杭州樓市全面進入下降通道。
9月21日，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計該市可售商品房達70183套，以目前的銷售水平計，預計消化這批存量房源要超過19個月時間。
上周，杭州僅成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%，多個樓盤連續(xù)數(shù)周零成交。9月15日杭州“海運國際大廈”樓盤甚至出現(xiàn)505套退房大單，市值12.9億元。
杭州土地市場亦冰冷刺骨，截至9月22日僅轉(zhuǎn)讓36.3畝遠郊商業(yè)用地，而宅地市場再度停擺，沒有任何成交記錄。這對杭州的土地財政提出了嚴峻挑戰(zhàn)。
杭州市人大常委會8月30日審議的市本級預算執(zhí)行情況審計報告顯示，截至2010年底，杭州市以土地出讓收入作為償債來源的政府負債，占地方政府性債務余額達81.73%，遠高于全國23.8%的水平。
這份審計報告披露，杭州個別區(qū)縣政府性債務償債率突破預警指標，最高的已達62%。
現(xiàn)有存量房可供20萬人居住
截至9月21日，杭州透明售房網(wǎng)顯示可售商品房達70183套，其中住宅49143套。未來幾個月，杭州市場上的擬開盤數(shù)量還有很多，將有更多房源面臨積壓。
杭州樓盤銷售市場持續(xù)低迷。本報從杭州市統(tǒng)計局獲悉，前8個月杭州新建商品房銷售面積452.5萬平方米，比去年同期下降11.4%，環(huán)比下降8.9個百分點。最近三個月，成交面積“三連降”。
而最近新開的8個住宅樓盤，房源總量2316套，累計成交522套，成交率僅為23%。9月12日~18日，杭州共成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%；預定252套，環(huán)比下降50%。
“杭州的存量房已相當于一座小型城市的規(guī)模了。”星浩資本資深品牌經(jīng)理陳賢鋒指出，這些存量房的可售面積超過800萬平方米，根據(jù)杭州戶均人口2.59人計算，每套房子給一戶家庭居住，現(xiàn)有存量房可供20萬人居住。
陳賢鋒分析，上半年杭城住宅銷售額為332.4億元，按照成交面積196.6萬平方米計算，均價為16907元/平方米。而800萬平方米的可售房源，加上下半年預測還有400萬平方米住宅供應市場，保守估計積壓的銷售回款超過2000億。
而據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公開信息，杭州樓市三巨頭綠城、濱江、萬科三家現(xiàn)有存房6183套，總可售面積達80.04萬平方米。按最近一個月的成交均價計算，沉淀資金就達230億元。
巨額資金無法快速回籠，已成為開發(fā)商的隱憂。據(jù)上市公司半年報，杭州濱江集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流同比下降21.66%，廣宇集團下降162.82%，而萊茵置業(yè)更是高達709.81%。
背在房企身上的債像雪球一樣越滾越大。綠城集團中報顯示，截至6月30日，綠城房產(chǎn)銷售額201億元，僅完成今年全年目標550億元的36.54%，負債率高達160.2%。而在杭州開發(fā)多個項目的萬科（000002.SZ）資產(chǎn)負債率達62.4%，保利地產(chǎn)（600048.SH）達69.4%。
為了減輕運營壓力，杭州保利灣天地和世茂首府兩樓盤近日率先“深度降價”，降幅達30%以上，成交均價、降幅均創(chuàng)2008年以來的新低。
“這些樓盤大幅降價并不是孤立的，而是整個樓市走勢的反映。”中國某研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，在經(jīng)歷了一系列的調(diào)控后，整個房地產(chǎn)行業(yè)進入了下行階段。
政府償債前景堪憂
杭州樓市危機已傳導至土地市場。
今年1~6月，杭州（包括主城區(qū)、余杭和蕭山）共成功出讓土地107宗，約4490畝，另外有5宗地塊流拍。107宗土地成交金額為279.7763億元，同比下降30.7%。主城區(qū)賣土收入91.6億元，創(chuàng)下了近5年來的新低，同比下降62%。
2009年，杭州土地出讓金達1200億元，為全國城市第一。2010年，該市本級政府性基金收入計劃585億元，其中賣地收入高達550億元。
在土地收入銳減的背后，杭州超過八成的政府債務償還必須依賴土地收入。
杭州市人大常委會8月30日審議的市本級預算執(zhí)行情況審計報告顯示，截至2010年底，杭州13個區(qū)、縣（市）地方政府性債務余額總計960.96億元。
其中，政府負有償還責任的債務達836.84億元，占87.08%，遠高于全國62.62%的總體比例；而明確以土地出讓收入作為償債來源的達683.93億元，占81.73%，遠高于全國23.8%的水平。
這份審計報告披露，個別區(qū)、縣（市）政府性債務償債率突破預警指標，個別地區(qū)政府性債務償債率突破預警指標，最高的已達62%。
而受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，導致地方政府土地出讓收入大幅下降。2011年杭州市本級土地出讓金預算收入為550億元，比2010年減少370多億元，降幅達40%。
據(jù)中國某研究院8月土地市場報告，8月杭州土地出讓平均溢價率僅為1%，較7月下降21%。
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