昨日(11月24日)，綠景地產(chǎn)旗下的綠景香頌項(xiàng)目宣布推出“保值回購(gòu)，置業(yè)無(wú)憂”計(jì)劃，稱購(gòu)房者三年后可以選擇原價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商。
綠景地產(chǎn)副總裁張梧峰稱：“作出這樣的舉措，是為了給業(yè)主規(guī)避降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。三年后，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，只要有客戶提出申請(qǐng)，公司都會(huì)兌現(xiàn)承諾。”
這意味著購(gòu)房業(yè)主不但可以避免房產(chǎn)縮水“只賺不賠”，三年時(shí)間里，還可以免費(fèi)入住。
“三年原價(jià)回購(gòu)的營(yíng)銷手段，到底是促銷賣房的噱頭，還是變相融資？”對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士就提出質(zhì)疑，這種宣傳口號(hào)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)導(dǎo)向性，能否最終實(shí)現(xiàn)還需要政府批準(zhǔn)。
如何保證三年后開(kāi)發(fā)商是否有能力兌現(xiàn)承諾？綠景此番營(yíng)銷手段，更像是一場(chǎng)賭局，能否最終贏得市場(chǎng)或面臨挑戰(zhàn)。
營(yíng)銷噱頭，還是變相融資？
類似營(yíng)銷手段，盡管此前有內(nèi)地某開(kāi)發(fā)商曾使用，但在深圳卻實(shí)屬罕見(jiàn)。
據(jù)悉，綠景香頌項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)。據(jù)張梧峰介紹，綠景香頌項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房業(yè)主均可以自愿與開(kāi)發(fā)商簽署一份“三年原價(jià)回購(gòu)”的協(xié)議，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有業(yè)主提出申請(qǐng)，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，綠景地產(chǎn)都將兌現(xiàn)承諾，將按原購(gòu)房合同價(jià)把房款返還業(yè)主。
綠景地產(chǎn)推出這樣的保本促銷口號(hào)，僅僅是一種營(yíng)銷策略噱頭，還是一種變相融資？
深圳某業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)保本宣傳，吸引客戶，刺激銷售手段。能否最終得到實(shí)施，還需要政府批準(zhǔn)。”
也有網(wǎng)絡(luò)評(píng)論稱，綠景香頌此番行為實(shí)質(zhì)上營(yíng)銷大于實(shí)質(zhì)，三年后原價(jià)回購(gòu)能否真的能夠?qū)崿F(xiàn)，還尚待時(shí)日檢驗(yàn)。
一位不愿具名人士提出質(zhì)疑：“開(kāi)發(fā)商如何擔(dān)保承諾能夠兌現(xiàn)，是否設(shè)立專項(xiàng)基金，三年后產(chǎn)生的二手房交易契稅由誰(shuí)承擔(dān)？”
上述人士還表示，由于目前樓市成交慘淡，銷售不暢，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力較大。“綠景香頌此舉可謂一箭多雕，快速回收資金，解決貸款和高利貸的壓力，有變相融資嫌疑。”
對(duì)此，張梧峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示：“綠景地產(chǎn)是深圳十大品牌開(kāi)發(fā)商，目前擁有的香蜜湖深南大道上的NEO項(xiàng)目、錦江酒店及綠景香頌自持的商業(yè)項(xiàng)目，擁有100多億的現(xiàn)金流，可以保證綠景良好的資金情況。”
據(jù)張梧峰稱，回購(gòu)程序?qū)⑼耆珔⒄丈钲诙址拷灰壮绦?，稅費(fèi)也按照規(guī)定由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商各自承擔(dān)。對(duì)于沒(méi)還完貸款的客戶，則需要自己先付完贖樓款。
保本促銷不如降價(jià)？
目前深圳樓市成交依舊慘淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量?jī)H為352套，僅為2010年同期的一半。
實(shí)際上，從10月份開(kāi)始，深圳萬(wàn)科、花半里、招商等一批樓盤(pán)便開(kāi)始降價(jià)促銷，但由于擁有購(gòu)房資格的人較少，也并未因降價(jià)撬動(dòng)成交量。
與萬(wàn)科、花半里、招商等降價(jià)策略不同，眼下，離綠景香頌項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)還有一段時(shí)日，綠景地產(chǎn)祭出三年可原價(jià)回購(gòu)的營(yíng)銷策略，最終能否取得促進(jìn)銷售的實(shí)際效果還不得而知。
實(shí)際上，綠景香頌正在進(jìn)行一場(chǎng)市場(chǎng)的賭局，能否贏得市場(chǎng)，還面臨挑戰(zhàn)。
“從行業(yè)規(guī)律來(lái)看，只是保本不一定能吸引客戶購(gòu)買欲望，還不如直接降價(jià)。”對(duì)此，眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，綠景在龍華區(qū)域產(chǎn)品主要面向剛需客戶，而目前綠景香頌的產(chǎn)品定價(jià)在16000元/平方米～17000元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出剛需客戶的實(shí)際購(gòu)買力。
此外林曉華還認(rèn)為，與光耀地產(chǎn)在惠州全球候鳥(niǎo)度假基地承諾每年給予業(yè)主6%投資回報(bào)相比，綠景香頌三年預(yù)期保障并不一定會(huì)達(dá)到預(yù)期目的。
但綠景地產(chǎn)總裁張梧峰卻對(duì)香頌項(xiàng)目充滿信心：“對(duì)這個(gè)定價(jià)，我們做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，而周邊樓盤(pán)均價(jià)都在21000元/平方米左右。”
張梧峰透露，目前綠景項(xiàng)目蓄客量有2萬(wàn)多，有信心能夠取得很好的銷售成績(jī)。
除了產(chǎn)品定價(jià)高于目前萬(wàn)科、招商、花半里等降價(jià)樓盤(pán)外，綠景香頌此次力推是80平方米～130平方米戶型，在戶型面積上也不具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
林曉華認(rèn)為，從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，開(kāi)發(fā)商要走量出貨，就需要坦誠(chéng)降價(jià)，而不是強(qiáng)調(diào)保本回本增值。
實(shí)際上，業(yè)界的擔(dān)心遠(yuǎn)非如此：如果三年之后房?jī)r(jià)下跌，低于業(yè)主原購(gòu)買價(jià)，引發(fā)業(yè)主紛紛要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，屆時(shí)綠景地產(chǎn)可能面臨更大的資金壓力。
相比之下，眼前僅為刺激銷售，一解燃眉之急的營(yíng)銷策略。三年后的不確定房?jī)r(jià)因素，讓綠景地產(chǎn)更像是在進(jìn)行一場(chǎng)與市場(chǎng)有關(guān)的賭局，輸贏未定。
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