“限購(gòu)令就像一場(chǎng)槍打出頭鳥的游戲。”一位住建系統(tǒng)的人士戲稱。話音剛落，浙江省臺(tái)州市8月25日明確提出樓市限購(gòu)措施，拉開了二三線城市限購(gòu)的序幕。
來自住建部的消息稱，9月中旬陸續(xù)將有20個(gè)左右的二三線城市實(shí)施限購(gòu)令，樓市調(diào)控效應(yīng)進(jìn)一步深入。“除了西藏、寧夏，幾乎所有的省、自治區(qū)都醞釀了限購(gòu)城市名單。”一位四川省住建廳人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，一旦得到住建部和當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，名單將會(huì)擇機(jī)出爐。
首批名單或涉及20個(gè)城市
8月初，住建部向各省住建廳下發(fā)了《列入新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》，限購(gòu)令再次走到樓市調(diào)控的前臺(tái)。
早在7月中旬召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶就表態(tài)要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，包括通過住房限購(gòu)措施遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，尤其提到，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
隨即住建部公布了需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”：即“6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。
凡符合上述五條標(biāo)準(zhǔn)中兩條的城市，被住建部列入限購(gòu)名單。
自2010年“新國(guó)十條”，2011年“新國(guó)八條”兩輪樓市新政出臺(tái)之后，各地曾分別掀起出臺(tái)限購(gòu)令的熱潮。國(guó)內(nèi)一線城市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市等大部分地區(qū)均已出臺(tái)限購(gòu)政策。但如今隨著二三線城市房?jī)r(jià)的看漲，限購(gòu)令即將啟動(dòng)第二次升級(jí)。
“這次限購(gòu)名單將采取地方主動(dòng)上報(bào)，再與住建部商定的辦法。”上述住建系統(tǒng)人士表示，此外，相關(guān)部門在調(diào)查部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因后也草擬了一個(gè)新一輪限購(gòu)城市的名單，主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。
日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月價(jià)格同比上漲幅度超過5%的城市共27個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有39個(gè)。而按照上述住建部公布的限購(gòu)“五條標(biāo)準(zhǔn)”，包括烏魯木齊、秦皇島、煙臺(tái)、洛陽等近20個(gè)城市面臨出臺(tái)限購(gòu)令的壓力。
受累擠出效應(yīng)
但房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅并不在前幾位的浙江臺(tái)州反而率先出臺(tái)了限價(jià)政策。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年臺(tái)州商品房成交量環(huán)比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個(gè)二三線城市同比上漲幅度已經(jīng)超過20%。
“臺(tái)州屬于二三線城市中房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市，而且易受上海、杭州等限購(gòu)政策的擠出效應(yīng)影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，住建部首先約談的城市很可能集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準(zhǔn)限購(gòu)城市”，他們緊鄰北上廣深等限購(gòu)嚴(yán)格的城市。
曾一度，“歡迎北京人到廊坊買房”的廣告語在北京四處流散。如今風(fēng)聲鶴起，有消息稱，廊坊市近日下達(dá)一項(xiàng)通知：“要求停止一切關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳活動(dòng)，戶外圍擋、項(xiàng)目圍擋、電視、報(bào)紙廣播等一切媒介都須停止。”
“地方政府希望開發(fā)項(xiàng)目宣傳低調(diào)，特別是不要提投資、別墅、高檔住宅等敏感字眼。”身處河北、四川、湖南等地的多位開發(fā)商不約而同如此告訴記者，這些二三線城市大多不愿主動(dòng)成為限購(gòu)焦點(diǎn)。
值得注意的是，此輪限購(gòu)令出臺(tái)之前，不少的地方政府通過出臺(tái)地方“限價(jià)”等措施，降低出臺(tái)限購(gòu)令的可能性。“二三線城市對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依存度遠(yuǎn)高于一線城市和省會(huì)城市，因此住建部此前要求的8月20日前二三線城市上報(bào)限購(gòu)政策也被變相拖延。”泰興地產(chǎn)總經(jīng)理嚴(yán)冰認(rèn)為，由于限購(gòu)結(jié)果遲遲未出，市場(chǎng)出現(xiàn)部分恐慌性購(gòu)房需求，導(dǎo)致目前二三線城市房?jī)r(jià)的上漲壓力依然巨大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，實(shí)施限購(gòu)政策的39個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅已明顯放緩，普遍低于31個(gè)非限購(gòu)城市的定基漲幅。7月份，39個(gè)已限購(gòu)大中城市房?jī)r(jià)定基漲幅為4.53%，31個(gè)非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)定基漲幅則為4.82%。
量?jī)r(jià)難換
多種渠道的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年全國(guó)樓市的整體銷量出現(xiàn)約5%的下滑，而限購(gòu)城市的樓市庫(kù)存大多拉大到12個(gè)月以上，但90余家房企公布的年中報(bào)卻顯示，盡管壓力巨大，絕大多數(shù)房企卻不愿大幅降價(jià)以求銷量。
中原地產(chǎn)近日對(duì)全國(guó)15個(gè)省市50個(gè)未實(shí)施限購(gòu)令的二三線的城市進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于這些城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始階段或上升階段，自住依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小，市場(chǎng)依然保持原有的發(fā)展軌跡。
在嚴(yán)冰看來這一輪出臺(tái)限購(gòu)的二三線城市不會(huì)超過30個(gè)，而未限購(gòu)城市數(shù)量卻有600個(gè)左右，因此出臺(tái)限購(gòu)的城市樓市銷量即使出現(xiàn)大幅下滑也不會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)影響。
“政府的想法其實(shí)是希望用房?jī)r(jià)的下跌去換取銷售的量。只要價(jià)格沒下來，限購(gòu)就不會(huì)停止。但是在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，有些人不是買不起，而是沒有資格買。因此即使房?jī)r(jià)下跌，也換不來成交量”。地產(chǎn)“大嘴”任志強(qiáng)表示，樓市緊縮將成為下半年的常態(tài)。
“能否在即將到來的樓市傳統(tǒng)的旺季取得理想的銷量主要看此前開發(fā)商的項(xiàng)目布局，如果在限購(gòu)名單外的二三線城市或者大城市的區(qū)縣有一定布局的房企仍可以求穩(wěn)。”在貴州金源地產(chǎn)顧問公司副總唐龍看來，幾輪限購(gòu)令反而成了房地產(chǎn)投資和樓市購(gòu)買的熱點(diǎn)向未限購(gòu)城市或區(qū)縣等地下移的推手。
