2011年的供求量都創(chuàng)下了新世紀以來的最低水平，也是房價歷史上首次年度下跌。其中，平均房價比2010年的22557元/平方米微跌0.5%；由于2011年的套均成交面積比2010年縮小了2.2平方米，所以套均總價比2010年的264萬元下跌了2.4%。

 

    按上海統(tǒng)計局發(fā)布的2011年前三季度城鎮(zhèn)人均可支均收入27116元，增漲13.3%來算，全年的人均可支配套收入應該在36154元。三口之家的年收入為10.8萬元，需要不吃不喝存上24年才能買的起一套新房?？梢姡壳吧虾Ｈ说馁彿繅毫θ匀环浅Ｖ?。

 

    對此，中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄認為，購房壓力大除了房價上漲過快以外，總體收入偏低仍是主要原因。因此，需要政府大力推進保障房工作和通過加大中低價位房源的供應，才能解決基本住房問題。

 

    以上海三口之家來說，年收入5萬元以內(nèi)基本上只夠維持基本生活。這類家庭如果沒有住房的話也基本上租不起房，只能達到廉租保障的生活標準。而年收入5-7萬元的家庭每年也就只有2萬元左右的贏余，這類無住房收入家庭只能達到公租房的生活標準。而家庭收入7-10萬元的家庭每年會有5萬元左右的存款，但是購買目前上海動則百萬元的商品房仍然力不從心，因此只能達到上海經(jīng)濟適用房保障的生活標準對象?；旧现挥屑彝ナ杖?0萬元以上的家庭才有進入商品房市場的能力，以相對應的生活需求來看，遠郊一些未城市化地區(qū)的生活標準低點，年收入3萬元就能滿足基本生活需要，那么也需要家庭年收入7萬元以上才有能力進入商品房市場。

 

    由于我們國家經(jīng)濟增漲速度快，加上城市化帶來了巨大的需求動力，房價就會有較大的上漲壓力，投資、投機性需求的不合理增長就會導致房價泡沫化。因此，近年來國家采取了一系列限購限貸政策來抑制投資、投機性需求。不過，行政性的政策相對片面，而且會導致權(quán)力尋租的滋生。逐步以稅收杠桿調(diào)節(jié)代替行政調(diào)節(jié)將是未來房價調(diào)控的主要手段。

 

    例如，等到全國房產(chǎn)信息系統(tǒng)和戶口系統(tǒng)的完善，政府可以通過產(chǎn)權(quán)與人口確認，來保證家庭人均35平方米內(nèi)的基本居住需求免征各種稅費，人均35-70平方米的寬裕需求少征稅費，對人均70-180平方米的資產(chǎn)保值性的投資需求，也有利于社會租賃房源和流通房源的活躍購房需求征收適當稅費，以調(diào)節(jié)收益。但對人均超過180平方米以上的過度需求，就要嚴征重稅以遏制。在稅費設(shè)計中，可以通過長期和房產(chǎn)稅和交易的契稅搭配，以達到調(diào)節(jié)投資收益和家庭置換需求的合理性。

 

    實際上，薛建雄認為判斷房價很容易。經(jīng)濟收入增長決定房價水平，人口水平?jīng)Q定城市邊沿房價水平，GDP增長與房產(chǎn)投資利率加稅費的利差決定房價波動水平。例如，上海、甚至小到一個板塊的新天地或嘉定新城的經(jīng)濟增長和引進人口的收入水平，就決定了這個區(qū)域房產(chǎn)的內(nèi)在價值水平。人口的增長就會推動郊區(qū)外擴的城市化，加快郊區(qū)房產(chǎn)價值的快速上升步伐；人口縮減時，城市回縮郊區(qū)房產(chǎn)價值就會加速回調(diào)。但這些都是內(nèi)在價值變化，受到市場資金寬裕度、銀行利率和稅收高低的影響，每個時間度的購房預期收益都會有較大波，那么房價就會有更大波動。例如，2009年底時房貸利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，(GDP)經(jīng)濟增長最快時達到11.9%。當時，房產(chǎn)5年內(nèi)交易一次的成本從通常的12%左右降至5%，因為5.5%的營業(yè)稅減為3年內(nèi)才征收，多數(shù)住宅標準降為普通水平契稅從3%降為1.5%；折算下來5年內(nèi)交易一套房產(chǎn)的年成本從2.4%下降到1%。如此一來，2009年底貸款買房的內(nèi)在收益能力減去利率稅費成本后還有6.74%的收益；加上當時基本上都可以申請到2成的首付，相當于5倍的投資杠桿后，年回報率達到33.7%。如此之高的回報及回報預期推動著房價過快上漲，并透支了未來一兩年的投資回報空間。如今各種稅費上調(diào)而經(jīng)濟增長回落，上海GDP降到8.3%，房貸利率要7.05%甚至還要加成，5年內(nèi)交易房產(chǎn)的稅費12%平攤到每年要2.4%，也就是現(xiàn)在貸款買房的投資回報是-1.15%。這時候，房價除了正常性的下跌外，還會把過去兩年中因為高預期回報而上漲過快的部分也一起跌掉。甚至連正常經(jīng)濟增長能量帶來的內(nèi)在價值上升部份也難于體現(xiàn)，也就是出現(xiàn)超跌的情況。

 

    薛建雄認為，預期一季度的GDP仍然會下滑，而銀行的利率及折扣和房產(chǎn)相關(guān)的稅費也不太可能快速降低或減免，那么一季度仍然難改房價下跌之勢。不過，等到銀行利率和房地產(chǎn)的相關(guān)稅費減免政策出臺后，而GDP又有所回升，使得房產(chǎn)投資的利差重新轉(zhuǎn)正后，房價就能止跌回升，預期這個時間段會出現(xiàn)在二、三季度之間。