“6年前買入的價格是22000~23000元/平方米，現(xiàn)在業(yè)主開出的到手價是29000~30000元/平方米。絕對價格來看，幾乎沒怎么賺錢。”上海一位資深中介人士王先生(化名)日前向《第一財經(jīng)日報》記者獨家透露，有10多位美國投資客正在集體拋售上海某酒店項目。
截至目前，該項目已成交30余套房源，還有30多套酒店房源正在辦理委托公證書，接下來也將陸續(xù)掛牌拋售。
記者從滬上多家知名中介處了解到，此前上海地區(qū)已出現(xiàn)不少境外投資客拋售房產(chǎn)的個案，但如此大體量的拋售行為實屬罕見。
在國內(nèi)樓市陷入僵局，國外債務(wù)危機愈演愈烈的大背景下，此次境外投資者的異常舉動引起了不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)于外資“拋盤潮”的擔(dān)心——溫州投資客已經(jīng)率先“甩貨”，外籍投資者是否會成為下一個撤離者？
美投資客欲套現(xiàn)1.26億
今年9月，王先生接到了一筆大單——一批美國個人投資者拋售70余套酒店房源的委托，這讓在房產(chǎn)中介工作多年的他頗感驚訝。“若以每間180萬元計算，70余間酒店的總價大概在1.26億元。”
據(jù)王先生介紹，2005年時，10多位美國投資客集體購入了位于虹橋古北板塊的70余間酒店房源，并持有出租至今。但是，由于短期內(nèi)不再看好中國內(nèi)地房產(chǎn)市場，上述美國投資客近期決定將該項目“清倉”。
王先生坦言，換成是普通國內(nèi)投資者，除去交易成本等費用，上述70余套酒店房源在6年之后基本沒怎么賺錢。幸而此次的業(yè)主是境外投資客，6年時間里，這批美國投資者在匯率以及利息上還是撿到了不小的“便宜”。
記者了解到，2005年底，人民幣對美元匯率中間價報8左右，以買入價格計算，當(dāng)初該項目一套60平方米的酒店房源購置成本轉(zhuǎn)換匯率后約在17.25萬美元。若以2011年11月18日的匯率計算(人民幣對美元匯率中間價報6.37)，如今該項目一套同等面積的房源售價轉(zhuǎn)換匯率后大概為28.26萬美元。粗略計算，單套凈賺11萬美元(折合人民幣約70萬元)。
“還有一個因素是利息。”王先生透露，美國投資者當(dāng)初購入房源時用的是外幣貸款，低廉的利息進一步增加了投資者的相對收益。
對于拋售的具體原因，王先生表示，主要原因是業(yè)主短期看淡中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。此外，酒店出租的回報率達不到預(yù)期，也是業(yè)主考慮拋售的原因之一。“一套總價180萬元的房源，月租金在5000~6000元。”粗略估算，撇開持有成本，6年來，上述70余套酒店房源的租金回報只有3%。
記者了解到，目前這部分酒店房源的銷售情況良好，現(xiàn)已成交30多套，而接盤者主要是一些國內(nèi)的個人投資者。“商業(yè)地產(chǎn)不限購不限貸，這批房源總價也比較低，投資者還是比較能夠接受的。”王先生如是說。
外資撤離呈上升趨勢
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，酒店房源和住宅相比有一些特殊性，因為其與酒店的經(jīng)營情況相關(guān)。“2005年如果買的是住宅，現(xiàn)在很有可能已經(jīng)獲利200%，但是這個項目如果不考慮匯率，只獲利約30%，相對來說，回報率實在太低了！”
張宏偉認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入僵局，短期內(nèi)房價走勢平穩(wěn)。單從投資回報率的角度看，如果未來房價沒有一個比較大的上升空間，投資者將資金抽離投資到別的領(lǐng)域也很正常。“我更愿意將這筆拋售理解為一個特例，從這個個案去推測‘拋售潮’的來臨是不合理的。”
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管、董事伍惠敏亦對本報記者透露，從去年開始，境外投資機構(gòu)出售境內(nèi)資產(chǎn)的現(xiàn)象確實呈上升趨勢。但是，從目前來看，尚無明顯跡象表明境外投資機構(gòu)或外籍投資者正在大規(guī)模拋售境內(nèi)物業(yè)。
伍惠敏指出，外資的撤離有許多原因。一般來說，境外投資機構(gòu)在投資業(yè)務(wù)中基本設(shè)定的是3到5年的期限，進入“收割期”一般都會堅決退出；在目前美債、歐債危機的大背景下，境外投資市場正在進行新一輪的洗牌，因此收攏資源也成為一些投資機構(gòu)的必然選擇；與此同時，境內(nèi)市場的政策環(huán)境是境外機構(gòu)最為敏感的領(lǐng)域，在當(dāng)前嚴厲的調(diào)控環(huán)境下，境外機構(gòu)往往會選擇短暫離場，審慎觀望，選擇合適時機再行出手。
事實上，從“限外令”只緊不松的基調(diào)來看，“離場”后的外資恐怕很難在國內(nèi)重拾出手機會。
記者從王先生處了解到，當(dāng)初美國投資者購買上述酒店房產(chǎn)的時點正值“限外令”出臺前夕。
伍惠敏表示，目前“限外令”仍被嚴格執(zhí)行，即境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，同時境外個人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，還需特別提交在境內(nèi)工作超過1年的證明，以及名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。
業(yè)內(nèi)人士指出，“限外令”出臺后，如此大規(guī)模的外籍個人投資幾乎已不可能，因此外籍人士在拋售國內(nèi)房產(chǎn)時，也會更加謹慎。
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