據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月延續(xù)了自8月份以來供應(yīng)量持續(xù)攀升的態(tài)勢，共有36個項目入市銷售，成為今年以來開盤數(shù)目最多的月份。但期房與現(xiàn)房商品住宅共成交5498套，成交面積為65.37萬平方米，這一成交額也再度維持了8月以來的低迷狀態(tài)，甚至創(chuàng)造了今年以來的最低記錄。與此同時，10月份北京市商品住宅成交均價為20569元/平米，環(huán)比上月下跌7.5%。而縱觀2011年的“金九銀十”兩個月共實現(xiàn)商品住宅成交10734套，相比去年19895套的成交數(shù)量，下跌幅度達(dá)到46%。

 

    眾多業(yè)內(nèi)人士對2011年最后兩個月的樓市走向并不看好，不約而同指出了2011年剩下的兩個月當(dāng)中，如果沒有明顯的回調(diào)政策的出臺，樓市成交還將持續(xù)低迷，整體成交價格也將會繼續(xù)下滑，價格大幅跳水的現(xiàn)象也將由部分區(qū)域擴(kuò)散到整體市場當(dāng)中。北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，2011年內(nèi)樓市成交量恐難突破6萬套。

 

    在采訪中記者了解到業(yè)內(nèi)人士對樓市未來的悲觀預(yù)判并非空穴來風(fēng)：經(jīng)過8個月調(diào)控之下的市場篩選與沉淀，目前市場上的成交客戶已基本完全是自住型購房需求。“隨著區(qū)域房價的不斷下滑，個別項目大幅跳水，部分前期的客戶資產(chǎn)縮水，投資需求的客群資產(chǎn)被套牢。這種情況下，投資型客戶都開始對樓市‘望而卻步’，只有對住房有迫切需求的剛性客群才會選擇在這一時點進(jìn)入市場。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示。

 

    市場盤點

 

    簽約呈現(xiàn)“啞鈴形”效應(yīng)

 

    綜合10月住宅成交情況，記者發(fā)現(xiàn)排名較前的項目，集中在價位理性的剛需項目和城市核心區(qū)均價4萬元以上的高端項目，形成了市場兩頭交易較旺的“啞鈴形”。

 

    從放量情況來看，包括德勝佳苑、眾智慧谷、淺山香邑、億城西山華府等在內(nèi)的13個純新盤，以及23個老項目后期的聯(lián)合入市，讓10月成為年內(nèi)開盤數(shù)量最集中的月份。雖然入市項目增多，但成交情況卻并不理想。

 

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)項目10月成交率在10%以下，還有11個項目交出白卷。位于昌平區(qū)某項目負(fù)責(zé)人告訴記者：“這種情況在現(xiàn)在的市場環(huán)境中其實很正常，經(jīng)過幾個月的磨練，多數(shù)項目已經(jīng)對此有了心理承受能力。”他認(rèn)為這種情況在未來還將會持續(xù)出現(xiàn)。

 

    從數(shù)家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的10月住宅成交排行榜單可以看出，2萬元以下樓盤仍然是供應(yīng)和成交的主流，成交前10名的項目中有7個項目的成交均價在20000元/平米以下，而前十名的整體成交均價均在25000元/平米以下。

 

    此外，記者還發(fā)現(xiàn)10月份單價萬元以下樓盤成交有明顯增加。萬元以下樓盤共成交776套，成交面積8.22萬平米，占據(jù)了全部成交的15.28%。

 

    遠(yuǎn)郊區(qū)域成交量逆市飄紅

 

    北京房地產(chǎn)協(xié)會近期發(fā)布的10月京城樓市的相關(guān)數(shù)據(jù)披露，目前購房者信心已經(jīng)降到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下房價下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計五環(huán)至六環(huán)將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。而在10月份住宅成交排名較前的項目中，記者發(fā)現(xiàn)超過八成以上的項目都集中在五環(huán)至六環(huán)，并且多數(shù)項目都是今年首次面市。

 

    記者還了解到，憑借較貼合購房人實際需求的價格，大大激發(fā)了區(qū)域內(nèi)購房需求的釋放，遠(yuǎn)郊區(qū)新城板塊的項目均取得了相對不錯的業(yè)績。例如排名首位的世嘉光織谷項目，當(dāng)月成交353套，其主力戶型90—110平方米的兩居已基本售罄；排名緊隨其后的首開·國風(fēng)美唐與遠(yuǎn)洋一方項目提供的也多為90—120平米左右的兩到三居。

 

    路勁集團(tuán)北京區(qū)營銷副總溫立偉認(rèn)為：“購房人日趨理性，但是所表現(xiàn)出的需求還是非常積極的，只要降價能夠達(dá)到他們的心理價位應(yīng)該就會出手。”他還指出進(jìn)入年底，伴隨各類優(yōu)惠促銷，房價也會出現(xiàn)階段性的停滯期。

 

    同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，近幾個月入市項目的不斷增多，使得市場存量持續(xù)上升，有效需求的絕對數(shù)量卻在不斷減少，目前北京樓市的供需倒掛現(xiàn)象日漸嚴(yán)重，2011年剩下的兩個月當(dāng)中，開發(fā)商的銷售壓力將升至最大值，降價換量格局已經(jīng)形成。