2010年之前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大約兩三年就經(jīng)歷一輪調(diào)控，但從來(lái)沒(méi)有調(diào)控到底的先例。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)調(diào)控短期化，市場(chǎng)預(yù)期混亂，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期隨之變化，市場(chǎng)投機(jī)心態(tài)越來(lái)越重。

 

    任何一個(gè)人都清楚，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫需要抑制。從房?jī)r(jià)收入比、租售比以及房地產(chǎn)總市值占GDP的比例來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)，如果不主動(dòng)調(diào)控，必然成為引爆未來(lái)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融的炸彈。這一點(diǎn)無(wú)須多論，無(wú)須卷袖攘臂、大呼口號(hào)，只要頭腦還保持最后一絲清醒，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控就不會(huì)存有太大異議。

 

    總結(jié)經(jīng)驗(yàn)是調(diào)控成功的前提，避免重蹈以往的短期調(diào)控覆轍，關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律理解透徹。目前的這一輪調(diào)控關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，關(guān)系到地方財(cái)政改革，只能成功不能失敗。因此，保持理性的頭腦、給予足夠的調(diào)控空間尤為關(guān)鍵。

 

    從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)化開始，我國(guó)進(jìn)入每年一調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控周期。2004年初，采取“管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策：一方面逐步推行經(jīng)營(yíng)性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給；另一方面，央行兩次提高存準(zhǔn)率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)適房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等收緊銀根。2006年要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)適房真正解決低收入人群的住房問(wèn)題，當(dāng)年6月1日推出著名的90、70政策，即90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過(guò)限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。2008年8月之前，從地根、銀根、稅收三方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)厲調(diào)控。

 

    毫無(wú)疑問(wèn)，上述調(diào)控沒(méi)有讓房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展軌道，并沒(méi)有取得太大的效果。

 

    房地產(chǎn)市場(chǎng)忠實(shí)地體現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。貨幣在房地產(chǎn)調(diào)控期間，恰好是中國(guó)廣義貨幣大發(fā)特發(fā)的時(shí)間。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬(wàn)億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬(wàn)億元，短短7年的時(shí)間，廣義貨幣發(fā)行增加了50.5萬(wàn)億元。

 

    李稻葵先生最近表示，按當(dāng)前的匯率計(jì)算，目前中國(guó)的廣義貨幣存量已超過(guò)12萬(wàn)億美元，廣義貨幣存量占GDP的比重更是達(dá)到了1.8倍。無(wú)論從貨幣存量的絕對(duì)數(shù)還是貨幣存量占GDP的比重來(lái)看，均已是世界上最高的國(guó)家。如此巨量的貨幣必須要有釋放的渠道，以往房地產(chǎn)、股市等資產(chǎn)貨幣化，成為最大的化解超發(fā)貨幣的渠道。

 

    明確的結(jié)論是，貨幣泡沫不除，房地產(chǎn)泡沫難以根除，即便通過(guò)嚴(yán)厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調(diào)控放松房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。因此，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與基礎(chǔ)貨幣發(fā)行體制改革息息相關(guān)。由于外匯占款下降，基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量下降，為本輪房地產(chǎn)調(diào)控打下了良好的根基。目前要做的是持之以恒，有人希望政府為難熬的實(shí)體經(jīng)濟(jì)放松銀根，可以肯定，一旦放松，資金將流入資本與貨幣市場(chǎng)賺快錢，而不是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要的是減稅、打破壟斷、利率市場(chǎng)化改革。又想放松銀根，又要壓低房?jī)r(jià)，相當(dāng)于一腳油門、一腳剎車，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。

 

    堅(jiān)持調(diào)控的前提是，全球經(jīng)濟(jì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大動(dòng)蕩：2008年下半年房地產(chǎn)調(diào)控之所以放松，是次貸危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)崩潰倒逼所致；2003年出現(xiàn)SARS，擔(dān)心通縮，政府通過(guò)房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)拉動(dòng)消費(fèi)；隨著歐美債務(wù)危機(jī)，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)日益疲軟，類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國(guó)應(yīng)該放松調(diào)控。此時(shí)，中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，才能為房地產(chǎn)調(diào)控騰出空間。最近宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，出口下行，消費(fèi)沒(méi)有質(zhì)的飛躍，如果只靠投資拉動(dòng)，恐怕行之不遠(yuǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀經(jīng)濟(jì)根基尚不穩(wěn)定。

 

    最后，也是最重要的是利益分配體制。2003年政府意圖控制房?jī)r(jià)，卻在土地市場(chǎng)對(duì)土地使用權(quán)全面施行招、掛、拍方式，把地方財(cái)政牢牢綁在土地財(cái)政之上，此舉一出，房地產(chǎn)調(diào)控難上加難。本輪房地產(chǎn)調(diào)控必須以房產(chǎn)稅等取代土地財(cái)政，否則調(diào)控難以成功。

 

    痛苦的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)調(diào)控要持之以恒，要收長(zhǎng)期之效，關(guān)鍵是消除貨幣泡沫，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，以房產(chǎn)稅等稅收取代土地財(cái)政。喊口號(hào)有用的話，大家一起喊口號(hào)就行了。別忘記，相當(dāng)一部分億萬(wàn)富翁已經(jīng)移民國(guó)外，市場(chǎng)不穩(wěn)對(duì)中低收入人群危害最大。如果說(shuō)理性就是騎墻的話，筆者很愿意騎上這堵墻。