以7.18億元人民幣收購了該公司持有的位于人民南路的中匯廣場。”
第一太平戴維斯的報(bào)告也認(rèn)為，對于買方而言，投資市場逐漸進(jìn)入活躍期，國內(nèi)政策對住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。
投資客需謹(jǐn)慎
數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1：500，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率則在1：300左右，較高的回報(bào)率使得價(jià)值投資型購房者開始傾向商業(yè)地產(chǎn)。
不過，在二三線城市，投資商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的未知因素，關(guān)鍵在于市場是不是有足夠需求來支撐。
專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和住宅最大的區(qū)別是：商業(yè)地產(chǎn)更適合于機(jī)構(gòu)投資者或者資金雄厚的個(gè)人投資者進(jìn)行整售交易，之后單一業(yè)權(quán)、長期持有。商業(yè)地產(chǎn)歷來投資收益偏低，投資回報(bào)期較長，且對開發(fā)商的營運(yùn)與銷售能力要求較高，在目前各大城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)空置的情況下，各類機(jī)構(gòu)涌向商業(yè)地產(chǎn)也蘊(yùn)藏著較大風(fēng)險(xiǎn)。
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市場平淡是暫時(shí)的
仲量聯(lián)行第三季度《全球市場觀察》報(bào)告顯示，踏入第三季度，在全球經(jīng)濟(jì)寒流下，房地產(chǎn)投資者及企業(yè)租戶日趨謹(jǐn)慎。
值得一提的是，中國市場目前是亞太地區(qū)最活躍的市場。二季度投資額達(dá)51億美元，環(huán)比增長20%，同比增長超過一倍。
2011年1～6月累計(jì)投資額同比增長約26%。“上季度，我們曾推測緊縮措施是導(dǎo)致一季度投資活動(dòng)放緩的誘因，然而至今看來情況只是暫時(shí)性”，仲量聯(lián)行研究人員這樣表示。
雖然歐美的債務(wù)危機(jī)影響到了全球房地產(chǎn)市場，但仲量聯(lián)行對市場前景預(yù)期仍較為樂觀。“除非發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)挫折，我們?nèi)匀幌嘈沤诜康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)平淡只是暫時(shí)性，相信到2011年末全球市場將重拾信心”。
