近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)喧囂不斷，太多的房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，而開發(fā)商降價(jià)銷售的背后根本邏輯，只為一個(gè)字“錢”。
近日在英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》主辦的2011中國(guó)高峰論壇上，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)表示，從銀行貸款到IPO再到房地產(chǎn)信托乃至發(fā)債，面向開發(fā)商的各種融資渠道幾乎被卡死，對(duì)許多開發(fā)商而言，隨著年前工程款結(jié)算日期的臨近，今年年底將是第一道坎。
不過(guò)，潘石屹也表示，SOHO中國(guó)并不缺錢。“現(xiàn)在賬上還有200億現(xiàn)金，我覺得有錢了心里就踏實(shí)了！”
缺錢！
融資渠道卡死 二級(jí)市場(chǎng)乏力
在中國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是被現(xiàn)金流綁架的產(chǎn)業(yè)。潘石屹感慨創(chuàng)業(yè)初期最大的壓力就是缺錢，而今缺錢的壓力非但沒有改變，甚至更大。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商融資特別難。”潘石屹對(duì)記者表示，在過(guò)去幾年，開發(fā)商最優(yōu)質(zhì)、最有效的融資渠道是上市IPO，趕上這班車的房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了比較好的融資效果，而這些企業(yè)也大多成為了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭開發(fā)商。
“比如我們SOHO中國(guó)當(dāng)時(shí)就通過(guò)IPO融到了127億港元。”潘石屹說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)融資不僅成本低，而且錢是“無(wú)限期”的，和現(xiàn)在市場(chǎng)上的地產(chǎn)融資成本相比，性價(jià)比簡(jiǎn)直太高了。在潘石屹看來(lái)，年利率15％的地產(chǎn)融資成本已經(jīng)非常高了，之所以還有開發(fā)商愿意承受，只緣“攸關(guān)生死”。
但是，隨著之后監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)上市喊停，開發(fā)商IPO融資窗口已被關(guān)閉。
對(duì)于在港上市的SOHO中國(guó)目前股價(jià)，截至周四收盤報(bào)5.19港元，潘石屹認(rèn)為“還可以”，同時(shí)也不否認(rèn)“即便已經(jīng)上市，但當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)的融資功能幾乎已經(jīng)失效”。
至于銀行貸款，潘石屹表示：“銀根收緊就是限制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也不期望從緊政策會(huì)在短期內(nèi)有所改變，而之前銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商組合做房地產(chǎn)信托貸款，也隨著傳言‘綠城破產(chǎn)’，基本上目前房地產(chǎn)信托融資的管道也漸漸被封鎖，國(guó)外發(fā)債基本也沒有可能性。”
潘石屹表示，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，回籠資金最根本的還是通過(guò)銷售。當(dāng)下，在明年2、3月很多房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品的到期還款壓力之下，開發(fā)商只能下調(diào)價(jià)格，促銷賣房。在此之前，由于年前要結(jié)算工程款，今年年底就是許多開發(fā)商面臨的第一道坎。
不缺錢？
算著過(guò)冬 兼并談何容易
那么，寒冬當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商如何過(guò)冬？潘石屹把開發(fā)商分成三類：跑路的“大雁型”、冬眠的“烏龜型”和膘肥的“北極熊型”。
“現(xiàn)在，有些開發(fā)商撐不下去了，就索性清盤移民走人；有些采取收縮策略，停止擴(kuò)張，進(jìn)入休眠；或者是資本實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，就能挨過(guò)這段艱難時(shí)期。”潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)努力成為第三種“北極熊型”。
“現(xiàn)在我們賬上還有200億現(xiàn)金，估計(jì)還能收一兩個(gè)項(xiàng)目。”潘石屹表示，會(huì)非常謹(jǐn)慎地處理這筆資金，因?yàn)?ldquo;還有很多在建項(xiàng)目仍然會(huì)有成本支出”。據(jù)透露，SOHO中國(guó)計(jì)劃繼續(xù)收購(gòu)上海、北京的高檔優(yōu)質(zhì)商業(yè)物產(chǎn)，此前已經(jīng)在上海收購(gòu)9個(gè)項(xiàng)目，投資總金額達(dá)到180億元。
對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的兼并重組機(jī)會(huì)，潘石屹認(rèn)為，“對(duì)實(shí)力雄厚的大開發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是個(gè)機(jī)會(huì)，但是具體操作上也并不是很容易。”
公開信息顯示，今年6月，SOHO中國(guó)獲得匯豐、渣打、工銀澳門等十家非境內(nèi)銀行共約6億美元貸款，期限三年，利率為L(zhǎng)ibor加每年3.55厘。
對(duì)于這筆“比較劃算”的融資，潘石屹透露：“由于種種原因，錢始終沒有進(jìn)入境內(nèi)，已經(jīng)被用于收購(gòu)項(xiàng)目了，由于項(xiàng)目股權(quán)都在境外，整個(gè)交割也都在境外完成。”
對(duì)于市場(chǎng)近日盛傳的“索羅斯在港基金公司欲抄底中國(guó)房地產(chǎn)”，潘石屹認(rèn)為分析上是認(rèn)同的，“因?yàn)樗髁_斯不看好歐洲和美國(guó)，所以他比較關(guān)注新興市場(chǎng)”，但具體操作方面卻依然存在技術(shù)性壁壘。
至于這股房地產(chǎn)行業(yè)寒流中可能出現(xiàn)的倒閉潮，潘石屹對(duì)記者表示：“由于中國(guó)目前仍然處于高度的城市化進(jìn)程中，內(nèi)地并不會(huì)重演香港在90年代末‘幾百家開發(fā)商變成幾家’的房地產(chǎn)風(fēng)暴。”
最后，潘石屹稱“近幾個(gè)月的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率在持續(xù)上升”，并強(qiáng)調(diào)“SOHO中國(guó)不會(huì)降價(jià)”。
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