日前，浙江省衢州市出臺房地產(chǎn)限購政策細則，成為住建部公布新增二三線城市限購標準后的第二個城市。衢州對本地人的限購范圍設(shè)定為：市區(qū)、第四套。此前，同處浙江省的臺州市也宣布了限購政策。不過，與屈指可數(shù)的“限購令”相比，更多的二三線城市如廣東韶關(guān)、山東煙臺、遼寧丹東則選擇了相對寬松的“限價政策”，寄望以此來避免“限購”政策降臨。而即使是限購，地方政府也給了自己極大的自由裁量權(quán)，比如所謂模糊的“市區(qū)”，比如本地戶口只限四套以上。

 

    讓收入增長追趕房價物價增長

 

    不管是限購標準的一再放寬，還是以“限價”換取“限購”政策變通，土地財政的掣肘，已經(jīng)昭然若揭。地方政府對限購的恐懼與規(guī)避，與土地財政掣肘直接相關(guān)。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財政收入的關(guān)系更為密切。限購直接壓制需求，導致土地市場低迷，其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會大幅下滑。限價直接干預價格，雖涉嫌侵害開發(fā)商利益，卻并未影響需求；反倒是，如果新房定價不能明顯上漲，部分購房人更愿意入市；其結(jié)果是，成交量并不一定下滑，房地產(chǎn)稅收也就有了保證，土地出讓金也不會顯著減少。

 

    不論是限購還是限價，二、三、四線城市的房地產(chǎn)都需要一個軟著陸的過程，如果是硬著陸，受傷的不僅僅是房地產(chǎn)，更有中國的金融。這個“軟著陸”，其實就是房價保持穩(wěn)定的小幅度增長，這個小幅度，是相對于居民收入增長而言的。居民收入增長幅度高于房價增幅，讓收入增長追趕房價物價增長，中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟就能實現(xiàn)軟著陸。相反，房價物價飆升太快，或者房價迅速跌落，都會導致房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟硬著陸，這是中國不可承受之重。

 

    眾所周知，14萬億元的地方債（它們已經(jīng)和銀行緊緊捆綁在一起），身家性命都寄托于房價地價的上漲。房價上漲，地方政府儲備的土地才能賣得出去且賣出好價錢。而土地價格又很大程度上取決于房價——征地時，老百姓一般會按照當時當?shù)胤績r的最高水準要求政府補償，而政府除了補償外，還得完成公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)等等。這就形成了房價推高地價——地價推高房價的循環(huán)。這個鏈條如果斷裂，中國的金融和經(jīng)濟體系必將嚴重受傷。屆時，崩盤的不僅是房地產(chǎn)業(yè)，還有可能是整個金融體系。

 

    “影子銀行”進入活躍期

 

    今年以來，在一系列史上最嚴厲的限購限貸和流動性收緊政策的背景下，更是形成了資金不能從開發(fā)后期進入房地產(chǎn)、于是就從開發(fā)前期以“影子銀行”（指房地產(chǎn)貸款被加工成有價證券，交易到資本市場，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)上由銀行系統(tǒng)承擔的融資功能逐漸被投資所替代，屬于銀行的證券化活動）高利貸形式進入房地產(chǎn)的怪現(xiàn)象。民間借貸資金與銀行資金、國企資金三位一體，源源不斷注入影子銀行，目的就是期待高利貸收入：一是中小企業(yè)和個人以土地、房屋抵押等形式從銀行貸出的款項；二是國有上市公司將大量超募資金和銀行信貸資金以委托貸款形式進入“影子銀行”，最高利息將近25%，有些公司的利息收入甚至超過利潤；三是個人或機構(gòu)通過銀行理財產(chǎn)品、民間借貸、小額貸款公司、擔保公司、信托公司等活動，將大量資金源源不斷注入“影子銀行”，成為高利貸或準高利貸資金。因此，高利貸的風險也就是銀行的風險。

 

    有媒體報道，銀監(jiān)會主席劉明康在8月份曾表示“約有3萬億元銀行信貸資金流向了民間借貸市場”，銀監(jiān)會對此曾予否認，但沒有給出其他數(shù)據(jù)，同時“要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要高度警惕近期網(wǎng)絡(luò)借貸、民間借貸和小額貸款公司等領(lǐng)域風險。”而今年半年報，工、農(nóng)、中、建、交五大銀行的資本凈額也不過3.1萬億元；5家銀行共實現(xiàn)凈利潤1834億元，已經(jīng)占據(jù)16家上市銀行利潤總和的80%。

 

    《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不管是從銀行流出的資金還是民間自有的資本，借助小額信貸或擔保公司以高利貸方式流出時，進入到實業(yè)領(lǐng)域的并不是很多，所謂的高利貸危局，只是銀行、國有企業(yè)等高利貸鏈條上的資金擁有者炒作的另一個項目而已。

 

    除了短期周轉(zhuǎn)，沒有任何一個實業(yè)可以長期承受年利息60%以上的高利貸。9月13日中國之聲《央廣新聞》報道，不到20萬人的福建省安溪縣出現(xiàn)民間借貸崩盤事件，一名村主任欠債3億元出逃，全縣人均1500元。相對于廈門動輒幾十億元的高利貸黑洞，3億多的債務(wù)金額只是小巫見大巫。

 

    安邦分析師認為，大案頻發(fā)的民間借貸引爆銀行危機和社會危機，已經(jīng)不是小概率事件。在民間借貸最發(fā)達的溫州，據(jù)溫州市中級人民法院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年3～5月，全市法院共受理民間借貸糾紛案件2628件，比去年同期多出474件；案件總標的金額高達9.31億元，比去年同期多出3.15億元。僅8月份以來，就至少有20起以上此類事件發(fā)生，其中有兩起大案，牽連集資額估計將達到數(shù)十億元、借貸者上千人。早在4月份，內(nèi)蒙古就已經(jīng)發(fā)生了民間借貸高達12.37億元的金利斌自焚案。

 

    資金進入房地產(chǎn)，反倒是一個相對安全甚至是惟一安全的選項。因為房地產(chǎn)還有杠桿效應(yīng)，1億元的項目，房地產(chǎn)商也許只要投入3000萬元，加上銀行融資和建筑商墊資，平攤下來，實際利息可能就在20%。

 

    但是大量資金從開發(fā)前期進入房地產(chǎn)，勢必推高房地產(chǎn)的“隱形價格”（即沒有實現(xiàn)但必須實現(xiàn)的價格，房地產(chǎn)交易時間拖延得越長，隱形價格也會越高），如果這個隱形價格最終無法實現(xiàn)，或者到了房地產(chǎn)商無法繼續(xù)支撐的程度，引發(fā)的金融風險也將是社會不堪承受之重。

 

    從房地產(chǎn)業(yè)與金融、與地方債、與影子銀行等一系列關(guān)系上看，社會是一個整體，任何一個領(lǐng)域的微小經(jīng)濟活動，都是整個復雜社會系統(tǒng)的一個組成部分，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，甚至不擇手段孤注一擲的做法，不僅欲速則不達，反而有可能給社會帶來嚴重的后果。宏觀經(jīng)濟的管理活動，牽一發(fā)而動全身，不可不慎重，不可太自負，須臾不可或缺“系統(tǒng)論”、“整體論”的思維。任何個人和機構(gòu)的力量，都敵不過規(guī)律和規(guī)則本身。否則，個人和機構(gòu)留笑柄事小，社會經(jīng)濟的災(zāi)難和倒退卻事關(guān)重大。