調(diào)控政策短期不放松

 

    住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但不會(huì)轉(zhuǎn)向，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，限購(gòu)政策出臺(tái)后，限購(gòu)城市商品房成交面積顯著下滑，非限購(gòu)城市11月也開始下降，公眾觀望氣氛濃厚。”

 

    她認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況與2008年不同。“2008年房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢，行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)生并購(gòu)案例。今年大中小型房地產(chǎn)企業(yè)情況不同，有的資金緊張，有的相對(duì)充裕，房企收益和融資能力的結(jié)構(gòu)性差異使房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍。”秦虹表示，市場(chǎng)沒有形成趨勢(shì)性一致變化，僅是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不足以支持宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，“國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)去投資化的決心不會(huì)改變”。

 

    北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，就目前的形勢(shì)來看可以得出幾個(gè)判斷：第一，明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策肯定不會(huì)放松，“明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我判斷仍然和今年類似，由于貨幣政策定向?qū)捤?，行業(yè)可能略有一些起色，但一線城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)持續(xù)回落。”第二，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是龍頭房企資金雄厚，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資不至于太差。第三，有跡象表明，仍有大量外資覬覦我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

    房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯

 

    秦虹認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，未來房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯。調(diào)控政策對(duì)限購(gòu)城市影響較大。預(yù)計(jì)2012年市場(chǎng)仍呈下行趨勢(shì)，但需關(guān)注之后的供應(yīng)指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將呈較快下降趨勢(shì)；地方財(cái)政收支壓力將明顯增大。

 

    中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，明年房地產(chǎn)整體價(jià)格回落不會(huì)超過25%。局部調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部調(diào)整仍是今年四季度的主流。在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)的前提下，2012年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)包括交易、價(jià)格、投資在內(nèi)的全面回落。

 

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“11月入市的個(gè)別新項(xiàng)目明顯低開，搶奪目前市場(chǎng)上所剩不多的‘房票’，成為新項(xiàng)目打開銷售僵局的唯一選擇。”預(yù)計(jì)今年年底降價(jià)三成的項(xiàng)目將逐漸增加，從目前銷售情況來看，老項(xiàng)目要想獲得比較好的降價(jià)效果必須一次到位。雖然目前市場(chǎng)需求基本冬眠，但只要有合適的、很低的價(jià)位依然可以刺激需求。

 

    “作為行業(yè)標(biāo)桿的一線房企的帶動(dòng)作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國(guó)性下調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)拐點(diǎn)特別是價(jià)格虛高的一線城市的拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控不斷推進(jìn)，交易市場(chǎng)的天平正逐漸傾斜至“買方市場(chǎng)”，樓市降價(jià)的輪廓越來越清晰。

 

    房企將加快資金回籠

 

    陳志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向理性。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有危險(xiǎn)到需要房企賠本賣房的地步，“即使是諸如龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在北京的時(shí)代天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，根據(jù)我們的計(jì)算，他們還是有利潤(rùn)的，只是利潤(rùn)比較少。其實(shí)這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性的過程。”在目前的條件下，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍舊很強(qiáng)，對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)度依舊很高。房地產(chǎn)行業(yè)若要長(zhǎng)期健康發(fā)展，其利潤(rùn)率就應(yīng)該和其他的一般行業(yè)利潤(rùn)率逐漸趨同。否則，其他行業(yè)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金，仍會(huì)進(jìn)來追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)率。

 

    他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)仍舊很正常，大小房企都在尋求多元化的盈利模式，以求盡快回籠資金，“包括打折降價(jià)促銷等，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)、政策走向的判斷更趨于理性，對(duì)買房客戶的價(jià)值也有了明晰合理的判斷。”房企“低價(jià)換量”也確實(shí)取得了效果。

 

    張大偉認(rèn)為，“現(xiàn)在市場(chǎng)肯定不是底部，但是大部分購(gòu)房者很難判斷樓市行情，可以選擇一些明顯低價(jià)的新開盤項(xiàng)目，這些項(xiàng)目相比老項(xiàng)目而言，需要低價(jià)入市，也避免因?yàn)椴桓医祪r(jià)捂盤待售。”