- 城市綠洲 【城中版塊】
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問答
來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2012年第一周，上海成交1839套，環(huán)比上上周下降43%；廣州成交1038套，環(huán)比下降37%；深圳成交579套，環(huán)比下降30%。全國主要的一二線城市中，接近9成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。其中北上廣深等一線城市全部環(huán)比下滑。18個主要城市中有5個城市的成交量環(huán)比下降超過了50%，下降超過10%的城市更是達到了14個。
10大城市存量上升近四成
與此同時，庫存量在節(jié)節(jié)攀升。來自中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。
分城市來看，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量比去年同期增長約46%左右，增幅與上月同期相比有所下跌。其中，廣州新建商品住宅庫存800萬平方米，同比增長64.53%。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，新建商品住宅存量不斷增加的主要原因一是開發(fā)商資金鏈趨緊，加大新增供應量；二是受限購、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而自住需求者仍在觀望。雖然部分開發(fā)商開始打折促銷，但是仍難帶動樓市整體回暖。
樓市寒冬向二線城市蔓延 存銷比高過一線城市
截至2011年12月底，10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創(chuàng)下近兩年來的新高。自2011年以來，住宅存銷比整體呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，特別是臨近年末之際，盡管房價環(huán)比漲幅開始下降，但是受“買漲不買跌”心理的驅(qū)使，不少購房者開始選擇持幣觀望。
分城市來看，12月底，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅存銷比均創(chuàng)下年內(nèi)新高。
值得注意的是，而二線城市的存銷比甚至高過一線城市。截止2011年12月底，6個東部二線城市新建商品住宅存銷比為15.3?？梢姡S著調(diào)控的持續(xù)收緊，樓市的寒冬已經(jīng)從一線城市開始蔓延到二線城市，同時，受大量剛性需求的支撐，一線城市的成交量跌幅明顯小于二線城市。
今年下半年存銷比有望回落
后市展望
那么，今后會怎樣？長期來看，商品房新增供應量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一，而商品房的施工面積和新開工面積的是反映未來一段時間商品房供應量的主要指標。
樓市調(diào)控政策底部或已出現(xiàn)
2011年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計17.5億平方米，同比增長20.5%，盡管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計37.6億平方米，同比增長26.0%，增幅處在歷史高位。
可見，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1~1.5年，商品房供應量仍保持較大規(guī)模的供應。在中央政府堅持調(diào)控政策不放松的情況下，這將會推高未來可售住宅規(guī)模，至少2012年上半年多數(shù)城市住宅存銷比仍將有所高企。
“預計一季度住宅成交量將繼續(xù)徘徊在底部，樓市將繼續(xù)深度調(diào)整。”上海易居房地產(chǎn)研究員蘇艷表示，在2012年上半年，存銷比將進一步升高。
“估計到2012年下半年存銷比預計將出現(xiàn)回落。”楊紅旭表示，自2011年四季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策底部就已經(jīng)出現(xiàn)。2012年年中前后，調(diào)控政策有望出現(xiàn)明顯的變動，受到長期壓制的投資投機性需求有望大批入市，剛性需求也將會擇機出手，市場需求的釋放必然會帶動樓市的復蘇。預計2012年下半年，新建商品住宅的存銷比有望回落。
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