且不論本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的幅度和深度有多大，單就房?jī)r(jià)下跌而言，勢(shì)必會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條帶動(dòng)作用非常大。根據(jù)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)外歷史數(shù)據(jù)的分析研究，房地產(chǎn)泡沫的破滅，能影響到經(jīng)濟(jì)增速1～2個(gè)百分點(diǎn)。但需要注意的是，房地產(chǎn)泡沫越大，破滅后對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響也越大。

 

　　從各國(guó)情況看，尤以日本房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重，泡沫破滅后日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭。中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快，但房地產(chǎn)泡沫程度顯然不及日本當(dāng)時(shí)的情況，且保障性住房建設(shè)可以一定程度上對(duì)沖商品房投資放緩的影響。因此，一方面，需要充分評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景的影響；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。

 

　　現(xiàn)在的問題則是，房?jī)r(jià)大漲將吹大泡沫，房?jī)r(jià)大跌將引爆金融風(fēng)險(xiǎn)、拉低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。前者是現(xiàn)在過得很舒服，將來(lái)死得很慘；后者是現(xiàn)在慘淡度日，將來(lái)存在希望。事實(shí)上，這涉及到經(jīng)濟(jì)福利的跨期分配問題。從經(jīng)濟(jì)福利最大化的原則看，兩者均不是最優(yōu)的分配方案。運(yùn)用簡(jiǎn)單求導(dǎo)原理，不難發(fā)現(xiàn)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行將是最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)福利進(jìn)行跨期分配方案。

 

　　那么該如何建立一個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的機(jī)制呢？

 

　　筆者認(rèn)為，需要借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)?？梢哉f，國(guó)際金融危機(jī)前后，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅波動(dòng)，但德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)際金融危機(jī)風(fēng)暴中卻保持了總體相對(duì)穩(wěn)定運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

 

　　德國(guó)經(jīng)濟(jì)治理奉行弗萊堡學(xué)派。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)治理中，既不是亞當(dāng)·斯密的自由放任主義，也不是凱恩斯的國(guó)家干預(yù)主義，而是一個(gè)相對(duì)折衷的治理模式，在基本奉行自由競(jìng)爭(zhēng)的前提下，通過法治和國(guó)家政權(quán)來(lái)保障公平競(jìng)爭(zhēng)，限制資本權(quán)利，建立社會(huì)保障體系，讓公眾得到好處。

 

　　在這種理念指導(dǎo)下，與英美相比，德國(guó)政府更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)福利性質(zhì)。政府根據(jù)國(guó)家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場(chǎng)波動(dòng)，由此保障了數(shù)十年來(lái)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，房地產(chǎn)價(jià)格水平總體較低，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

 

　　不僅如此，德國(guó)政府注重住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，通過法規(guī)建設(shè)和引導(dǎo)，重在保障租戶合法權(quán)益。如德國(guó)相關(guān)法規(guī)對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行詳盡規(guī)定，對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；明確禁止“二房東”等；嚴(yán)格限定房租水平，制定地區(qū)不同房屋類型房租合理價(jià)格表，若房租超過合理房租20%，將構(gòu)成違法行為，超過50%構(gòu)成犯罪行為。

 

　　經(jīng)過治理，德國(guó)租賃住房率超過自有住房率，成為年輕人解決居住問題的重要途徑。還有，德國(guó)政府運(yùn)用稅收政策限制房地產(chǎn)投機(jī)利潤(rùn)空間，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)。

 

　　從德國(guó)經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，首先需要確立房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)治理的理念。是鼓勵(lì)居者有其屋，還是支持居者有其所。前者屬于經(jīng)濟(jì)屬性，住房作為財(cái)產(chǎn)而出現(xiàn)；后者屬于人權(quán)屬性，住房作為滿足居住需求的面目出現(xiàn)。

 

　　考慮到中國(guó)人多地少的自然環(huán)境，保障民眾的基本居住需求將是政府的主要任務(wù)之一，因此，保障性住房建設(shè)不能作為房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急方案出現(xiàn)，需要通過立法對(duì)保障性住房建設(shè)加以保障。

 

　　還有，應(yīng)嘗試引導(dǎo)合理房?jī)r(jià)和租金，主要通過稅收手段征收暴利稅，引導(dǎo)開發(fā)商和出租戶合理定價(jià)。當(dāng)然，考慮現(xiàn)在行政限制措施在抑制房?jī)r(jià)上漲過程中的立竿見影作用，一旦全面放松行政干預(yù)措施，也可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅反彈的情形。因此，需要未雨綢繆，盡早研究后調(diào)控時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控的政策。