近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)停漲的為46個(gè)，呈上升趨勢(shì)。加之多數(shù)城市9月份至今的成交量環(huán)比下跌，房地產(chǎn)拐點(diǎn)之爭(zhēng)再度升溫。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫(kù)存、資金、銷(xiāo)售目標(biāo)三重壓力下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商唯一的選擇是更大幅度的降價(jià)，房?jī)r(jià)將會(huì)步入下降通道。
“9月份成交量低迷的原因在于，開(kāi)發(fā)商降價(jià)不夠堅(jiān)決。年底前，開(kāi)發(fā)商要想在成交上有所起色，必須堅(jiān)決降價(jià)。”專家陳晟表示。
拐點(diǎn)已到來(lái)？
9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)8月環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)，持平的有30個(gè)，與7月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。二手住宅方面，8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè)，價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)0.7%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有25個(gè)。
專家楊紅旭認(rèn)為，這是2009年二季度以來(lái)，止?jié)q城市數(shù)量首次超過(guò)上漲城市，具有風(fēng)向標(biāo)意義，可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)初現(xiàn)。
楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)前，調(diào)控政策不會(huì)放松，房企資金鏈、存貨不容樂(lè)觀，項(xiàng)目促銷(xiāo)力度仍然偏小，難以刺激需求入市。在庫(kù)存、資金、銷(xiāo)售目標(biāo)三重壓力下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商唯一的選擇是更大幅度地降價(jià)，房?jī)r(jià)將會(huì)步入下降通道。”
某房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)向記者表示，將今年樓市的成交量與2009年、2010年相比并不能說(shuō)明問(wèn)題。因?yàn)?009年與2010年是樓市火爆的兩年，而今年在調(diào)控背景之下，樓市的成交量一直清淡，與之對(duì)比的應(yīng)當(dāng)是同樣受到政策調(diào)控影響的2008年，今年的成交量比2008年還要好一些。
2007年12月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在回答媒體提問(wèn)時(shí)表示“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”。當(dāng)時(shí)的背景是當(dāng)年10月份，北京樓市新房和二手房的成交量出現(xiàn)大幅下滑。2008年初，王石和潘石屹又在電視上針對(duì)“拐點(diǎn)”展開(kāi)激烈辯論。王石拋出“拐點(diǎn)”論后，萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)便在全國(guó)展開(kāi)。
在2008年的關(guān)于“拐點(diǎn)”的討論中，何為拐點(diǎn)曾引起業(yè)界的爭(zhēng)論。
事實(shí)上，近年來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)于“拐點(diǎn)”的定義逐漸統(tǒng)一。陳晟向記者表示：“增速持續(xù)下降就可以認(rèn)定為拐點(diǎn)。而目前所討論的拐點(diǎn)是一個(gè)極值點(diǎn)，即由漲到跌的反轉(zhuǎn)。”陳晟認(rèn)為，按照這個(gè)定義，普通住宅的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但極值點(diǎn)什么時(shí)候出現(xiàn)目前還難以判斷。
而楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示，他所提到的拐點(diǎn)是極值點(diǎn)，因?yàn)闃O值點(diǎn)更容易為普通大眾所接受。當(dāng)前，極值點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士都不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。某中型房企老總就向記者表示，房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)下降，2008年那次房?jī)r(jià)和成交量的下跌也只是持續(xù)了幾個(gè)月。二三線城市的上漲空間仍然比較大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲，因此房地產(chǎn)行業(yè)不存在拐點(diǎn)。
而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商潘石屹在日前接受媒體采訪時(shí)表示，住宅價(jià)格應(yīng)該降，今年不降，兩三年以后還得降，因?yàn)楸Ｕ戏康挠绊懯蔷薮蟮摹?/div>
開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量
目前，“金九”前半程已過(guò)，成色明顯不足。全國(guó)主要城市在9月前18天的成交量環(huán)比出現(xiàn)下降，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”有褪色成“銅九鐵十”的可能性。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月18日，北京樓市成交量在9月前18天再創(chuàng)新低，商品房住宅簽約套數(shù)為2591套，二手房住宅簽約套數(shù)為3959套，均為2009年同期以來(lái)最低。普通商品房成交方面，與2009年同期8463套的數(shù)字相比，今年9月前18天成交量下跌幅度達(dá)到了74.4%。
而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市有銷(xiāo)售記錄的住房項(xiàng)目178個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格環(huán)比下降，較7月份增加了3個(gè)，166個(gè)持平，僅在通州、大興、房山、朝陽(yáng)近郊區(qū)等區(qū)域出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目的明顯降價(jià)行為。如此看來(lái)，房?jī)r(jià)的松動(dòng)僅是剛剛開(kāi)始。
某房企銷(xiāo)售總監(jiān)向記者表示：“從一線操盤(pán)者的角度觀察來(lái)看，雖然成交量低迷，但還是有一些項(xiàng)目的成交情況不錯(cuò)，這些項(xiàng)目定價(jià)都比較合理，而且因?yàn)槭切马?xiàng)目，很樂(lè)于大力宣傳，不像老項(xiàng)目降價(jià)那樣遮遮掩掩。公司在年底會(huì)在通州有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，定價(jià)在15000元/平米左右。”15000元/平米的價(jià)格已經(jīng)回到了通州2009年初的水平。
同時(shí)，庫(kù)存的壓力也是房?jī)r(jià)松動(dòng)的直接原因之一。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月18日，商品住宅庫(kù)存達(dá)到112700套，達(dá)到兩年半以來(lái)最高值；比今年年內(nèi)最低庫(kù)存高出20086套，比去年同期增長(zhǎng)17.1%。而9月份入市項(xiàng)目的成交量不足1500套，新增庫(kù)存有可能達(dá)到8000套，進(jìn)入10月份，庫(kù)存量很可能超過(guò)12萬(wàn)套。
然而，政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向有著重大影響。
日前，國(guó)務(wù)院研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松(微博 )在某論壇上公開(kāi)表示，假定明年一季度所有政策變量不變，仍維持當(dāng)前的緊縮力度和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2009年、2010年開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，到明年一季度竣工面積和銷(xiāo)售面積的缺口會(huì)達(dá)到峰值。若政策不作變化，那個(gè)時(shí)候房市應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。
正如上述行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)所言，雖然目前有一些跡象表明拐點(diǎn)的出現(xiàn)，但是真正確認(rèn)還是要等回過(guò)頭來(lái)才能清楚地看到準(zhǔn)確的時(shí)間，到了今年年底才能夠看出現(xiàn)在的拐點(diǎn)論是否準(zhǔn)確。
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