青島房屋征收“分戶評估”機制目前已經提交市政府審核，按照住建部發(fā)布的房屋征收方案，實行“分戶評估”的被征收居民將實現(xiàn)“一戶一價”，其中“分戶評估”的最終結果將由被征收房屋價值評估和被征收房屋室內裝飾裝修價值兩個大方面決定，記者12月5日采訪相關評估單位，目前，評估單位和相關協(xié)助政府部門已經做好“一戶一價”的前期準備 ，被摸底的住戶信息基本掌握，就等房屋征收“分戶評估”機制的出臺。
A 青島被征收住戶將實現(xiàn)“一戶一價”
日前，國家住建部下發(fā)國有土地上房屋征收評估辦法，要求各地實行“分戶評估”機制。記者12月5日了解到，目前島城已經起草了房屋征收過渡政策，完善房屋征收管理體制及程序，實行房屋征收“分戶評估”機制，著力維護被征收居民的切身利益。“具體的審核程序比較復雜，目前仍然處于審核程序，具體的發(fā)布時間目前還不能確定，但是實行‘一戶一價’的評估機制是一定的了。”市有關部門工作人員說。
記者了解到，在南京路片區(qū)的房屋征收過程中，海倫路街道辦事處負責重點項目的江主任介紹說：“我們已經做好了相關摸底評估的前期工作，改造項目涉及到的五百余家居民，每家每戶的詳細信息都已經有了檔案，并對居民征求了拆遷的意見，現(xiàn)在涉及到拆遷的住戶房產信息中涵蓋了房產有沒有抵押貸款，有沒有產生別的問題，有沒有房產證之類的幾乎所有信息。”
“現(xiàn)在我們也基本是在做前期的工作，存在很多房產證面積和實際面積不符，或者干脆沒有房產證的問題，對于面積不符的，我們申請相關的資質部門對房屋的實際面積進行了測量核實，對于沒有房產證的房屋，我們也正在督促相關的單位補辦房產證。”
記者12月5日就此采訪到青島青房不動產評估事務所有限公司，工作人員張先生介紹說：“目前，青島市房屋征收‘分戶評估’正在提交審核，具體的細節(jié)目前還不得而知，但是青島的具體規(guī)定肯定是按照國家住建部發(fā)布的相關規(guī)定來具體細化，對于發(fā)布的時間，目前來說還不太明朗，有消息說是很快就出了 ，也有消息說具體的審核還需要一段時間。”
B 評估價格高低要看“兩大點”
對于房屋征收如何評估房產價格，有哪些決定因素的問題，記者了解到，“分戶評估”的最終結果將由被征收房屋價值評估和被征收房屋室內裝飾裝修價值兩個大方面決定，房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。除此之外，房屋的裝修也將成為至關重要的因素。
記者了解到，在目前高層商品房的出售過程中，樓層不同，價格差異表現(xiàn)得比較突出，“因為涉及到住宅進出的便利性和空氣的適度，現(xiàn)在基本都是頂層和一層價格較低。”某樓盤售樓工作人員介紹說。
就此，青島青房不動產評估事務所有限公司工作人員張先生解釋說：“我們現(xiàn)在也是按照國家的規(guī)定實行評估，首先是參考新建同類周邊商品房的市場價格，確定被征收該區(qū)域內房屋的基準價格，然后在基準價格的基礎上對每家每戶的房屋進行評估，出具‘一戶一價’。”
對于小高層中普遍存在的一樓“小花園”的問題，張先生解釋說：“具體的評估應該按照房產證上的面積來，如果房產證上的面積和實際面積不符，那么可以申請由專業(yè)的測量機構對房屋進行測量，核實準確的實際面積。”
C 搬遷費、停產停業(yè)損失要商量著來
按照相關規(guī)定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
“我們評估機構原來的時候不必出具每家每戶的評估價格，有時候一個樓內的所有住戶可能都會實行同一種價格。”青島青房不動產評估事務所有限公司工作人員張先生解釋說，“但是青島一旦發(fā)布實行‘分戶評估’，我們將針對每家每戶出具一個評估價格，然后實行公示。”
記者了解到，在房屋裝修方面，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。
在“分戶評估”的可行性上，有市民提出了質疑，裝修的新舊很難用肉眼看出來，另外停產停業(yè)造成的損失，也是一個很難判定的因素。對此，市相關部門工作人員說：“在這些方面，青島房屋征收‘分戶評估’都有相應的界定標準，這個不用擔心。”
在國標發(fā)布到青島具體執(zhí)行的過渡期，記者了解到，評估單位已經按照相關“分戶評估”的要求實施了評估，但是很多評估結果的最終敲定還需要等待島城“分戶評估”細則的出臺。記者了解到，從房屋征收政策發(fā)布以來，青島出臺了《關于做好國有土地上房屋征收與補償工作的通知》。
“首先，房屋征收的前提是公共利益的需要，原房屋拆遷不限于公共利益的需要，還包括商業(yè)開發(fā)。房屋征收補償?shù)闹黧w是市、區(qū)、縣級政府，原房屋拆遷補償?shù)闹黧w是依法取得房屋拆遷許可證的單位，包括開發(fā)企業(yè)等。”市房地產開發(fā)管理局工作人員解釋說，“房屋征收中的強制執(zhí)行只能由政府依法申請法院執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)是政府作出的補償決定。原房屋拆遷中，政府可以責成有關部門強制執(zhí)行，或由房屋拆遷管理部門依法申請法院強制執(zhí)行，執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決書。”
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