記者走訪京滬穗三地樓市九月開局冷 觀望情緒濃 買賣雙方博弈激烈

　　廣州：金九銀十打響搶人戰(zhàn)

　　被開發(fā)商視為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”昨日迎來了首個(gè)周末，雖然廣州正式開盤的樓盤寥寥無幾且大多位于外圍區(qū)域，但各大開發(fā)商都提前做足準(zhǔn)備吸引買家，通過做誠意登記有更多優(yōu)惠等手段，儲客狂打“人氣戰(zhàn)”。

　　不過雖然開發(fā)商給出的優(yōu)惠看上去不少，但是記者發(fā)現(xiàn)，不少外圍區(qū)域樓盤目前報(bào)出的吹風(fēng)價(jià)都沒有明顯下降的跡象。而中心區(qū)的樓價(jià)更是紋絲未動(dòng)，天河、海珠、越秀和荔灣四區(qū)的起步價(jià)仍在2萬元/平方米以上，主流價(jià)格為2.5萬~3萬元/平方米。

　　文/記者賴偉行

　　廣州：看似優(yōu)惠多房價(jià)并沒降

　　8月底，為吸引買家，各大樓盤紛紛開出打折優(yōu)惠作為宣傳的噱頭吸引買家，從9.9折到8.8折，以各種不同的折扣以期吸引買家的眼球。除此以外，還有開發(fā)商拿出極少量單位，在購房網(wǎng)站上以極低的封頂折扣拍賣，聚集各方注意力。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在眾多促銷手段中，進(jìn)行誠意登記可抵房款的優(yōu)惠成為今年不少外圍區(qū)域樓盤的優(yōu)惠手段主流。在番禺區(qū)南浦島某樓盤，就推出了誠意登記可在開盤當(dāng)日享受開盤當(dāng)天1萬元抵6萬元的優(yōu)惠。而昨日，該樓盤新一期的組團(tuán)正式開盤，主推85~113平方米的戶型。記者昨日下午來到銷售現(xiàn)場就看到，雖然上午的開盤儀式已基本結(jié)束，但現(xiàn)場還是有不少前來看樓的買家。

　　記者看到，開發(fā)商在現(xiàn)場公示的銷控表上把幾乎所有單位都標(biāo)注為“預(yù)售”，但是當(dāng)記者詢問銷售人員還有沒有單位銷售時(shí)，得到的答復(fù)卻是“還有一些”。銷售人員表示，目前樓盤的銷售均價(jià)為14000元/平方米左右，如果買家真心想買，即使沒有誠意登記，也可以試著申請9.5折~9.7折的優(yōu)惠。而早在今年初，這個(gè)樓盤均價(jià)13000元/平方米，半年過后，樓盤開出的優(yōu)惠看似多了，但價(jià)格實(shí)際上沒降多少。有市民就表示，現(xiàn)在廣州實(shí)行限購，在購房名額有限的情況下，更要審慎考慮。“光是一個(gè)番禺，差不多價(jià)位和戶型的樓盤，在一個(gè)小區(qū)域內(nèi)都有四五個(gè)了，慢慢看都不著急，更不用著急下訂。”市民謝先生昨日在番禺一個(gè)樓盤看樓以后表示。

　　中心城區(qū)供應(yīng)將跟上

　　雖然目前開盤的樓盤仍以外圍區(qū)域的樓盤為主，但陽光家緣數(shù)據(jù)就顯示，8月23日~31日廣州市國土房管局共向14個(gè)住宅項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售證，總貨量達(dá)5434套。這批住宅將成今年“金九銀十”的首波供貨量。而在這批項(xiàng)目中，有8個(gè)分布于廣州周邊地區(qū)，有6個(gè)則來自于中心城區(qū)。

　　合富輝煌集團(tuán)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年“十一”前后，廣州十區(qū)將推出新貨1.7萬套，整體可售貨量預(yù)計(jì)達(dá)到4.9萬套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)二市，預(yù)計(jì)在“金九銀十”開盤或推貨的項(xiàng)目達(dá)94個(gè)，其中全新項(xiàng)目30個(gè)，老盤新推64個(gè)。另外，今年“金九銀十”推貨的主力軍集中在大集團(tuán)身上，相當(dāng)部分新開或者新推組團(tuán)的項(xiàng)目，都屬于大型上市房企，市場的集中程度越來越高。一旦大型房企降價(jià)促銷，其他中小房企也只能跟進(jìn)。

上海：剛經(jīng)歷“史上最淡”8月9月10月考驗(yàn)?zāi)z著極限

　　作者: 李媛

上海：剛經(jīng)歷“史上最淡”8月9月10月考驗(yàn)?zāi)z著極限

　　樓市的“金九銀十”今年將經(jīng)受考驗(yàn)。

　　在新一輪調(diào)控政策接連出臺的影響下，今年8月份，上海樓市迎來“史上最淡”8月，環(huán)比成交量下滑約25%。不過，專家指出，盡管少數(shù)樓盤價(jià)格有所松動(dòng)，但購房者期待的實(shí)質(zhì)性降價(jià)局面仍未出現(xiàn)，如果開發(fā)商接下來仍然沒有給力的優(yōu)惠舉措，“金九銀十”期間，上海樓市很有可能繼續(xù)膠著。
　　
　　在政策調(diào)控預(yù)期仍然嚴(yán)厲的市場大環(huán)境之下，上海樓市在原本就是傳統(tǒng)淡季的8月，創(chuàng)下了2005年以來樓市同期最低水平。數(shù)據(jù)顯示，2011年8月，上海共計(jì)供應(yīng)69.4萬平方米新房源，環(huán)比7月供應(yīng)量減少19%，同比減少13%；成交57.6萬平方米，環(huán)比成交量下滑25%，同比下滑18%。數(shù)據(jù)還顯示，8月份，上海市房產(chǎn)企業(yè)銷售金額十強(qiáng)的總額為41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，8月份上海樓市成交量下挫的主要原因之一是新盤供應(yīng)量減少。分析師薛建雄認(rèn)為，7月中下旬上海樓市出現(xiàn)的一輪市場上升征兆，主要就是供應(yīng)推動(dòng)的集中成交，而實(shí)際市場情況還很不理想。到了8月份供應(yīng)量回落，市場成交量自然下降。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然供應(yīng)量減少，但由于大量需求在政策調(diào)控下受到抑制而積壓，上海樓市仍呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。漢宇地產(chǎn)市場研究部的報(bào)告顯示，雖然8月份是傳統(tǒng)購房淡季，但上海樓市8月份成交量成為近5個(gè)月以來的新低，說明政策調(diào)控對市場的影響巨大。

　　開發(fā)商將密集推盤謹(jǐn)慎降價(jià)

　　“金九”已到，經(jīng)歷了“史上最淡”8月的開發(fā)商推盤意愿有所提升。漢宇地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，“金九銀十”期間，開發(fā)商為完成各自原先制定的目標(biāo)，勢必會(huì)出現(xiàn)扎堆推盤現(xiàn)象，為了使自身產(chǎn)品更具競爭力，開發(fā)商很可能加大優(yōu)惠幅度來吸引準(zhǔn)購房者目光。

　　“‘金九銀十’向來都是開發(fā)商一年中回籠資金的大好時(shí)機(jī)。我認(rèn)為，在此期間，為加快新盤的客源爭奪，開發(fā)商進(jìn)一步采取小幅降價(jià)或者變相促銷手段的可能性較大。二手房房東如能在市場變化中積極調(diào)整好心態(tài)，成交套現(xiàn)的幾率會(huì)比較大，繼續(xù)觀望只會(huì)增加變數(shù)。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡表示。

　　同時(shí)，漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期部分開發(fā)商出于自身運(yùn)營角度，開始調(diào)低價(jià)格，“主動(dòng)降價(jià)”將是支撐市場回暖的唯一動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期開盤項(xiàng)目當(dāng)月的平均銷售率，已由去年下半年的60%～70%，大幅下降至30%～40%。基于房源庫存壓力考慮，不少面臨成交受阻問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，很可能會(huì)為了刺激銷售進(jìn)度，采取加大打折力度的方式來促銷。

　　不過，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市的膠著狀態(tài)可能仍將繼續(xù)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，雖然開發(fā)商在9月到10月會(huì)有比較密集的推盤計(jì)劃，但他預(yù)計(jì)，價(jià)格方面的讓步大部分會(huì)維持在5%~10%“一個(gè)相對謹(jǐn)慎的尺度”，對二手房東的心理沖擊仍然比較微弱。

北京：“金九銀十”風(fēng)光難再現(xiàn)非住宅樓盤創(chuàng)歷年新高

　　作者: 張瑩

　　2011年2月16日，北京市正式出臺落實(shí)“國八條”的樓市調(diào)控細(xì)則。但半年來北京的房價(jià)似乎也沒降多少，除了距中心區(qū)域較遠(yuǎn)的五環(huán)以外新開盤的商品房在定價(jià)上有了一定程度的下調(diào)外，位于“市中心（四環(huán)內(nèi))的二手房價(jià)更是少見松動(dòng)。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著限購政策的實(shí)施，北京房價(jià)開始呈現(xiàn)出區(qū)域性調(diào)整的態(tài)勢，下半年成交量會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)性特點(diǎn)，二手房價(jià)格會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整，而限購下的“金九銀十”很難再現(xiàn)往年風(fēng)光。

　　記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，雖然國家已“叫停”商住兩用樓盤，但是打著商用旗號、又不受限購政策影響的小戶型樓盤卻成為部分外地投資者的“新寵”，在國家對住宅樓盤嚴(yán)格限購的情況下，這類樓盤的售價(jià)則呈現(xiàn)高調(diào)的逆勢上漲。
　　
　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京樓市二手房住宅簽約套數(shù)為8158套，新建商品房住宅簽約套數(shù)為5506套，合計(jì)簽約13664套，環(huán)比下降22.9%，同比降幅達(dá)29.6%，比2009年同期降幅達(dá)64%。北京中原市場研究部方面表示，8月成交量創(chuàng)了2009年以來的新低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年8月31日，北京市可售商品房庫存量達(dá)到108939套，較上月增加約3000多套，是2010年以來商品住房存量的最高值，預(yù)計(jì)在9月供應(yīng)放量的情況下，庫存量極有可能突破11萬大關(guān)。在庫存居高不下的情況下，即使將迎來“金九銀十”，在售和即將開盤入市的項(xiàng)目“降價(jià)施壓”依然具有迫切性。

　　對此，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，隨著調(diào)控的深入，北京樓市中以價(jià)換量將成為主流。降價(jià)在第三季度普遍出現(xiàn)，四季度會(huì)更加激烈，尤其是一手新盤。他表示，9月至12月的成交量可能呈現(xiàn)有升有降，波動(dòng)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，總體保持和二、三季度相當(dāng)?shù)钠骄山涣俊６址糠矫?，根?jù)中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的預(yù)測，預(yù)計(jì)未來9個(gè)月，市場仍以觀望為主，目前房價(jià)降價(jià)幅度未達(dá)到消費(fèi)者預(yù)期，購房積極性不高，短期內(nèi)很難改變。

　　李文杰表示，二手房的價(jià)格在下半年仍會(huì)向下調(diào)整，但不會(huì)如一手房般激烈，“這就可能間接導(dǎo)致部分二手購房者轉(zhuǎn)向一手、城區(qū)購房者轉(zhuǎn)向郊區(qū)”。

　　住宅：離市中心越遠(yuǎn)價(jià)格松動(dòng)越大

　　由于市中心（四環(huán)以內(nèi)）的新盤數(shù)量不多，新增供應(yīng)基本是老的在售樓盤。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分樓盤主要分為兩類，一類是靠近城中心或擁有稀缺資源的高端樓盤，如東釣魚臺家園等，這類樓盤成交均價(jià)半年來已經(jīng)沒什么變化。另一類則是隨著所處的地理位置由“城區(qū)”向外輻射，房價(jià)也相應(yīng)出現(xiàn)小調(diào)，也就是呈現(xiàn)出“內(nèi)緊外松”的態(tài)勢，離市中心越遠(yuǎn)，松動(dòng)的空間越大。

　　“內(nèi)緊外松”的特點(diǎn)并不適用于所有區(qū)域，比如北京歷來有“城北上風(fēng)上水”的傳統(tǒng)觀念以及學(xué)區(qū)房等概念，分別位于四、五環(huán)邊緣地區(qū)的中關(guān)村、上地等外圍熱點(diǎn)區(qū)域無論是二手房還是新房的價(jià)格均未見松動(dòng)，體現(xiàn)出樓價(jià)走勢的結(jié)構(gòu)性特征。

　　一家地產(chǎn)中介的銷售人員章小姐坦言，2月以來，房子確實(shí)不好賣，但房價(jià)下降幅度卻很有限，“很多人都在觀望，但是我們這附近的樓盤下降空間還是很有限的，中關(guān)村軟件園、北京最好的中小學(xué)、大學(xué)都集中在這一塊兒，又在三四環(huán)之間的位置上，交通生活都很便利，能有多大的下降空間？此外，北五環(huán)那一帶的房價(jià)也沒怎么松動(dòng)過。”

　　商用樓：限購下被逆勢炒高

　　“2月的‘升級版’限購政策出來以后，炒住宅樓的人少了，都開始炒寫字樓了。”地產(chǎn)中介銷售人員胡先生告訴記者，限購確實(shí)把大部分投資型房客擋在了門外，因此半年以來，住宅樓盤的成交量確實(shí)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，“但商用樓盤不受限購政策影響，所以現(xiàn)在投資者都轉(zhuǎn)向投資北京的這類房產(chǎn)了。”

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在所有物業(yè)類型中，除住宅類物業(yè)在8月份有明顯下調(diào)外，辦公、商業(yè)、車位等商業(yè)用途的物業(yè)簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類上漲幅度更是達(dá)到63.5%，商業(yè)單位則上漲37.4%，車位上漲32.5%。此外，8月北京寫字樓價(jià)格出現(xiàn)大漲，均價(jià)達(dá)26866元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到25%，創(chuàng)歷年來新高。