“地王”的冬天

 

　　在青島市南區(qū)香港路以南,東海二路以東的繁華地段,有一塊空地格外引人注目。12月8日,記者在此看到,圍擋圈起的坑地內(nèi)雜草叢生,看不到任何施工的痕跡。

 

　　就是這塊荒地,去年1月22日,經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)拍,國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)最終斥資40.4億元,以17800元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)拍成功,成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。然而近兩年過(guò)去了,這里依然閑置,具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)盤(pán)價(jià)格更是無(wú)從談起。

 

　　無(wú)獨(dú)有偶,去年3月12日,位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊以樓面地價(jià)19500元/平方米再創(chuàng)紀(jì)錄,但8日記者看到,該地塊至今仍處在地基開(kāi)挖階段。

 

　　原潛艇學(xué)院地塊開(kāi)盤(pán)無(wú)期、鎮(zhèn)江路地塊僅開(kāi)建到三層、山東路“地王”開(kāi)盤(pán)5個(gè)月僅賣(mài)了93套房……曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“地王”無(wú)一例外陷入困局。

 

　　仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn),眼下陷入窘境的“地王”,拿地的背景正是樓市最為火爆的2009—2010年,開(kāi)發(fā)商大多賺的“金銀滿(mǎn)缽”,哪怕是“面粉貴過(guò)面包”,也毫不在乎,瘋狂跑馬圈地。由于對(duì)后市預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀,就連一些從來(lái)都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進(jìn)來(lái)想分一杯羹。于是,在過(guò)去的兩年中,青島“地王”頻出。熟料,政策調(diào)控隨后而來(lái),市場(chǎng)變化后開(kāi)發(fā)商深陷賣(mài)難泥淖。

 

　　資金壓力空前

 

　　對(duì)于眾多地王選擇沉寂“過(guò)冬”,業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析,主要是因?yàn)槠髽I(yè)的資金鏈緊張,尤其是對(duì)這種高投入的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),更容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)停滯。

 

　　國(guó)內(nèi)一家知名房產(chǎn)咨詢(xún)公司的專(zhuān)家孔方正認(rèn)為,“地王”的出現(xiàn)主要是因?yàn)橥钢Я宋磥?lái)的土地和房?jī)r(jià)的升值預(yù)期。面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控,即便是已經(jīng)開(kāi)盤(pán)入市的“地王”項(xiàng)目,其利潤(rùn)空間也明顯受到擠壓。“樓面價(jià)過(guò)高,有的‘地王’項(xiàng)目即便定價(jià)接近成本價(jià),但在購(gòu)房者眼中仍是高房?jī)r(jià)。”島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍分析認(rèn)為,“地王”打造的都是高端產(chǎn)品,面向中高端人群,而在限購(gòu)的背景下,中高端人群的購(gòu)買(mǎi)力已被明顯抑制。近期,幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”項(xiàng)目都面臨價(jià)值重估。

 

　　負(fù)債率過(guò)高,是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象。在融資渠道受阻,金融政策偏緊的大背景下,開(kāi)發(fā)商只能靠自有資金(銷(xiāo)售款)來(lái)解決本身的負(fù)債問(wèn)題。問(wèn)題是,開(kāi)發(fā)商正面臨著銷(xiāo)售回款周期被無(wú)限拉長(zhǎng)的不利局面。

 

　　困局解套難

 

　　對(duì)于動(dòng)輒幾十億元的“地王”來(lái)說(shuō),資金壓力空前緊張。那么,面對(duì)現(xiàn)實(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)何去何從?

 

　　張百忍指出,市場(chǎng)低迷時(shí),開(kāi)發(fā)商只能不惜虧本銷(xiāo)售,才能解放被捆綁的資金。“對(duì)‘地王’來(lái)說(shuō),‘捂’并不是最好的辦法,畢竟庫(kù)存積壓時(shí)間長(zhǎng)了,虧得更多。必須拿出合理利潤(rùn)甚至抱著適當(dāng)虧損的心態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。”張百忍表示,“地王”項(xiàng)目如果不選擇快速降價(jià),很可能因?yàn)楹笃诠?yīng)大幅增加面臨更大的難題。

 

　　以山東路“地王”為例,開(kāi)盤(pán)前,外界普遍認(rèn)為該項(xiàng)目定價(jià)將超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。但今年7月,該樓盤(pán)采取了低價(jià)開(kāi)盤(pán)的策略,起價(jià)為18132元/平方米,其中包括3500元/平方米精裝修。開(kāi)盤(pán)前該項(xiàng)目周邊的良辰美景二期、錦繡華城二期等住宅項(xiàng)目大多賣(mài)到了1.8萬(wàn)元/平方米以上。

 

　　然而低價(jià)開(kāi)盤(pán)并沒(méi)有取得預(yù)期效果,來(lái)自青島市國(guó)土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目共有811套房源,但截至目前,該樓盤(pán)僅簽約售出93套房。

 

　　最要命的是,“地王”周邊的項(xiàng)目拿地都很便宜,具備降價(jià)空間。記者調(diào)查了解到,目前市北中央商務(wù)區(qū)的新房供應(yīng)量很大,多個(gè)新盤(pán)在售,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化。其中燕歸堂項(xiàng)目更是推出11800元/平方米的特價(jià)房源。現(xiàn)今,島城“地王”項(xiàng)目多處于類(lèi)似的境遇。

 

　　孔方正認(rèn)為,未來(lái)行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),中小企業(yè)融資能力不強(qiáng)的(但土地儲(chǔ)備較多的),被并購(gòu)的機(jī)會(huì)較多,另外,對(duì)于融資能力差,土地儲(chǔ)備少的房企,只能期盼政策放寬,否則將會(huì)面臨退出地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　對(duì)于尚未開(kāi)工的“地王”來(lái)講,滋味更不好受。延期開(kāi)發(fā),等待市場(chǎng)回暖,這在過(guò)去似乎是規(guī)避土地風(fēng)險(xiǎn)的絕妙招數(shù)。但今非昔比,2009年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》,其中要求,對(duì)于土地閑置滿(mǎn)兩年的,將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用；對(duì)于土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的,開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)；另外,國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。