我們不能“天當(dāng)房，地當(dāng)床”，總要有個(gè)能遮風(fēng)避雨和睡覺(jué)休息的屋子，此所謂房子是一件人們生活所必需的消費(fèi)品，而且是耐用的；我們又總想著這能遮風(fēng)避雨的房子是一只會(huì)“下金蛋的母雞”，能每天睡在床上數(shù)鈔票，而且越下越多，此所謂房子又是一件激發(fā)人類(lèi)貪婪本性的投資品。

 

    這世上，能同時(shí)兼具消費(fèi)和投資這兩種屬性的物件還真的不多，把古董字畫(huà)，股票債券用來(lái)消費(fèi)的故事聞所未聞，房?jī)r(jià)能上天入地，端賴(lài)它是一件投資品。投資品的價(jià)格高低，所對(duì)應(yīng)的永遠(yuǎn)是這個(gè)領(lǐng)域里有多少錢(qián)！

 

    上個(gè)星期，2011年的經(jīng)濟(jì)學(xué)諾獎(jiǎng)給了兩位理性預(yù)期學(xué)派的美國(guó)學(xué)者，于是乎人們似乎看到了“貨幣主義要回來(lái)了”的曙光。貨幣主義的代表人物米爾頓 弗里德曼說(shuō)：“通貨膨脹無(wú)論何時(shí)何地都只是一種貨幣現(xiàn)象”，按照這個(gè)邏輯，作為投資品，房子的價(jià)格高低必然也是“一種貨幣現(xiàn)象”。

 

    從2008年11月份開(kāi)始的4萬(wàn)億財(cái)政刺激政策到2010年第三季度開(kāi)始顯露的通貨膨脹現(xiàn)象，在房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣顯露無(wú)疑。4萬(wàn)億讓頻臨絕境的中國(guó)房地產(chǎn)商重獲龐大資金流的雨露滋潤(rùn)，也使中國(guó)的房?jī)r(jià)在加油換擋之后繼續(xù)爬升飛上了天。而如今，通貨膨脹來(lái)了，貨幣的龍頭收緊了，房地產(chǎn)領(lǐng)域里的錢(qián)開(kāi)始“跑路”了。

 

    投機(jī)性熱錢(qián)一走，支撐房市的是什么？有些人會(huì)說(shuō)：剛需。但我認(rèn)為：    從居住需求來(lái)看，中國(guó)目前對(duì)增量房產(chǎn)根本不存在所謂的“剛需”。

 

    2010年底中國(guó)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約30平方米，不僅比三十年前增長(zhǎng)了4倍多（1978年城市人均住宅面積6.7平米），而且超過(guò)了日本、韓國(guó)和香港。即便是發(fā)達(dá)、富裕的歐洲國(guó)家，其城市人口的人均住宅面積也不過(guò)是36平方米，其中英國(guó)、法國(guó)和西班牙分別為35.4平方米、35.2平方米和25.8平方米。

 

    人均30平方米的建筑面積，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”可謂綽綽有余，無(wú)非你住的是自購(gòu)的房子還是租來(lái)的房子而已。租來(lái)的房子也是房子，租來(lái)的生活也是生活。因此，那些由丈母娘經(jīng)濟(jì)或者改善性需求支撐起來(lái)的“剛需”，實(shí)際上是變相的投資需求，是人們?cè)诳礉q房?jī)r(jià)的心理預(yù)期下衍生出來(lái)的持有資產(chǎn)的需求。

 

    從理性預(yù)期學(xué)派的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，所有的中國(guó)的丈母娘都是理性預(yù)期的“大師”。

 

    去年以來(lái)，從信貸控制到限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅，一系列的“政策組合拳”不僅攔住了一部分流往房市的熱錢(qián)，勒住了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，而且改變了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的心理預(yù)期。

 

    趨勢(shì)投資的預(yù)期已被政策組合拳逐漸改變，那么作為“保值增值”的投資品，房子這只母雞究竟能下多少金蛋？

 

    就說(shuō)我家住的那個(gè)小區(qū)，買(mǎi)套三室兩廳的二手房租出去，是為投資。假設(shè)月月房客住滿(mǎn)，房租不升不降，房子永遠(yuǎn)不用維修、設(shè)施永遠(yuǎn)無(wú)需更換，要106年才能收回購(gòu)房款以及各種稅費(fèi)。

 

    這個(gè)數(shù)字和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)不謀而合。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.4》發(fā)布的數(shù)據(jù)：“北京、上海、深圳、杭州等城市的租金收益率界于2~4%之間”。從2007年至今，中國(guó)一線(xiàn)城市的平均房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)100％，也就是說(shuō)，目前的租金收益率應(yīng)該是介于1～2％之間，甚至更低。

 

    在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，作為投資品，房地產(chǎn)年租金收益率平均在6%上下，北美地區(qū)甚至更高。因?yàn)槊绹?guó)長(zhǎng)期國(guó)債的平均年收益率為6～8%，相比之下，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性明顯低于國(guó)債，而投資風(fēng)險(xiǎn)卻高于國(guó)債，因此其年均收益率回報(bào)一般不能低于國(guó)債。

 

    可見(jiàn)，作為投資品，1～2％的收益率不足以讓它在理性投資者的資產(chǎn)選擇中成為寵兒。

 

    房?jī)r(jià)在天上，支撐它的是云彩。

 

    政策的涼風(fēng)一陣接一陣，把房市心理預(yù)期這片云吹得越來(lái)越冷，18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，從冰冷的銷(xiāo)售數(shù)字來(lái)看，今年的“金九”不見(jiàn)了，“銀十”所看到的也是縷縷寒光。豪宅跌價(jià)的消息一個(gè)個(gè)傳來(lái)，長(zhǎng)泰西郊降價(jià)了，星河灣降價(jià)了，從滯銷(xiāo)到降價(jià)，翻云覆雨已無(wú)懸念。

 

    從限貸、限購(gòu)到房產(chǎn)稅，政府房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期目標(biāo)應(yīng)該是去房子的投資品屬性。天上的房子，終究要落地，回到人間，回歸它安居樂(lè)業(yè)的基本稟賦。