寒風(fēng)中矗立的國(guó)美商都，正在等待命運(yùn)的轉(zhuǎn)機(jī)。

 

　　近日，知情人士向本報(bào)記者透露，位于北京豐臺(tái)的國(guó)美商都項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)賣(mài)給海航集團(tuán)。12月21日，海航內(nèi)部人士也向本報(bào)記者證實(shí)了這一消息，但同時(shí)表示該項(xiàng)目盤(pán)活的具體方案還未確定。

 

　　2005年4月，國(guó)美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)地塊，用于開(kāi)發(fā)“國(guó)美商都”項(xiàng)目。時(shí)任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永延續(xù)了“高科技”包裝路徑，力主將項(xiàng)目包裝成“世界電子電器高科技體驗(yàn)中心”。但最終，這個(gè)號(hào)稱(chēng)投資38億元的項(xiàng)目，定位幾經(jīng)調(diào)整，一直未能正式銷(xiāo)售。項(xiàng)目雖然已經(jīng)封頂，但內(nèi)部裝修遲遲未完成，擱置數(shù)年。

 

　　“目前資產(chǎn)交割還沒(méi)有完成。”前述知情人士說(shuō)。自從黃光裕入獄后，國(guó)美地產(chǎn)一直在收縮。反觀海航，近兩年在土地市場(chǎng)上十分進(jìn)取。某公司負(fù)責(zé)拿地的中層如是向本報(bào)記者形容，“海航最近十分猛，到處和我們搶地”。

 

　　國(guó)美地產(chǎn)收縮

 

　　國(guó)美商都體量巨大，建筑面積約55萬(wàn)平方米。“大型商業(yè)綜合體現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢(shì)，況且地段十分好。”前述知情人士依舊相信，國(guó)美商都會(huì)有好的前景。但其巨大的體量亦成為劣勢(shì)，需要大量的資金盤(pán)活。從萬(wàn)達(dá)模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃和設(shè)計(jì)先行，但已完成主體結(jié)構(gòu)的國(guó)美商都是否能適應(yīng)新的發(fā)展潮流，仍是疑問(wèn)。另有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)美商都所在區(qū)域并非傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍的培育需要時(shí)間。

 

　　從2009年開(kāi)始，國(guó)美地產(chǎn)持續(xù)收縮。今年11月30日，國(guó)美電器公布的2011年1至9月業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，共凈利約為蘇寧的一半。與此同時(shí)，國(guó)美電器還發(fā)布了一份公告，宣布終止此前曾引發(fā)國(guó)美股價(jià)動(dòng)蕩的“成立物業(yè)合營(yíng)企業(yè)的計(jì)劃”。

 

　　據(jù)此前披露，公司全資子公司北京鵬澤置業(yè)有限公司與黃光?？毓傻谋本i潤(rùn)地產(chǎn)控股有限公司、北京國(guó)美電器有限公司計(jì)劃共同出資2億元成立合營(yíng)公司，在中國(guó)二三線城市創(chuàng)造并獲取更多優(yōu)質(zhì)門(mén)店資源，及進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)物流基地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該消息引發(fā)股價(jià)跳水，國(guó)美緊急叫停了這一項(xiàng)目。

 

　　去年9月，國(guó)美地產(chǎn)高層曾向本報(bào)記者否認(rèn)國(guó)美商都將轉(zhuǎn)讓的消息。但遭遇宏觀調(diào)控，資金并不充裕，且缺乏有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，國(guó)美很難將該巨無(wú)霸項(xiàng)目盤(pán)活。

 

　　海航猛進(jìn)

 

　　國(guó)美商都的接盤(pán)者海航置業(yè)在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士眼里就像一個(gè)謎。2009到2011年3年間，海航集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)至少斥資近百億元大舉收購(gòu)，包括金海重工、九龍山(600555.SH)及借殼上市的渤海租賃，還有超市、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。

 

　　海航集團(tuán)于2003年成立海航地產(chǎn)公司，發(fā)展海南島地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)海航官方網(wǎng)站介紹，海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司于2007年5月28日正式成立，注冊(cè)資本金17.5億元。下轄北京、天津、上海、廣州等15家區(qū)域公司，截至目前，海航置業(yè)已開(kāi)發(fā)完成近百個(gè)項(xiàng)目，土地開(kāi)發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

 

　　疾風(fēng)般的收購(gòu)導(dǎo)致海航集團(tuán)的負(fù)債率飆升。2011年12月1日渤海租賃收購(gòu)海航香港的報(bào)告顯示，海航集團(tuán)截至2010年底凈資產(chǎn)為99億元，資產(chǎn)總額1111.18億，但負(fù)債總額卻高達(dá)868.6億之巨，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78%。

 

　　映襯在地產(chǎn)領(lǐng)域，海航置業(yè)的擴(kuò)張行為也顯得十分扎眼。主要是從2009年突然發(fā)力。

 

　　2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王，掀起航空業(yè)入主地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮。2010年，當(dāng)國(guó)內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時(shí)，海航卻依然高歌猛進(jìn)，拿地力度不減反增。

 

　　2010年3月，海航置業(yè)與佳兆業(yè)(1638.HK)合作共同開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目；4月，海航地產(chǎn)5億元接手?？诘谝粻€尾樓信托大廈，投資110億元建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)；5月，海航置業(yè)與北京市通州區(qū)政府簽訂協(xié)議以300億元投資北京國(guó)際航空城，土地面積4000畝；進(jìn)軍成都，打造香頌湖國(guó)際社區(qū)，號(hào)稱(chēng)前期規(guī)劃用地2000余畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積6000余畝。

 

　　在商業(yè)方面，海航更是發(fā)起了瘋狂的并購(gòu)行動(dòng)。海航商業(yè)自2007年成立以來(lái)，四面出擊，在華東、華北、華南地區(qū)進(jìn)行大手筆的并購(gòu)。2010年后尤猛。2010年3月，收購(gòu)陜西三棵樹(shù)超市；4月并購(gòu)天津國(guó)際商場(chǎng)、湖南家潤(rùn)多，收購(gòu)寶樂(lè)商業(yè)；8月，又染指江蘇南通超越超市；10月，斥資10億元將上海第三大超市家得利收入囊中。

 

　　在華南，自去年收購(gòu)廣東梅州樂(lè)萬(wàn)家超市后，海航商業(yè)日前在廣州推出首個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目YH城(即YoungMall HappyMore)，并在主力店簽約會(huì)上夸下“海口”：2011-2013 年，YH城將在華南、中南區(qū)域增設(shè)30家，至2015年，增設(shè)數(shù)量達(dá)300 家，具備中國(guó)500 強(qiáng)實(shí)力，在一、二線城市完成整體布局。此舉被業(yè)界解讀為，海航想借鑒“萬(wàn)達(dá)模式”，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并在全國(guó)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

 

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱(chēng)得上十分緊張。前述海航內(nèi)部人士向本報(bào)記者解釋說(shuō)，海航集團(tuán)的戰(zhàn)略就是先做大再做強(qiáng)，產(chǎn)融結(jié)合，資金越是不寬裕，越需要通過(guò)頻繁的交易來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，海航已經(jīng)形成了“高負(fù)債率”運(yùn)轉(zhuǎn)模式。

 

　　對(duì)于海航四處收購(gòu)的行為，他向本報(bào)記者如是分析，海航有金融平臺(tái)做依托，收購(gòu)不同的資產(chǎn)，待資產(chǎn)升值。有些自己接管運(yùn)營(yíng)，有些待升值后轉(zhuǎn)賣(mài)，有些資產(chǎn)收購(gòu)后還保留原來(lái)的團(tuán)隊(duì)，海航做品牌輸出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)，做大市值。盈利性好的資產(chǎn)還會(huì)被裝入上市公司中，“只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的問(wèn)題，海航收購(gòu)的資產(chǎn)就會(huì)升值”。而海航通過(guò)建機(jī)場(chǎng)、建物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商獲得較低價(jià)格的土地，目前海航的土地成本都不是很高。