青島開發(fā)區(qū)樓市在沉寂大半年以后，終于成了焦點(diǎn)。這次不是樓盤熱銷或者房?jī)r(jià)上漲，而是近期最大手筆的投資入市發(fā)生了。有人歡喜有人愁，外來(lái)大鱷東方銀座顯然看好青島樓市的后勁，毅然拿出35億元獲得開發(fā)區(qū)一黃金地塊 60% 的股份，成了最大股東。無(wú)獨(dú)有偶 ，早在今年6月份，上實(shí)青島唐島灣項(xiàng)目便轉(zhuǎn)讓50% 的股權(quán)，引來(lái)5億資金。當(dāng)大部分開發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題收緊腰包的時(shí)候，也有開發(fā)商瞅準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，直接拿現(xiàn)金低價(jià)買地、注資項(xiàng)目。即使在熊市，也有敢吃螃蟹者。“買漲不買跌。房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，開發(fā)商敢拿地，房?jī)r(jià)一跌，開發(fā)商猶豫了。當(dāng)然也有敢拿地的。前提是價(jià)格便宜，而且有實(shí)力，有資金。”業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說(shuō)。
A 35億人民幣進(jìn)軍開發(fā)區(qū)樓市
11月12日上午，上市公司東方銀座發(fā)布了一則公告，公告內(nèi)容涉及青島開發(fā)區(qū)樓市。東方銀座宣布，將收購(gòu) Easy LinkageDevelopment Limited(目標(biāo)公司)全部權(quán)益連股東貸款，代價(jià)35億人民幣。
注資完成后 ，目標(biāo)公司將透過(guò)其全資附屬公司持有海上嘉年華之60% 股權(quán)，而海上嘉年華則擁有位于山東省青島開發(fā)區(qū)之地塊。地塊位于江山南路以西及濱海路以南，總占地面積為約34.89萬(wàn)平方米。海上嘉年華擬于地塊上開發(fā)總建筑面積約為76.58萬(wàn)平方米的住宅單位、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店及娛樂(lè)設(shè)施。該物業(yè)正處于開發(fā)階段當(dāng)中，目前該物業(yè)將于2年內(nèi)分多個(gè)階段完成。海上嘉年華擬于地塊上開發(fā)總建筑面積約為765814.6平方米的住宅單位、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店及娛樂(lè)設(shè)施。其項(xiàng)目主要包括三大部分，即以水上游樂(lè)為主題的“海上嘉年華”、以狂歡節(jié)慶為主題的“漁人碼頭步行商業(yè)街”、高尚濱海國(guó)際社區(qū)“海灣豪庭”。其中，海上嘉年華總建筑面積約28.9萬(wàn)平方米，漁人碼頭步行商業(yè)街總建筑面積約13萬(wàn)平方米，海灣豪庭總建筑面積約35萬(wàn)平方米。
今年限購(gòu)以來(lái)，青島樓市一直低迷，成交量下跌、房?jī)r(jià)區(qū)域性下跌也已出現(xiàn)。其他城市方面，北京通州地區(qū)房?jī)r(jià)跌至7000元/平方米。即使如此，東方銀座還是很看好青島樓市。
據(jù)了解作為香港上市公司，東方銀座集團(tuán)主要從事百貨公司業(yè)務(wù)及提供零售管理服務(wù)，如發(fā)展規(guī)劃顧問(wèn)及市場(chǎng)推廣服務(wù)。東方銀座現(xiàn)有投資物業(yè)多位于重慶及沈陽(yáng)，為多元化物業(yè)組合并擴(kuò)展至各省，以及提高集團(tuán)的盈利能力，其一直積極在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求投資機(jī)會(huì)。在公告中，該公司稱，董事對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景十分樂(lè)觀，并認(rèn)為該物業(yè)將為公司帶來(lái)可觀的住宅單位銷售回報(bào)及商業(yè)單位經(jīng)常性租金收入。
B 14301套新房！連大鱷都扛不住
過(guò)去兩年是開發(fā)區(qū)樓市的黃金期。當(dāng)時(shí)，海景房的噱頭、橋隧貫通的渲染吸引了大量投資客在開發(fā)區(qū)置業(yè)，貸款首付僅20% ，還有利率優(yōu)惠，沒(méi)有限購(gòu)。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)就是在樓市刺激政策下被捧上了天。由外地投資客支撐的區(qū)域樓市最經(jīng)不住限購(gòu)政策的打擊。果不其然，1月份實(shí)施的限購(gòu)令讓開發(fā)區(qū)樓市徹底沉寂了。按照開發(fā)商的說(shuō)法，搞活動(dòng)也無(wú)濟(jì)于事，想買房子的沒(méi)資格了。這部分人群基本上都是投資客。
經(jīng)過(guò)10個(gè)月的累計(jì)，開發(fā)區(qū)新房供應(yīng)量達(dá)到了14301套，遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域，緊隨其后的是膠南市。這種沉寂，連大鱷也扛不住。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，江山南路116號(hào)的魯商·藍(lán)岸國(guó)際總房源有582套，僅僅賣出去了34套；海爾·山海灣四期目前的成交量是28套；恩馬·雙城匯今年一共才賣了29套新房；富源公館新房成交量為7套；鑫匯國(guó)際成交量為19套。
另外，整個(gè)開發(fā)區(qū)前10個(gè)月僅僅銷售了5000多套新房，每月銷售量平均為500套。也就是說(shuō)即使第四季度開發(fā)區(qū)不再有樓盤開盤，完全消化1萬(wàn)多套房子，還需要30個(gè)月，得兩年半。海上嘉年華項(xiàng)目方面，數(shù)據(jù)顯示，目前仍有800多套房子在銷售。2010年10月9日，海上嘉年華項(xiàng)目取得一期住宅單位的預(yù)售許可證。
C 大鱷資金緊張，轉(zhuǎn)讓股份
實(shí)際上，海上嘉年華并不是開發(fā)區(qū)第一家轉(zhuǎn)讓股份的樓盤。早在今年6月份，上實(shí)青島唐島灣項(xiàng)目便轉(zhuǎn)讓50%的股權(quán)，引來(lái)5億資金。6月14日，上實(shí)公司官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱，“上實(shí)發(fā)展根據(jù)公司投資策略的調(diào)整及項(xiàng)目開發(fā)需要，董事會(huì)同意公司全資子公司上實(shí)城發(fā)引進(jìn)投資方西藏林芝匯福投資對(duì)其所屬全資子公司青島上實(shí)瑞歐置業(yè)增資，增資額5個(gè)億。”值得注意的是，因?yàn)檫@份公告中提到的青島上實(shí)瑞歐置業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目正好坐落于青島市開發(fā)區(qū)唐島灣片區(qū)中心。
唐島灣游艇會(huì)項(xiàng)目由愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財(cái)富控股集團(tuán)旗下子公司與上實(shí)集團(tuán)各出資50%成立青島上實(shí)瑞歐置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)。然而2010年前后，項(xiàng)目合作伙伴財(cái)富控股突然撤資，上實(shí)發(fā)展耗資3.76億元全盤接手該項(xiàng)目。
這樣的引資還沒(méi)結(jié)束。9月21日的時(shí)候，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，擬引進(jìn)寶宏基金，分別對(duì)子公司錦繡置業(yè)、上實(shí)發(fā)展(青島)投資開發(fā)有限公司進(jìn)行增資，額度分別為3億元和10億元。上實(shí)青島負(fù)責(zé)開發(fā)的青島啤酒城項(xiàng)目，位于青島市嶗山區(qū)，地上建筑面積58.4萬(wàn)平方米，為商住綜合項(xiàng)目，目前項(xiàng)目處于施工初期階段。增資后，寶宏基金持有上實(shí)青島28%股權(quán)。
不再猶豫 開發(fā)商踏上抄底之路
青島房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？這很有爭(zhēng)議性，開發(fā)商也是兩個(gè)立場(chǎng)，低調(diào)開發(fā)商已經(jīng)踏上了抄底之路，低價(jià)拿地。9月29日，市區(qū)兩塊地進(jìn)行了公開拍賣。青島眾望置業(yè)有限公司成了主角，這倒不是出了地王，而是這家開發(fā)商出手拿地了。首先拍賣的是四方區(qū)的地塊。用途為住宅、商服、科教，土地總面積 45471.7平方米 ，規(guī)劃建筑總面積143690平方米，其中住宅面積達(dá)到90639平方米，商服用地50291平方米，科教用地2760平方米，起拍價(jià)為4000元/平方米。拍賣開始后，只有這家公司舉牌，最終地塊以起拍價(jià)4000元/平方米成交，總價(jià)為5.74億元。
第二塊地被青島康太源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)3.9億競(jìng)得。該地塊用途為住宅、商鋪，其中住宅區(qū)有部分將配建限價(jià)商品房。地塊總面積 49167.5平方米，規(guī)劃建筑總面積 110626平方米，其中商品房44250平方米，商服22125平方米，限價(jià)房44251平方米。該地塊起拍價(jià)3600元/平方米，也是無(wú)人競(jìng)拍，起價(jià)成交。
這兩塊地的成交價(jià)都很低。要知道，去年四方區(qū)一地塊曾拍出7200元/平方米的地價(jià)。李滄區(qū)也不甘落后，去年面粉七廠地塊掛牌出讓，拍賣起始價(jià)為3900元/平方米，最終以5900元/平方米、總價(jià)8.7億元被銀座集團(tuán)股份有限公司收入囊中。如今，地價(jià)便宜了，開發(fā)商卻猶豫了。“買漲不買跌。房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，開發(fā)商敢拿地，房?jī)r(jià)一跌，開發(fā)商猶豫了。當(dāng)然也有敢拿地的。前提是價(jià)格便宜，而且有實(shí)力，有資金。”業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說(shuō)。
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